移民回归和房源短缺提振澳洲住房需求，专家：房价不会大涨

随着移民再次涌入以及房源短缺，澳洲房地产市场的前景似乎正在改善，但主要的分析师预测房价出现大幅反弹的可能性不高。

（图片来源：《每日电讯报》）

尽管租赁危机正在推动潜在买房者和投资者的需求，即将到来的抵押贷款悬崖和更广泛的经济放缓预计将对市场产生影响。

汇丰银行澳新区域的首席经济学家Paul Bloxham表示，国际边境的重新开放带动了入境移民强于预期的增长。这提高了住房需求，并支持房价比之前预测的更早趋于平稳，同时也意味着一些房价大幅下跌的预测不会发生。

“然而，考虑到固定利率抵押贷款到期重置和预期的经济放缓，我们预计房价不会大涨。”Bloxham说。

据报道指出，全澳房价在过去一年中下降了10%，但已在过去几个月中稳定了下来。该银行的经济学家表示，如果这是价格下行的结束，那么这是一个比预期更小、更早的峰谷跌幅。

像许多经济预测者一样，该银行此前预测了大约15%的房价跌幅和房市在2023年下半年的稳定。这些预测假定了强劲的人口增长将收紧住房市场，并防止房价更大幅下跌。

“人口增长比我们预计的还要强劲，新建筑的领先指标也比预期更疲软。”Bloxham说：“这导致出租空置率降至数十年的低位，租金急剧上涨，这很可能是近期房价停止下跌的主要原因。”

但他警告，房价可能会受到货币紧缩对经济造成的全面影响，并表示增加的房贷压力可能意味着更多的房产被迫出售，将更多房源投放到原本已经紧缩的市场中。

“预期的经济放缓和失业率上升也可能对住房需求产生影响。”

“此外，通常需要降息才能推动房价大幅反弹，但我们预测现金利率在2023年和2024年都将保持稳定。”

目前汇丰银行预测房价增长将放缓，并将其预测的2023年同比下跌6至8%调高到下跌1至3%。

Bloxham说：“上调主要针对悉尼和墨尔本市场，与其他地方相比，它们从更强劲的移民中受益更多。”

但这两个城市的房价一直在跌，如果已经触底，那么在过去一年左右的时间里，悉尼和墨尔本的房价从高峰到低谷的跌幅分别为14%和10%。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，自2月份的低点以来，五大首府城市的平均房价上涨了1.3%，其中悉尼上涨了2.6%。

他说：“这似乎反映了逢低吸纳者、首次购房者和投资者在房价大幅下跌、并且可见抵押贷款利率已经见顶、移民的回归和房源供应不足的预期后入市。”

由于加息和经济增长放缓的影响，AMP预测澳洲房价将在今年晚些时候进一步下跌。

澳联储估计，40%房贷持有人的预付款缓冲时长不到三个月，如果加息至3.75%，15%浮动利率贷款人将在年底出现负现金流。

对此Oliver说：“这一切都有增加不良销售的风险，尤其是在经济增长放缓时。但移民的迅速回归、极低的租赁空置率和房源供应受限，意味着我们对房价从高峰到低谷15至20%的跌幅预期可能过于悲观，我们可能已经看到了低点。”