买家需求强劲、待售房屋有限...澳洲房市低迷或提早结束？专家们看法不一

专家表示，由于强劲的买家需求和有限的待售房屋供应抑制了价格下跌，澳洲房地产市场的低迷可能会比预期更早结束。

但经济阴云密布，尽管房地产低迷程度可能比此前预测的要温和，但专家们对房价下一步走势的看法存在分歧。

CoreLogic的数据显示，上个月全国房价上涨0.6%，这是自2022年4月以来的首次环比上涨，比市场峰值低4.7%。

这一增长归因于移民的强劲回归、竞争激烈的租赁市场、待售房屋的急剧下降以及新建筑的有限。但由于加息的全面影响尚未到来，以及可能进一步加息，这种上涨局面可能是短暂的。

澳洲国民银行集团首席经济学家Alan Oster最近修改了自己的预测，将从峰值到谷底的跌幅从20%下调至12%，预计房价将再下跌3.5%左右，然后持平，直到今年年底。

然后他预测，随着现金利率下降，房价将在2024年上涨4.3%。

Oster表示，利率似乎比预期的更早见顶，而更强劲的人口增长、紧张的租赁市场（促使一些租房者买房）和强劲的劳动力市场抵消了利率上升对买家借贷能力和需求的影响。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

他表示:“然而，市场面临的一个挑战是，鉴于利率上调仍在持续，而且很多人正从固定贷款转投利率高得多的浮动贷款，消费者将如何表现。”

他补充说，待售房屋数量的任何增加都可能导致价格进一步下跌。由于卖家有所克制，待售房屋数量一直在大幅下降。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters预计，今年房价将再下跌5.7%，但将她对从峰值到谷底跌幅的预测从16%修正为12%，悉尼房价跌幅预测从22%修正为17%。

她说，从超低固定利率抵押贷款转到更高浮动利率抵押贷款的房主数量已经开始增加。

“4月、5月、6月和7月是固定利率抵押贷款转出最多的月份……毫无疑问，这将对这些家庭造成重大冲击。”但她补充称，由于储蓄缓冲和强劲的就业市场，强制出售应该有限。

但她表示，进一步的不利因素依然存在。

“我们还没有认为房地产市场已经触底，我们认为房价从现在开始可能会在几个月内横向波动，但我们仍然认为还会有更多的下行空间。”

Masters表示，到目前为止，房价的改善通常是针对悉尼价格较高的房产，她预计在2024年之前不会出现普遍上涨，届时由于利率下调，全国房价将上涨2%。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

SQM Research董事总经理Louis Christopher预测，如果利率峰值低于4%，全国房价将上涨3%至7%。悉尼房价今年将上涨5%至9%，墨尔本房价将上涨1%至5%。

强劲的移民、首次购房者激励措施以及人们从临时封锁时代的搬迁中回归，在卖家减少的时候，买家需求增加了。

“我们的拍卖清盘率在上升，包括我们在内的一些数据提供商……一直在报告价格上涨，以及随着要价的上升，供应商的信心也在上升。市场似乎确实出现了转机。”

但Christopher指出，如果利率再次上升，市场将暂停，然后可能下跌。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计，在利率上升和经济增长放缓的背景下，价格下跌将持续到今年晚些时候。

不过，他表示，考虑到移民迅速回归、租赁空置率较低以及供应受限，他对房价从高峰到谷底下跌15%至20%的预测可能过于悲观。

他补充说，市场可能已经越过了低点，但考虑到固定利率抵押贷款悬崖、经济放缓、负担能力下降（借贷能力比房地产价格下降得更快）以及进一步加息的可能性，这种情况不太可能发生。

他说:“我们现在看到的情况在某种程度上是前所未有的，在过去，市场依靠较低的利率来启动复苏。这仍然是一个高风险的环境，我们看到的可能是死猫反弹。”

西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示，大部分价格调整可能已经发生，但预计还会有更多调整。

“修正周期往往分为两个不同的阶段。第一个时期是利率上升的时期。你通常会看到最大的价格下跌。第二阶段是利率保持不变，但仍处于高位，紧缩政策的影响仍在波及整个经济。”

Hassan指出，随着更多房源进入市场，近期的价格上涨将受到考验。要使市场复苏获得动力，就需要降息，而他预计这要到2024年初才会发生。