花旗银行：若利率在明年初见顶，全澳独立屋价格或暴跌23%

花旗银行（Citi）警告称，如果利率在明年初见顶，全澳独立屋价格可能暴跌23%，但如果工资价格螺旋上升，房价可能进一步下跌。

该行的经济学家指出，由于房地产价格仅较峰值下跌6.5%，房地产市场还将遭受更多痛苦。该行预计，在澳联储最新加息之后，房价将再次出现全年下跌。

工资大幅上涨的可能性，以及随后为控制通胀而采取的紧缩措施，也可能导致利率飙升、失业率飙升的局面。该行表示，这可能迫使独立屋价格下跌三分之一。

Citi表示，这是一种“下行情况”，如果形势朝着更积极的方向发展，经济增长可能会维持到明年，价格只会下跌15%左右，下跌将在明年年中结束。

Citi预测房价将下跌23%，并指责澳联储开始其“几十年来最激进的紧缩周期”。

该行表示，房价下跌已蔓延至澳洲所有首府城市，但下跌仍是“有序的”。Citi此前预计房价将下跌15%左右，其中悉尼和墨尔本受冲击最大，跌幅在15%至20%之间，其他首府城市将下跌5%和10%。

但这是基于较低的利率，而金融环境已经收紧，引发了更严重衰退的预期。

Citi仍预计悉尼和墨尔本将引领房价下跌，但现在预计其他城市将承受更广泛的打击，而这两个主要首府将受到移民的提振，租金危机可能会刺激更多投资。

然而该行警告称，如果利率大幅上调，独立屋价格可能大幅下跌，导致失业率大幅上升，这将增加房地产市场出现“系统性问题”的风险。

（图片来源：《每日电讯报》）

Citi预计将出现“软着陆”，但该行警告称，在更悲观的情况下，如果出现工资价格螺旋上升，澳洲将陷入衰退，因为澳联储将抑制通胀，这将损害建筑业等捉襟见肘的行业，并推高破产率。

Citi表示：“失业率上升和利率上升导致房价出现更无序调整，到2023年第四季度，独立屋价格将从峰值跌至低谷，跌幅为33%左右。”

股市投资者已经预计房价将大幅下跌，并预计其影响将波及更广泛的经济。

投资管理公司T.Rowe的澳洲股票和投资组合经理Randal Jenneke预计房价会崩盘，并认为调整可能会抹去新冠疫情期间的所有房价涨幅。

他表示：“这将相当于有记录以来从峰顶到谷底的最大跌幅，大大超过了2017年10.2%的上一轮调整。”

Jenneke表示，根据过去的周期，在央行不仅停止加息，而且转变为反向并开始降息之前，价格下跌将继续。他表示，鉴于澳联储决心将通胀拉回一个更合理的区间，这是一个“很高的障碍”。

他表示：“事实上，澳联储已经建立了自己对房价下跌的预期模型，似乎对未来两年下跌20%感到满意。央行上一次对如此程度的房价下跌无动于衷是什么时候？正如我们所知，资产价格下跌是不可预测且不容易控制的，无论是上涨还是下跌。”

固定利率抵押贷款占新增贷款的比例，从新冠疫情前的15%升至峰值时的46%。据估计，目前银行资产负债表上50%的住宅抵押贷款是在疫情期间写的。

Jenneke表示，新冠期间发放的贷款以具有吸引力的固定利率发放，这意味着很大一部分借款人还没有感受到加息的全部影响，因为可变利率的转变于明年开始。“这些与发放住房贷款相关的风险，将在未来几年显现出来。”

但一些分析师认为，市场可能会得到一些缓解。PropTrack的资深分析师Eleanor Creagh表示，除房市外，经济已进入紧缩周期，动能强劲。

她表示：“尽管消费者信心有所下降，但劳动力市场依然吃紧，失业率处于48年低点，支出尚未放缓，商业环境依然强劲。”

然而，Creag表示：“紧张的劳动力市场，加上提前还款、储蓄和财富缓冲，降低了拖欠风险，但可自由支配支出的前景已发生变化，支出放缓似乎不可避免。”

西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示，最近的营业额和价格更新表明，近几个月名义交易活动有所稳定，这表明金融审批也是如此。“话虽如此，利率的持续上升表明市场和金融活动的调整阶段将不会放松。”