神秘商人被指屡获三亚军产低价租赁权 躺赚超5亿(图)

海南省汽车流通行业协会（以下简称“海南汽协”）发布于3月22日的一则声明，将海南省三亚市汽车城的一起原军产土地争议，带入公众视野。 多年来，商人许交生通过关联公司三亚捷冠汽车修配有限公司（下称“捷冠公司”），以极低价格从三亚警备区租得200多亩土地，“躺赚”享受暴利。该地块经营管理权移交给央企中国融通资产管理集团有限公司（下称“融通公司”）后，捷冠公司仍以106万元/年的价格租地，平均每个月800多元/亩的成本，租给汽车经销商却高达20000多元/亩，是成本的近30倍。 2024年2月，融通公司宣布重新招租后，一家新注册的、注册资金仅30万元（实缴资本0，注册地址为三亚某快捷商务酒店301室）的公司——三亚湛铭物业管理有限公司（下称湛铭公司），突破设定条件，中标入选。这家公司的实际控制人被认为仍系许交生。


海南省三亚市汽车城。其建筑物由出租方提供土地，各品牌经销商自行出资建成。刘虎 摄 湛铭公司随即强迫汽车经销商以90元/平的价格签订租金合同，比原来翻了近3倍，甚至采取停水、停电等极端措施逼迫就范。海南汽协的声明对此表示强烈抗议和谴责，认为其行为违反了市场经济公平竞争的原则，侵犯了租赁户的合法权益，对全省汽车流通行业造成了恶劣影响。他们呼吁相关部门介入调查，并采取措施保护租赁户的权益。 此外，湛铭公司中标引发了人们对融通公司管理层是否存在渎职、利益输送等问题的质疑。海南汽协和企业经营者呼吁纪检监察部门组织调查核实这一交易背后，是否存在违法犯罪行为。 01 罕见声明：海南汽协谴责一家新公司 海南省汽车流通行业协会成立于2016年4月，根据其自述，其职能包括包括开展行业自律、交流、培训、咨询，举办洽谈会、协商会，承办政府有关部门委托事项、维护会员合法权益等。 在3月22日发表于“海南汽协”公众号的声明中，海南汽协就三亚汽车城招租事件表态称，湛铭公司以其所谓的“中标权”为手段，单方面将房屋租金涨价至远超出市场承受能力的90元/平方米，并在未与租赁户达成一致的情况下，采取恐吓、威胁等手段，强行要求租赁户在短期内完成续租合同的签订。对于不愿意签约的租赁户，更是采取了停水、停电等极端措施，严重破坏了市场的正常经营秩序，给租赁户带来了巨大的经济压力和心理压力。 这家行业协会呼吁，湛铭公司应立即停止其强迫威胁和恶意扰乱经营秩序的行为，与租赁户进行平等、公正的协商，寻求双方都能接受的解决方案。同时希望相关政府部门和机构高度重视此事，采取有效措施，保护租赁户的合法权益，维护市场的正常经营秩序。 引发争议的三亚汽车城位于三亚市吉阳区迎宾路东段，占地约203亩，是三亚市最早成立、现阶段规模最大的汽车流通市场。 该汽车城的土地原属三亚警备区。2009年7月30日，三亚警备区与捷冠公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将这块部队空余场地出租给捷冠公司，租赁期限自是年8月1日至2015年3月1日止。同日，双方又签订《补充协议》，将租期延长五年，即至2020年2月29日止。 2017年4月，因部队改革，三亚警备区将该租赁项目移交给中国人民解放军某部。2019年11月，某部、解放军第二储备资产管理局和央企融通公司签订三方《中国人民解放军某部海南省三亚市市辖区迎宾路房地产交接清册》，将汽车城权属移交给解放军第二储备资产管理局，经营管理权移交给融通公司。 融通公司下属的融通地产（海南）有限责任公司接手时，该汽车城经十年发展，土地面积扩建到约203亩，总建筑面积超过8万㎡。融通公司接手当月即与捷冠公司签订《房地产租赁合同》。 汽车城项目分两期，一期项目为不定期租赁合同，租金为109.60万元/年；二期为定期租赁合同，合同到期日2021年9月30日，租金为215.91万元/年。 项目一期的《租赁合同》第三条约定：“租期为不定期，融通公司有权随时解除合同，但应提前三十日通知捷冠公司……”。第十条还约定：“融通公司因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书。” 2020年8月11日，融通公司向捷冠公司发出《解除合同通知书》，明确送达起第30日解除《租赁合同》。但捷冠公司一直拖延交付所租场地。 02 “躺赢”的租赁人 本着“价高者得”的原则，融通公司打算把汽车城租给愿意付出更多租金的企业，因为捷冠公司缴纳的租金远低于评估市场价值。 捷冠公司成立于2004年，其实际控制人叫许交生，江西人，曾任三亚市江西商会会长。知情人称，许交生原来与三亚警备区一位领导关系很好，所以能够以极低的价格租赁到军队的土地。许交生还利用同样租赁来的军队土地，建设了一座“三亚维景国际度假酒店”，目前该资产也已移交融通公司负责管理。


三亚维景国际度假酒店。刘虎 摄 “许交生赖着不肯走，是因为获益巨大，能多经营一天就有多一天的收益。” 不愿退出的捷冠公司于2021年1月向三亚市城郊法院起诉了融通公司，诉请确认融通公司《解除合同通知书》无效及判令双方签订的《房地产租赁合同》继续履行5年。 2021年7月17日，三亚市城郊法院所作判决支持了原告诉请。被告融通公司惊诧并提出了异议，“从合同第三条和第十条可以看出，合同的解除原因有很多，只是因‘军事需要’解除合同的，才‘应由军委机关职能部门出具通知文书’。不能否定法律赋予合同当事人解除不定期租赁合同的权利，即因其他原因解除的，不应适用‘应由军委机关职能部门出具通知文书’。”


三亚市城郊法院。刘虎 摄 融通公司认为一审法院对解除合同的条款理解错误，提起上诉。但在2022年10月，三亚中院仍终审裁决：驳回上诉、维持原判。 融通公司提出，“法院判决以显著低于市场价值的租金标准将案涉房地产继续出租给捷冠公司，导致国有资产严重流失。”“我司多次要求捷冠公司前来洽谈结算占用费、安全隐患治理等问题，但捷冠公司均以各种理由搪塞推诿，未明确答复，且拒不退场。” 融通公司称，场地的地上建筑和附着物存在建成时间久、涉及业态复杂、场内人流量大、建筑结构及消防需立即整改等安全问题，其多次要求进行安全整改工作。“捷冠公司以我司与其因解除租赁合同纠纷存在诉讼为理由，拒绝按我司要求进行安全整改工作。因捷冠公司怠于履行安全保障义务的行为，导致我司名下汽车城项目目前存在严重的公共安全问题。” 融通公司认为捷冠公司属欺行霸市，“强占强租行为，已构成对我司所管国有资产的严重侵占，严重侵害了我司及新承租户保力公司的合法权益。” 融通公司在送达三亚市人大的函件中提到，“捷冠公司非法侵占、拒不退场、怠于履行安全保障义务，正在造成军队资产的重大流失……诚望市人大牵头查明事实、依法处理，对无视法纪、强行扰乱社会经济秩序和强行占用国有资产等损害营商环境或者侵害市场主体合法权行为，予以惩治。” 此后，融通公司向海南高院提出了再审申请。三亚中院2023年作出的新的终审《民事判决书》进行了改判，捷冠公司的租赁合同于2023年10月31日终止。 03 被赶走后“继续霸占军队土地” 融通地产经过激烈的法律战，好不容易将占据着军产土地的许交生清退赶走，但许交生却“再次霸占了这块土地”。 诸多三亚汽车城的经营者反映：2023年6月，捷冠公司人员开始以湛铭公司的名义与租期届满的商户续签合同并收取租金。 商户询问为何前面签合同的是捷冠公司，现在却变成湛铭公司时，捷冠公司员工李丽答复说：“捷冠那个是主合同，然后开发票的话，我们用湛铭给你们公司开，因为捷冠开不了发票。这个就是开发票的公司，也是我们公司旗下的。” 当时签订的合同中，均写明租赁的是一期土地。租期尚未届满的商户，则由捷冠公司继续收取租金直至2024年2月9日。 湛铭公司中标的消息宣布后，汽车城的众多经营者可谓大跌眼镜。 质疑者表示，让“自然人100%持股、注册资金仅30万元且0元实缴、成立仅仅几个月的一人公司”通过资质审核，并最终中标承租三亚汽车城二期项目，已明显违反融通公司发布的招标条件。相关负责人极可能存在严重失职、渎职，甚至背后可能存在不当利益交换的重大嫌疑。 一份由汽车城二期项目实际经营者、海南省汽车流通行业协会、三亚汽车流通行业协会等共同具名的“质疑函”，向相关政府部门提出了异议并提供了调查线索和证据。 质疑函称，首先，湛铭公司不符合《三亚市吉阳区迎宾路房地产租赁竞价招租文件》规定的竞价人资格。 作为这块军产土地的现任管理方，融通公司发布的招租文件明确要求竞价人须是政府、企事业单位、社会团体等主体，个体工商户、自然人不具备此次报价资格。这一门槛设置明显是希望有实力、有能力的企业能参与竞争，并优化承租人。 最终中标的湛铭公司系自然人100%持股、注册资金0元实缴的一人公司，明显是某些利益相关者的壳公司。此外，招租文件要求竞价人必须提供近三年内，在经营活动中没有重大违法记录的资质审查文件，也就是说，合格竞价人应当是至少注册成立三年以上的法人，但湛铭公司注册成立至今未满一年。 此外，招租文件要求竞价人提供不少于2000万元的银行资金证明。结合招租文件全文来看，该资金应当是竞价人的无责任财产，而不是为符合资格而临时借贷的财产。


湛铭公司的办公地。刘虎 摄 “但事实上，湛铭公司连注册资本金30万元至今尚未实缴，客观上不具备拥有2000万元银行资金的可能，又如何通过了融通公司的评标审核？” 质疑函称，招租文件规定如竞价人在招租人及其关联公司黑名单内，竞价人的报名将“不予通过”——而众多证据可以证明湛铭公司正是捷冠公司的关联公司，在融通公司黑名单内的企业，本应无报名竞价资格。 海南汽协表示并将采取一切必要的措施，为租赁户提供支持和帮助。其声明称，“只有公正、公平、公开的市场环境，才能促进汽车流通行业的健康发展，也才能为消费者提供更好的服务和体验。”该协会和一些企业经营者呼吁纪检监察部门组织调查核实这一交易背后是否存在渎职或非法利益输送，如存在违法犯罪行为，应依法惩治，切实维护社会公平正义。 据初略估算，许交生因三亚汽车城土地租赁所获纯利润已达5-6亿元。4月27日，笔者就许交生被指系湛铭公司实际控制人，请其予以置评。截至本文发布，许交生未作任何形式的回应。而在此之前，笔者曾询问其低价拿到汽车市场的两块土地是否凭借其与三亚警备区领导的关系，许交生亦未回应。