【Brightland 技术贴】想要买房，必须知道澳洲银行贷款那些事！

Zoe-Brightland · 发表于 2016-6-10 11:52:11

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要想在澳洲买房，我们首选方法就是向银行贷款。那么买房者到底能向银行借多少钱？又需要有多少收入才可以进行贷款呢？银行批准贷款的标准是什么呢？不要急，小编帮你一个一个解答。

首先，银行要求你有足够的还款能力，每个月的收入扣除支出以外，还能付得起贷款。其次，万一你还不起钱，银行会收回房产，对外拍卖，所以它要保证房产物有所值，不至亏本。所以，银行通常会对两个方面进行审核：

1借贷安全性（Security）

银行通过贷款价值比率(Loanto Valuation Ratio，简称【LVR】指标来判断和控制你作为贷款人的风险。

2请还款能力（Servicing）

为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。

我们能向银行借多少钱呢？

银行用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR＝贷款额／房产价值。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。

有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求你缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。

这是你给银行买的保险。万一你违约不还钱，银行拍卖你的房子收不回本钱，房贷保险供应商会弥补这个差额，同时向你追债。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。

需要有多少的收入才可以呢？

除了考虑借贷安全性以外，银行还要确保你有能力还钱。每个银行对还款能力的具体计算公式不同，但原则上都会比较你的收入和支出，计算财务盈余：

财务盈余＝税后收入– 所有贷款 – 生活支出 – 一定的缓冲额。如果盈余大于零的话，你被视为基本上有还款能力。

计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。比如，你领取家庭税务补贴(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11岁的话，这笔补贴能被算作收入。很关键的一点是，投资房的租金收入也被算作收入。考虑到会有出租管理费、市政费等支出，租金收入被承认的比例一般在80%左右，有的银行还会考虑负扣税因素。由此可见，投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。

计算贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。

生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭类型的常规支出，选择两者中较高的那个数据。

如果你的配偶不工作，银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。税后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会再减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，如果不是负数的话，银行才会进一步考虑你的贷款申请。

假设你单身，税前工资为10万，每月支出为2千，没有其它收入和债务，要买自住房，贷款30年，等额本息还款。那么，在利率为6%的情况下，你的借款额约为59万(根据NAB银行网页的计算器)，每月还款额为3500澳元左右。如果LVR为80%，你可以贷款购买价值在74万左右的自住房。如果你还想买套50万的投资房，只还利息，LVR为80%，租金回报率为5%。那么需要的税前工资收入大概为14万3千。

除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址，频繁跳槽，在多家银行登记过房贷咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响贷款审批。最后，即便银行通过了各项指标的审核，你自己也要算一下账，看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。