原央行副行长:泡沫中狂欢的日子不多了 必须面对事实

国内房地产市场有没有泡沫？相信多数人都认为有泡沫。只是不同的城市，房产泡沫的严重程度并不相同。像东北、西北、西部的三四线城市房地产泡沫并不算大，而像东南沿海地区的一二线城市房地产泡沫就比较大。但不管怎样，多数工薪族都会觉得房价确实过高，泡沫较大，买房不仅要掏光家中所有积蓄，还要欠下几十年的房贷。


实际上，衡量国内房地产市场是否有泡沫，主要看三个指标：第一个，房价与收入之比。按照正常的国际标准，房价与收入之比是7-8。而像现在的三四线城市，房价与收入之比是20-25，就是普通家庭要不吃不喝20-25年，才能购买一套商品房。而北上广深等一线城市，房价和收入比更是离谱，普通家庭至少要不吃不喝40年以上，才能购买一套商品房。 第二个，房价与租金之比。对于投资客来说，购买一套商品房用于出租，每年的租金回报率至少要达到5%。而现在很多城市的租金回报率都要低于5%。以上海为例，在市中心区域，租一套90平米的二室一厅，一年的租金只要10万元，而如果你购买同样一套商品房的价格，至少要600多万以上。这就意味着，房东靠收租金回本，需要60年以上。这样的投资回报率还不如把钱存在银行里面吃利息。


第三，住房的空置率。现如今，各地住房空置率一直居高不下，按国际标准是10%左右，而像三四线城市的住房空置率在25-30%，一二线城市的住房空置率在20-25%。而住房空置率的居高不下，说明了很多人买房并不是用来自住，而是用于投机炒房。这样看来，国内房地产确实存在着较大的泡沫。 其实，面对当前的房地产泡沫，原央行副行长吴晓灵早就表示：“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却的准备，是每个国家、每个人都要面对的现实”。无独有偶，原银保监会主席郭树清：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛”。


显然，这两位知名人士都早已经观察到了国内房地产泡沫存在的问题，并且及时提醒决策者要做好房地产泡沫破裂的准备，只有这样才能使房地产市场实现“软着陆”。把房价泡沫破裂之后，对经济和社会带来的影响降到最低。 事实上，从2021年下半年开始，我国房地产市场就进入到了调整周期。而在进入到2023年之后，国内楼市加快了调整的步伐，现在不仅是二三线城市房价下跌，就连一线城市的房价也都出现了明显的调整。以上海为例，市中心的商品房价从2021年最高时的10多万/平米，现在跌到了6-7万/平米，整整跌去了30-40%。


而导致房价下跌的主要原因还是：1、房价泡沫过大，远远脱离居民收入。2、经历了三年疫情后，人们购房也越来越理性，不会再冲动买房。3、各地房产过剩、投资炒房需求退出、老龄化社会到来等因素。预计今年国内房价还会呈现调整的趋势。 不过，国内房地产市场也迎来了各种救市利好政策，比如，各地纷纷放开了限购、限售政策，银行的房贷利率也降到了4%以内等，以鼓励刚需入市买房。预计2024年国内房价仍将呈现“稳中有降”的趋势。并在经历过一轮漫长的调整之后，逐步与当地居民收入接轨，最终实现“软着陆”的目标。