【澳洲基金投资】房价下跌，在西澳发生的一切不那么美好
当经济下行时期，投资型房产走势。自2013年以来在西澳投资性房产违约率上升，从西澳地区投资型房产违约率2013年5月的0.3%上涨到2016年11月的1.3%，于此同时自住型房产违约率由2013年5月的0.59%上升到1.47%。珀斯地区房产价格自2013年12月以来相比于澳洲其他主要城市下降明显，到2017年5月珀斯地区房产价格涨幅为-5%，而于此同时澳洲其他主要城市房产价格涨幅达到10%以上。珀斯地区房产租金收入自2013年12月以来进入负增长时代，特别是在2016年5月跌幅达到了10%，与此同时澳洲其他主要城市房产租金收入虽然略有涨幅下降但依然保持小幅正增长。在2017年一季度房产出售亏损比率如上表，在2017年一季度澳大利亚地区自住型住房出售亏损几率达到7%，投资型房产出售亏损几率达到12%，于此同时珀斯地区投资型房产出售亏几率损达到26%，整个西澳地区投资型房产出售更是达到了45%。（数据来源于：http://www.abc.net.au/news/2017-08-03/wa-investor-defaults-show-what-would-happen-in-a-downturn/8771122）由此可以看出在经济下行区间，以西澳珀斯地区为例，投资型房产收到的冲击最大，由此带来的房产价格下跌、租金收入下降直接导致了贷款违约率的上升，投资型房产在珀斯的出售直接带来较大的亏损。
相比于直接投资于投资型房产，投资于地产债权基金的优势明显，主要体现在：
1、 入场退场手续简便，相对于直接投资房产，地产债权基金操作简便，不需要反复实地考察房产。
基金公司会把相应的投资项目整理成报告呈现给投资人，揭示相应的风险，从而避免了房产中介忽略客观事实的推销。同时在退场方面，投资人只需提前三个月发出赎回指令，三个月后本金利息即可回到投资人的指定账户，而不需要联系房产中介再次进行销售。
2、 收益可预期。
地产债权基金保证投资人收益的最大化，通过审慎选择投资项目，对投资项目进行一系列的尽职调查、价值评估、投资测算之后推向市场，相对于购买投资型房产以后看市场赌收益更加可预期。
3、 引入一级二级债权最大程度降低风险，目前所有投资项目采用抵押方式放款。
LVR（loan to valuation ratio）上限为70%，多数情况下控制在65%，如果最坏的情况发生，投资的项目不能按时还本付息，依然可以通过拍卖相关房产达到保证投资人收益的目的。
4、 地产行业的专业性，发达地区的房地产投资相对于发展中地区的房地产投资更加需要专业的知识和丰富的经验。
发展中地区普遍上涨的情况在发达地区不再试用，基金公司择优选择的项目是在充分考虑贷款人开发经验、现金流量、评估价值、处置抵质押物风险的基础上做出的判断，更加符合投资人利益。
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