房市降温！这类户型最惨，跌幅超10%，50万澳人月度还款额即将大幅上升？

随着超低的固定利率期限结束，50万澳人的月度还款额将大幅上升，借款人面临着所谓的抵押贷款“悬崖”。

预计未来将持续加息，50万人月供大幅增加

分析人士和金融专家认为，新冠疫情初期将抵押贷款“固定”在历史最低利率者的住房贷款成本将飙升，原因是其贷款期限将在明年左右到期。

许多分析师称之为贷款者的“悬崖”。

Canstar金融专家Steve Mickenbecker警告说，多达50万借款人可能一夜之间就将迎来还款额高点。

Mickenbecker表示：“只有固定利率贷款尚未到期的人才能暂时幸免。由于工资增长不及生活成本的上升速度，提高利率将导致许多家庭的财务压力增加。”

此前，澳联储（RBA）曾措辞表示，2024年之前没有必要进行加息。但超出预期的通胀率飙升令澳联储行长Philip Lowe及其董事会感到震惊，并导致加息提前。

乌克兰战争以及新冠疫情导致的持续性供应链中断问题迫使澳联储本月宣布加息。

5月3日，澳联储10年来首次上调现金利率目标，从0.1%上调25个基点，至0.35%，增幅超出预期。

预计在2022年和2023年还会进行数次加息，西太银行（Westpac）预计现金利率目标将在明年5月达到2.25%的峰值。

这意味着对于2020年签订三年期固定贷款合同的借款者来说，到2023年时还款额将陡然飙升。

房市降温，这类户型暴跌

悉尼和墨尔本不断降温的房市中，小户型房产遭受的房价冲击最大，因为房产买家不太愿意在他们下一个家的面积上或质量上妥协。

Domain数据显示，墨尔本的房价上季度下降了0.7%，降至大约109万澳元。

然而，小型两居室独立屋其价格中位数暴跌了10.5%，在3个月内下跌超8.3万澳元，至71万澳元。

这比三居室（跌幅4.5%）和四居室（跌幅 5.7%）的季度降幅更大，这两种户型的价格在过去一年中也录得了更强劲的增长。

悉尼房价中位价上涨了0.2%，至约159万澳元。然而，两居室的价格中位数也下跌了51,500澳元，至94万澳元，跌幅为5.2%，三居室和四居室的跌幅更小，它们也录得了更强劲的年增长率。

从2021年12月到今年3月Bondi Beach、Dover Heights、Tamarama、Bronte、Waverley、Centennial Park、Bellevue Hill、Double Bay、Paddington、 Rose Bay、Woollahra、Watsons Bay和Vaucluse等高档地区的房价平均下跌了2.8%。

经过两年的强劲增长，如今东区北区的房价中值已从440万澳元降至4,275,500澳元。

悉尼房价跌幅第二大的是西部的Auburn，价格从12月的中值118万澳元跌至3月底的115万澳元，跌幅为2.5%。

其次是内西南部的Kogarah和Rockdale，本季度下降1.8%，中位数为168万澳元至165万澳元。

东郊和南区，从315万澳元跌至311.1万澳元，跌幅为1.2%。该区域涵盖了Coogee、Clovelly、Kensington、Kingsford、Malabar、Maroubra和Randwick等区。

在珀斯和布里斯班，两居室住宅的表现也同样不如大户型。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士表示，在市场疲软期，买家在寻求房产时变得更有挑剔，并预计墨尔本和悉尼房市的放缓将对不那么高档的房产产生更大影响。

小型公寓的价格也受到了更大的冲击，其中一居室公寓跌幅较大的城市有

墨尔本（下跌5.9%）、

珀斯（下跌7.4%）

和阿德莱德（下跌2.8%）。

Powell表示，较小的户型，尤其是一居室公寓，其买家群体较小。虽然投资者活动的增加会增加对更可负担房产的需求，但扩大住房规模的买家仍然是最大的市场群体。

在墨尔本，中介Abdul Allouche看到两居室联排别墅的价格最近有所回落，但比三居室联排别墅的降幅要少。

他说，今年年初，联排别墅的销售情况非常好，不管位置在哪。但现在，由于供应过剩，买家的选择余地要大得多。再加上市场整体走软，房价出现了下跌，尤其是有三套以上住宅的联排别墅。

他还补充称，更大户型的独立屋和复式房屋的需求更为强劲，但需要大量施工的房屋除外，因为建筑材料和工人成本不断上升。

买家需求也出现了更广泛的放缓，一些购房者现在推迟了购房计划，寄希望于今年晚些时候房价会大幅下跌，而Allouche认为这种情况不太可能发生。

维州买房比租房还便宜的地区

PropTrack数据显示，截至今年4月，维州偏远地区的租金中位数在过去两年飙升了15.2%，其中去年上涨了8.6%。墨尔本则在最近12个月里增长了2.4%，已回到疫情前的水平。

受租金上涨的影响，在维州的一些偏远地区，以及墨尔本12个区的单元房市场，买房还房贷要比租房更便宜。

根据Finder的数据和分析，该数据显示，维州有100多个独立屋和单位房市场的平均月租金要高于每月房贷还款额。在墨尔本，Albion当地租户如果购买公寓能获得最大收益。

房价便宜的城镇Ouyen、Murtoa、Warracknabeal和Donald在这份榜单上名列前茅，买房比租房能省不少钱。

但热门地区South Geelong的公寓市场也排在第六位。该城区的月租金的中位数为1516澳元，比平均每月房贷还款额1043澳元要高出近500澳元（按照80%房贷比例计算）。

在墨尔本，Albion、Melton South、Travancore、Notting Hill和Roxburgh Park的单元房市场排名前五。

Finder的数据还以90%的房贷比例考虑了所有城区，这大大缩小了全州范围内“买房比租房便宜”的名单，只有57个市场买房更划算。

PropTrack分析师Angus Moore表示，这份名单中提到的市场也是最不受加息影响的市场之一，因为这些市场可负担性较强。

“利率上升将影响到所有人，但那些抵押贷款较少的人还款额增幅较小。”

Moore也提醒道：“如果你想买房，你现在的房租和房贷还款额之间的差距并不是你应该考虑的唯一因素。拥有一套房子将带来市政费、维护费、水费，如果是一个单元房的话，还可能要支付物业管理费，取决于你的具体情况。”

Finder房屋贷款编辑Richard Whitten指出，买房的最大障碍是首付。但政府计划提供担保，让首付低至5%，单亲父母只需2%，这可能会帮助许多维州人进入房市。

悉尼20个区，买房比租房便宜

截至今年4月，悉尼一套独立屋的平均租金比去年同期高出约20%，公寓租金则高约10%。由于可租房屋短缺和需求激增，预计租金会在5月继续上涨。

Finder.com.au对贷款利率、房屋中位价和租金的研究表明，悉尼西区和西南区多地买比租便宜。

数据显示，Winston Hills、Warwick Farm、Stanhope Gardens、Parklea和Granville买比租便宜约160至490澳元/月。

Jamisontown、Liverpool、Lakemba和Regents Park买比租便宜约20至70澳元/月，中央海岸的Berkley Vale买比租便宜约674澳元/月。

Finder.com.au的Richard Whitten表示，分析表明，对于那些能支付20%首付和印花税的人来说，买房仍是一项明智的投资。

“这取决于你住在哪里，你实际上可以通过买房来省钱。尽管官方利率上调，但仍低于2%的浮动利率。”

首次置业者Andrew Tran和Anh Phan表示，他们之前在Mascot租房住，但在租金上涨80澳元/周后，他们决定在西南区买房。他们发现，在华人区Campsie买房，贷款金额和租金一样多。

Tran表示：“我们已经租了3年房，还搬了两次家，我们想要稳定，我们害怕再次搬家，尤其是在租金上涨的情况下。”

Tran还表示，他们认为，就算利率再次上调，他们也有能力支付Campsie新家的贷款。

贷款经纪人Aidan Hartley也表示，他有几个客户面临同样的情况，其中一人支付25%的首付购入Erskineville的公寓，结果每周省下了15澳元。