澳洲房价10年翻一番“神话”告破！过去30年，墨尔本涨最快，未来10年房价上涨或放缓

澳洲的房地产市场在过去三十年中取得了惊人的增长，但新的数据打破了房价总是每10年翻一番的神话。

CoreLogic的数据显示，在过去30年里，全澳房价上涨了382%，在截至今年7月的10年里上涨了约72%。然而，有专家表示，指望未来获得类似收益的业主可能会失望了。

（图片来源：《时代报》）

其中，墨尔本的房价在过去30年里上涨幅度最大。房价中位数上涨了459%，按年复增长率为每年上涨5.9%，一些内城区的房价甚至飙涨了700%以上。

紧随其后的是悉尼（449%）和霍巴特（399%）；这两个城市的房价在过去10年几乎翻了一番。这使墨尔本在过去十年的涨幅黯然失色，维州首府的房价只上涨了69%。

塔州偏远地区是唯一一个在过去10年里房价上涨超过一倍的市场，上涨了104%。珀斯和达尔文在过去10年里也录得了类似的涨幅。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，在过去30年里，墨尔本的房价增长比悉尼更稳定，这是因为墨尔本的人口增长更强劲，而且可负担性的挑战相对更温和。

与此同时，悉尼的房价增长受到了人口增长、投资者活动增加和住房供应不足的推动。霍巴特的房价在多年被低估后一直在追赶，因为在过去的十年里，当地人口增长迅猛。

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多数城市的住宅价格平均每年至少上涨5%。珀斯是个例外，涨幅为4.8%。此外，澳洲偏远地区的房价每年涨幅为4.7%。

在大多数地区，独立屋价值的增长远远超过单元房。

Lawless表示：“大多数（城市）的年增长率在5%至6%之间。”并补充称，这打破了长期以来关于房价每10年翻一番的楼市神话。

Lawless还表示，过去三十年，全国指数的房价增长和下跌有六个周期，取决于税收政策、货币政策决定、经济冲击、财政刺激和更广泛的经济状况，地区之间也有很大的差异。

过去30年，澳洲各首府城市的房价中位数变化（图片来源：《时代报》）

过去三十年，墨尔本的Yarra统计区，包括如Fitzroy、Carlton North和Richmond等城区，记录了最强劲的房价增长，上涨了779%。紧随其后的是墨尔本市（760%），澳洲首领地的Gungahlin地区（754%），以及墨尔本的Boroondara（734%）和Maribyrnong（710%）地区。

房产中介公司Nelson Alexander的销售代理Nick West表示，在他33年的市场生涯中，Fitzroy和Carlton North等地区的人口结构已经发生了变化。迁往该地区的缩小住房规模的有钱人急剧增加，并且有更多的年轻家庭留在了这里，增加了买家的需求。

他说：“毫无疑问，婴儿潮时期出生的人对房价上涨起到了推波助澜的作用，很多人都在缩小住房规模……并且能够多花10%到20%的钱来购买中意的房子。”

此外，悉尼东区和内西区，以及布里斯班内城区的一些地区也进入了前涨幅20名。

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Lawless表示，内城区和沿海橙区基本上都录得了最强劲的增长。虽然高端市场引领了市场的上涨和下跌，但随着时间的推移，蓝筹物业往往有更强的增长。

展望未来，他预计随着利率达到上限，房价下跌将趋于平缓，然后随着利率下降而增长。他指出，自20世纪80年代初以来，整体首府城市的最长下滑期曾持续过21个月。

他补充称，预测房市在未来10年的走势是一项无望的工作。尽管5%至6%的年均增长率可能会持续，但可能会出现大幅波动。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士则表示，在这30年期间，楼市的低迷基本上是短暂而温和的——价格下跌不到10%。随后，随着利率一般会恢复其长期下降趋势，房价会迅速反弹，而自2000年代中期以来，需求一直受到强劲的人口增长的推动。

他说：“我怀疑这次的情况可能会有点不同，房价需要更长的时间才能再次创造历史新高，才能从我们现在看到的低迷中复苏。”

“我们看到的是周期性的低迷，与过去30年大部分时间里的长期上升趋势可能结束相结合，这将导致更深的下行和更慢的复苏。”

Oliver预计，未来10年房价涨幅将放缓，因为现金利率和固定抵押贷款利率不太可能回到推动房价上涨时的低位。