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标题: 【汇通信贷】专业房屋贷款，免费咨询 [打印本页]

作者: wx_73013 时间: 2016-8-7 19:12
标题: 【汇通信贷】专业房屋贷款，免费咨询
熟知澳洲各银行和金融机构的产品信息及审批流程，根据您的情况，为您推荐最适合的产品，并提供最优质高效的服务。免费咨询。
手机：0429381888/88063560
微信：helenou1668
地址：17/79 Mahoneys Road Forest Hill VIC 3131

我们最擅长业务：
海外收入/本地收入
Private Fund / Prime 私募基金
投资房/自住房贷款,买地建房贷款
项目开发，土地开发贷款（Project Development / Construction Loan）
商业贷款（CommercialLoan）
纯海外人士，持临时签证（非PR签证）人士买房投资贷款
自顾人士，小生意收入贷款
刚开始工作的朋友或还在实习期间的朋友买房贷款，
转贷款，贷款重组（refinance）
海外投资贷款
汽车贷款

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作者: wx_73013 时间: 2016-8-10 12:30
对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似，既是储蓄帐户又是还款帐户。对冲帐户的特点是，它的存款利率与房贷利率完全相同。这样我们每个月要付的贷款利息就少了。也就是说我们可以更快的还完贷款。但要注意的是我们就算是有再多的钱在对冲账户里，银行收我们的月供是不变的。银行收我们的月供是一开始贷款的时候定下来的。取决于贷款数额，贷款利息和贷款年限。对冲账户里面的钱是客户可以随意存取，没有时间上的限制。而对冲账户里面的资金影响到的是每个月要付的贷款利息。如果想要减少银行收我们的月供就要在贷款数额（比如说少贷一些），贷款利息（找利息低的）和贷款年限中去考虑了。

对冲账户的运用：

1．把工资等收入直接打到到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2．对冲账户里面的资金能随时存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。

如果您有任何房产买卖及信贷问题，请随时联系我，提供专业建议，分享和交流+微信: helenou1668。

作者: wx_73013 时间: 2016-8-10 12:37
貸款流程：
根據不同的房產和個人情況，貸款申請可能需要花費。幾天到幾個星期不等的時間，一般4-14天可以完成審批，通過審批到交房，至少還需空出2-3個星期。

第一步約見我們的貸款專家。
在咨詢過程中將會根據您的情況，與你討論並幫助你選擇最合適你的貸款產品。一旦選定正確的貸款產品，你就可以開始申請步驟。

第二步貸款申請
為了使貸款申請這一步變得簡單明瞭，請參考以下清單並準備相關文件：
-身份證件（護照，簽證等）
-駕駛執照
-最近三個月工資單二份
-雇傭合同副本／雇傭信
-證明工資銀行流水單
-如果是自雇人士，需要提供最近1年的稅務報表
-預計租金收入證明
-最近所有儲蓄賬戶流水單
-最近所有信用卡，個人貸款等賬單
-预购住宅买卖合同
我們将协助你获得住宅贷款需要的所有文件，并为你向你所选择的银行递交贷款申请。

第三步贷款评估
贷方银行将评估你的申请并判断你是否达到了他们的信用标准。此步骤包括确认你的收入，就业状况和信用情况核实。

第四步预批
你现在已经完成了贷款申请的一半。我們将代你接收到预批结果。贷方也将在贷款批准之前列出所有需要确认的事项。

第五步估值报告
一旦你的贷款通过了预批，贷方可能会对你预购的房产进行估值。

第六步澳大利亚领事馆公证（仅适用于海外买家）
作为一名海外买家，你需要带着护照和贷款文件到澳大利亚领事馆进行签名公证。

第七步房贷保险（仅限于八成贷款以上客户）
如果必要，你的贷方会为你提交房贷保险评估。

第八步无条件批准
一旦房贷保险通过，贷方将发出无条件房贷批准通知，并发送正式信函到你的经纪人。最后的贷款确认文件将发送给你的律师，待其签名完成后将返回给贷方。

第九步保险
你可以考虑两种类型的保险：
-住宅和内部物品保险涵盖范围包括偷窃，暴雨损坏，火灾等。
-生命/收入保险涵盖范围包括死亡，绝症，或者遭受完全和永久的人身伤害以至于无法工作。你可能需要在交房之前就开始你的贷款保险。

第十步贷款结算
你的律师将与贷方联络并拟算贷款结算日。首次贷款还款通常是交房／交地之后的一个月。

如果您有任何房产买卖及信貸问题，请随时联系我，提供專業建議，分享和交流，手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。

作者: wx_73013 时间: 2016-8-10 12:39
购买楼花期房前，买家需要知道的事項。除了需要由有经验的房产律师审阅合同外，买家还应当向开发商或者其销售中介了解房屋目前的建设进度和批文申请情况。从购买楼花到实际交房可能需要等上2年甚至更长的时间，但事先明确项目进度和签订买卖合同所要承担的风险的和责任，对于楼花期房购买者来说是相当有必要的。

建议买家事先做个预批即 Pre - approval
购买房屋，我们面临的第一个问题就是：资金问题。例如房屋拍卖成功，则必须无条件履行合同。如果不能在合同规定的时间内办好贷款，将会面临高额的赔款，甚至失去更多。另外，如果您的收入情况相对复杂，例如：海外收入，自雇生意收入、现金收入等。也应该提早做好贷款准备。来正确评估自己的借贷能力、在看房之前就能够知道自己能从银行借多少钱。

好处如下:
1.可以确定自己的借款能力，预先了解当前市场贷款的利率，还款金额，从而对自己的买房能力有更清醒的认识。
2.可以审查了解自己的信用报告，确保不会有其他意外因素导致贷款被拒绝。
3.可以帮助您在拍卖时更加迅速的做决定，在房产价格的竞争上更有信心。
4.节约时间。一般签好合同后卖家会给你2周时间去办贷款。如果办不出来，他有权取消合同。但如果已经做了预批，等签完贷款合同后一般3-4天就可以出正式批准了。

2. 还款方式：

本金加利息一起还 P&I，还是只还利息 Interest Only？
两种方式各有各的好处：
对于自住房来说，很多时候自住房因为没有税务的得益，许多客户考虑本息一起偿还，30 年或 25 年逐步将贷款还清，这是最普遍的一个还款方式。
考虑到未来可能自住房转投资房，建议您只需要考虑还利息，最好借助 Offset（对冲帐户）的功能来实现负扣税或再融资的效果。

对于投资房来说，许多投资客户，目的是用最少的资金和成本达到更大的投资效益。其中多数会选择只还利息，从而在现金流上也会有更多充裕的资金。令负扣税（Negative Gearing）的效果得到最有效的发挥。
特别是一些客户拥有两套房产，其中一套物业自住（Owner Occupied），另外一套是投资物业（Investment Property）可以规划自住房借款比例挪到投资房，达到的效果是投资房增加 LVR 的标准借贷，自住房减小 LVR，从而投资房可以更大限度的利用负扣税(Negative Gearing）。

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作者: wx_73013 时间: 2016-8-12 15:05
如果您正在寻找您的理想家园，如果您的房屋贷款即将到期。
如果您有新的房屋融资需求，如果您想重组您的房贷方案。
如果您买的楼花即将入住，如果您想知道如何办理房屋贷款。
如果您被四大银行拒绝或者以前有过不良的信贷纪录。
如果您有任何关于房贷的问题，请随时联系我，提供专业建议，交流和分享+微信：helenou1668

好消息！限时房贷/再融资返现活动

Westpac:
$1,250 Home Loan refinance Cash back.

Bank of Melbourne:
$1500 Cash back for refinance home loan.

Commonwealth Bank:
Limited Offer $1250 Refinance Cash Back.

ANZ Bank :
$1,200 for new Home Loans refinanced to ANZ.

NAB:
$1,500 Cash Back for purchases or refinance home loan.

作者: wx_73013 时间: 2016-8-13 12:24
Comparison Rate
Comparison Rate 的计算方法比较复杂。它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等都计入贷款利率，所以通常这个rate比只看贷款利率要更客观真实，但是，这个Comparison rate通常基于一定的贷款金额计算的，贷款金额不同，这个rate也不同于银行给的rate，而且现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去，而这种隐形的优惠是没有办法从Comparison Rate 中反映出来的。

房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
大部分银行产品是要求贷款金额超过80%必须买保险，有的银行产品是贷款金额超过85%必须买保险。为超过那部分贷款购买，买房屋贷款保险是保证在贷款人无力偿还贷款的情况下，由保险公司来赔偿贷款银行, 是保护银行利益的一种保险。

贷款费用
贷款的费用很多：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

SplitLoan
一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。例如：贷款总额 40 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 38 万。但是因为贷款人为了少还利息多还了8万，所以实际贷款额为30万了。那么通过 redraw，贷款人可以把这8万取出。

Offset
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似，但是更方便灵活。例如贷款账号欠 40万，另一个和这个贷款相连接的offset银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 35 万的利息，因为 40 万 – 5万 = 35万。

额外还款 (Extra Repayment)
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款，那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款，如果可以有没有数额限制。

可转移性贷款 (Loan Portability)
这个功能的主要用处为：如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产，不用重新申请房贷，现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付，比如把第一套卖掉还钱。

Line of Credit (LOC)
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上，而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

Refinance
Refinance是把现有的贷款合同终止，重新申请贷款。这样做的目的主要为了得到更好的利率或者在房子升值后套现出更多的现金，通常有一些相关的费用。浮动利率的产品通常比较灵活。Fix利率的通常有2到5年期限的，过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和loan discharge 的费用。

抵押（Collateral）
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套，贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，要注意看清贷款合同。

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作者: wx_73013 时间: 2016-9-9 09:20
什么是负扣税？

在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，（举个例子，如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息、水费、电费、市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租）所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。

负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩的。这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），资本利得（CapitalGain）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入就行啦~

负扣税怎么扣？

在我们说“负扣税”是如何“扣”之前，有两个前提要再强调一遍：
&　收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；
&　投资收益低于贷款利率及其它相关支出。
那么，我们来模拟一下整个流程是什么样的：

假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。

借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；物业租金为每周$500，全年收入$26,000；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年；

以上各项费用：

收入：租金$26,000

支出：利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000

收入与开支相抵，亏$18,000

再假设你年薪为$60,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。

因此，你需要纳税的额度便从$60,000-$18,000降至$42,000。
根据澳洲的个人收入税率，$37,001–$87,000是32.5%。你的应缴纳额从$60,000降至$42,000，可以少缴$5,850。

如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税$5,850。

所以说，在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”~

从以上简单算法不难看出，受益者大多是有能力贷款购置投资房的人。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！

要知道。根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！居然比平均回扣值$10,950高出一倍还多！

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