<恒业信贷>分享澳洲银行如何审批房屋贷款
本帖最后由 恒业信贷 于 2017-8-14 11:21 编辑澳洲各大银行如何审批房屋贷款？ －－－恒业信贷
澳洲房屋贷款首付只有10%，对于广大投资者来说在澳洲贷款买房是个不可多得的好机会。那么问题来了，澳洲银行是如何审批投资申请的呢？如何才能获批更多的贷款呢？恒业信贷来帮大家解答这些问题。
我们来先简单说说澳洲的银行。澳洲有四大银行：澳洲联邦银行（CBA），西太平洋银行（WBC），澳纽银行（ANZ）和澳洲国民银行（NAB）。他们是福布斯全球企业排名的前一百强，评级属于全球最高的评级之列，在审批贷款时自然是采取比较谨慎的标准。
首先，银行需要了解你的个人身份。你的个人基本状况，以及你的信用记录。其次，银行要求你有持续的还款能力。每月的收入扣除支出以外，还有余力支付贷款。最后，银行会要求你的房产做抵押。若无力偿还贷款，银行会回收房产，并对外拍卖，所以银行要保证房产物有所值，不会亏本。
通常，银行会对两个方面进行审核：
第一方面，借贷安全性 （Security）
银行通过贷款价值比率 （Loan toValuation Ratio，简称LVR）指标来判断和控制你作为贷款人的风险。
第二方面，你的还款能力 （Servicing）
为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。
我们能向银行借多少钱呢？
银行用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR=贷款额/房产价值。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。
每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。
LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求你缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。
当然，这是作为贷款人的你给银行买的保险。如果贷款人违约不偿还贷款，银行拍卖你的房子收不回本金，房贷保险供应商会弥补这个差额，同时也会要求你偿还债务。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。
但如果你是高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉你的房贷保险。
我需要有多少收入还贷？
除了考虑借贷安全性以外，银行还要确保你有能力还钱。
每个银行对还款能力的具体计算公式不同，但原则上都会比较你的收入和支出，计算财务盈余：财务盈余=税后收入– 所有贷款 – 生活支出 – 一定的缓冲额。
如果盈余大于零的话，你被视为基本上有还款能力。
计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。很关键的一点是，投资房的租金收入也被算作收入。考虑到会有出租管理费、市政费等支出，租金收入被承认的比例一般在80%左右，有的银行还会考虑负扣税因素。由此可见，投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。
计算贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。
生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭类型的常规支出，选择两者中较高的那个数据。如果你的配偶不工作，银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。
税后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会再减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，如果不是负数的话，银行才会进一步考虑你的贷款申请。
还有哪些记录也很重要？
除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址，频繁跳槽，在多家银行登记过房贷咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响贷款审批。
还有，即便银行通过了各项指标的审核，也要算一下账，看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。如果你有买车的打算，同时计划要把孩子送到私校，还要给父母办理付费移民，那就要提前制定预算，准备好充足资金，应对所有开支。
最后提醒近来澳洲投资房政策有所收紧，一些银行有降低贷款额度和减少投资房利息折扣的举动，可能会引起申请者借款额度和借款能力一定程度的下降。
如果您在墨尔本有房屋贷款相关问题或意向，欢迎咨询恒业信贷，我们会在这里为您提供专业优质的金融贷款服务。
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