澳洲房市疑现小拐点，投资新手上路，须防这些错误

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

ACB News《澳华财经在线》4月27日讯 最新数据显示，上周末，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率略有下降，房价增速也有所放缓。CoreLogic的研究总监Tim Lawless认为房市增长速度放缓的初步迹象已经显现。（详见《购房热出现降温迹象 悉墨房产拍卖清盘率下滑》）

抵押贷款利率处于历史低位，远程工作的兴起给澳洲人在居住地上提供了更大的灵活性。由于需求旺盛而供给不足，房价一直在飙升。在低利率和良好回报前景的诱惑下，投资者对房市的热情不会轻易熄灭。（详见《房市双速行进，投资者正在悄悄“异动”》）

最近，就连一些未曾涉足过房产投资的新手也非常关注房市的动向，希望借助这轮房产热在投资的阶梯上晋级。

不可否认的是，现在澳洲房市中的诱惑太大了，每周都会有某套房产在几个月的时间就价格飞升几十万澳元的故事，着实反映了房产市场上的诱惑之大。

不过，虽然许多投资者一开始就打算在房地产领域大展拳脚，但只有少数人能够通过房产投资创造可观的财富。如上所说，房地产市场可能开启了一个小拐点，随着市场进入房地产周期的下一个阶段，将有比以往更多的陷阱和隐患。对于房产投资者经常犯一些基本的错误，本文做一梳理总结，以飨读者。

1. 感情胜于理智

在买自住房时，大约购房者的决定中，有90%的都是基于情感的，只有10%是基于逻辑。

这是可以理解的，因为家是你的避风港，是家人朝夕牵挂的住所。

然而，当涉及到投资时，让感情主导决策是一个常见的陷阱，应不惜一切代价避免。让你的感情影响你的判断，意味着你更有可能在购买时过度投资，而不是为你的投资目标谈判出最佳价格和结果。

房产投资新手应该学会分析房产的投资价值。比如，当地的人口统计是怎样的？这是否能带来你所要求的资本收益和回报？

这处房产是否处于吸引优质租户的最佳位置？目标租户是能够负担得起多年来不断增长的租金的人，还是那些财务状况比较脆弱的租户？

它能否吸引长期维持房地产价格的自住者？

毕竟归根到底，投资是关于经济而不是感情。

2. 要么太冲动，要么太犹豫

刚起步的房地产投资者有两个最常见的特征，即要么过于冲动，要么过于谨慎。

第一种情况是过于着急。他们参加了一个讲座，就趁热打铁购买了讲座上大力推介的房产，而没有仔细考虑投资前景。当这次投资没有让他们一夜暴富时，他们就失去了信心，说房地产投资不适合自己。

第二种是拖延症。他们参加每一个讲座，阅读所有的书，听所有的房地产播客，看所有的视频，但最终却被信息所淹没，无法行动。

前一种人有时可以从他们的错误中学习，努力追求投资成功，但后者却永远无法克服他们的恐惧。

许多投资者都想知道现在是否是购房的好时机，或者是否应该等待市场见底。然而预测周期这种事，即使是专家也会出错!

当然，许多理财顾问都会告诉你，投资的时机非常重要，这意味着你必须知道何时购买，何时出售。时机当然是至关重要的，如果踩对了时机，低买高卖，就能赚钱。而如果时机不对，投资就会一败涂地。

3. 短期投机

许多初涉房地产的投资者都希望能在一夜之间成为百万富翁。他们认为房产可以快速解决他们的财务问题，但事实是在房地产中寻求短期收益更多的是投机而不是战略投资。

事实上，大多数房地产投资者需要20到30年的时间来建立一个安全的足够大的资产基础，以使他们获得财务自由。

换句话说，这不是买一两处房产，靠现金流生活那么简单。而且，购买房产然后转手卖掉以赚取短期利润，这绝对是不可靠的。大多数这样的房产投资都赚不到钱。

房地产投资需要时间，然后还有诸多费用，包括资本利得税。

有些人可能认为这是房产投资的一个缺点，但其实这是一个优点；因为房产是一种我们都需要的成熟商品，它有经得起考验的能力，可以通过复利的力量提供稳定、长期的收益。

换句话说，你用一个房产中获得的收益来撬动另一个房产，然后用你从这两个房产中获得的综合收益，购买更多的房产来增加你的投资组合。

更好的是，你可以用别人的钱（贷款）来做这件事。没有其它投资能让你如此成功地做到这一点。

看看在过去的25年里，澳洲房市的变化。全国的独立屋价格中位数上升了412%，即459,900澳元。

25年前，全澳的独立屋价格中位数仅为111,524澳元，单元房价格中位数略高，为123,840澳元。

自1993年以来，独立屋和单元房价格中位数分别上涨了412%和316%，让房主们的财富翻了好几番。

过去25年的资本收益，相当于独立屋的年增长率为6.8%，单元房的年增长率为5.9%。

全澳独立屋和单元房价格中位数

来源：CoreLogic

但是，需要注意的是，长期的年资本收益率在各首府城市中是不同的。阿德莱德和布里斯班的独立屋价格年增长率为5.9%，墨尔本则为8.1%。单元房市场中，年增长率从达尔文的4.1%到墨尔本的6.6%不等。

悉尼房产市场脱颖而出，在过去的25年里，独立屋和单元房价格的年均增长分别为34,426澳元和23,594澳元。

25年澳洲房价变化

房价的前景如何？

虽然过去并不总是对未来的最佳预测，但过去的涨幅是一个值得参考的基准。如果房产价格以过去25年的速度上涨，那么到2043年，澳洲的独立屋中位价将达到290万澳元，单元房中位价达到215万澳元。

悉尼和墨尔本的独立屋中价将分别达到635万澳元和582万澳元，单元房中位价分别达到347万澳元和285万澳元。

最后引用多年前一个大投资家的话来结束，买的好才能卖的好。这句话适用于任何投资。愿以上三点能对投资者们有所启发，规划好自己的投资之路。

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