15%首付时代,万亿城市谁将成为最大赢家？(图)

“517”楼市新政发布10天后，一线城市陆续加入史诗级救市大军。上海、广州、深圳纷纷官宣，下调首付比例和房贷利率下限。 在此之前，大部分城市都已经开始执行楼市新政，首套房最低首付比例全面迈入15%时代。截至发稿时，万亿城市中仅剩北京、成都、杭州尚未官宣降低首付比例，但业内普遍相信，这些城市很快即将跟进。 15%首付时代，哪些万亿城市购房难度最低、青年友好度最高？谁又会是此轮救市的大赢家？ -01- 京沪深购房门槛最高 5月17日，楼市连发四大利好：首套房首付比例下降到15%、二套房降到25%，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，取消全国层面首套房和二套房的商贷利率下限，设立3000亿保障性住房再贷款。这轮史诗级救市，大大降低了购房门槛。 新政一出，地方迅速跟进：5月20日，武汉率先下调利率下限和首付比例，首套房首付比例降至15%；21日-25日，郑州、合肥、长沙、西安、济南、福州、泉州、重庆、佛山、东莞等城市陆续跟进；27日-28日，一线城市加入其中，上海、广州、深圳陆续官宣，其中上海、深圳首套房首付比例下调至20%，广州更是与二线城市看齐，下调至15%。 截至发稿时，万亿城市中仅有北京、成都、杭州尚未官宣，目前北京首套房最低首付比例是30%，成都、杭州为20%。业内普遍相信它们即将跟进，易居研究院研究总监严跃进表示，预计未来全国仅有北京、上海和深圳3个城市首套房首付比例为20%，其他城市则为15%。 15%首付时代，万亿城市的购房门槛普遍降低。根据中国房价行情网数据，4月深圳、上海、北京3城住宅均价在6万元以上，广州、杭州在4万元左右，南京、东莞、宁波、福州、天津、苏州在2万元以上，其余城市在2万元以下。


以一套90㎡的住宅来算，首付比例降到20%的深圳、上海，首付款约在120万元左右，比调整前减少约60万元。北京如果调整首付比例至20%，也与上海、深圳水平相当。广州购房门槛仅有58万元，在一线城市中优势明显。 约有15座万亿城市购房门槛在30万元以内，包括苏州、武汉、重庆3座十强城市。如果成都加入15%首付大军，也将跻身此列。30万元的首付，对于计划购房的年轻人来说压力已经小了很多，可以算得上无痛“上车”了。 当然，首付低不代表整体购房难度低。更低的首付，意味着更高的贷款和月供。因此，购房难度和青年友好度不仅要考虑购房门槛，也要考虑收入水平和就业机会。 -02- 长沙青岛购房难度最低 搜狐城市梳理了26个万亿城市2023年居民人均可支配收入，以此透视当地收入水平。 2023年，6个城市城镇居民收入在8万元以上，分别是上海、北京、苏州、杭州、广州和宁波；4个城市城镇居民收入超过7万元，包括南京、深圳、无锡和常州；还有4个城市超过6.5万元，分别是佛山、东莞、长沙和青岛。这14个城市，城镇居民收入水平排在万亿城市上半段，可以算作高收入的代表。


再结合房价因素，看看26个城市房价收入比数据。根据诸葛数据研究中心统计，2023年，共有15个万亿城市房价收入比低于14，算是购房难度较低的城市，包括长沙、烟台、无锡、南通、常州、佛山、郑州、武汉、济南、重庆、青岛、泉州、成都、西安和合肥。 而深圳、北京、上海、杭州、广州、东莞、南京等城市，居民收入水平虽高，但房价也普遍较高，因此并不算是购房难度低的城市。一个居民家庭投入二三十年的全部收入才能购得一套住房，这对于当代年轻人来说压力属实不小。


看完收入水平，我们再看看就业机会。市场主体是发展环境最直观的感受者，其数量很大程度上能够反映城市的经济活力和就业机会。 截至2023年底，市场主体数量超过300万户的万亿城市约有7个，分别是深圳、成都、重庆、上海、广州、西安，以及去年上半年已达291.55万户、全年大概率突破300万户的苏州。还有4座城市超过200万户，分别是北京、青岛、武汉和郑州。


因此，综合考虑万亿城市的房价水平、居民收入、房价收入比和市场主体数量，几项数据全部位居前半段的，只有长沙和青岛。跟其他城市相比，它们算是青年友好度最高的城市。 而若将房价和收入两个单项排除，只看综合性的房价收入比以及就业机会，入围的还有成都、重庆、武汉、郑州和西安。它们的弱项在于居民收入较低，但由于房价也低，因此房价收入比并不高，年轻人购房压力相对较小。 这些年的人口数据，其实也很好地反映了这一点。除了人口负增长的重庆外，长沙、成都、武汉、郑州、西安、青岛都是人口吸引力较强的城市，近年人口增量高居全国前列。杭州和合肥虽然也在此列，但杭州房价较高，合肥收入水平与市场主体数量略逊一筹，不算是购房难度较低的城市。


-03- 广州南京或成最大赢家 此轮史诗级救市，有一座城市最为特别，那就是广州：首套房、二套房最低首付比例分别调整为15%、25%，取消房贷利率下限，与二线城市完全看齐；限购区域社保门槛从两年下调至6个月，限购力度一线城市最低；二手房全面解除限售。 广州祭出“王炸”政策，与其楼市压力和城市经济息息相关。一方面，广州是一线城市中库存压力最大的城市。截至今年4月，广州一手商品住宅可售套数11.76万套，可售面积1304.81万平方米，去化周期26个月，均高居一线城市前列。


广州的房价，也是一线城市中跌得最狠的。国家统计局数据显示，今年4月，广州新房价格环比、同比分别下降1.3%和6.9%，二手房价格环比、同比分别下降1.4%和10.2%，跌幅惊人。


另一方面，近年广州经济增速也居一线城市末位——2023年，广州经济增速4.6%，跑输全国大盘，垫底一线城市；今年一季度，广州增速3.6%，同样跑输全国，甚至在十强城市中垫底、在万亿城市中排名倒数第三。 而且，广州与京沪深的GDP差距正越来越远。2012年深圳经济总量赶超广州、晋级全国第三城以来，两地差距已从最初的300亿元扩大到去年的4250亿元。不仅如此，重庆反超广州的戏码也在近年反复上演，“广州退出一线城市”屡屡成为热门话题。 种种因素下，广州祭出“王炸”政策也就不难理解了。广州或也因此成为此轮救市最大赢家之一。毕竟，即使经济增速有所减缓，广州仍是全国人口吸引力最强的省会城市之一，也是购房门槛最低的一线城市。 与广州情况类似的还有南京。今年4月，南京商品住宅去化周期超过26个月，新房、二手房价格同比分别下降7.7%、10.7%，在35个重点城市中跌幅最大。近年南京经济增长也在放缓，2023年全年、2024年一季度增速在十强城市中与广州一起垫底。 新政的落地，必将有效释放购房需求，稳消费、扩内需，进而提振经济。中国人民银行广东省分行有关人士就在接受媒体采访时分析，取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。