中国最有钱的地方 正在掀起拯救老破小的风暴(组图)

楼市比惨大赛，老破小又悄悄地赢了。跌，跌最惨。卖，卖不掉。拆，拆不了。 摆在面前的每一条出路，似乎都写着“此路不通”。 2019年，住建部公布过一组惊人的数据：我国老旧小区数量高达17万，涉及上亿居民。 一亿房奴集体患上“楼龄焦虑”。拿什么拯救你，我的老房子？ 此时此刻，国内最早一批业主，正在掀起一场“拯救老破小”的超级风暴！ 1 众所周知，一般民用住宅建筑权属年限，也不过70年。 你见过70年楼龄的房子吗？











上海彭浦新村旧住房改造前，来源：新民晚报 黄色墙皮脱落大半，露出内里的红砖。各路电线在半空中纠缠不休，看得人触目惊心。木板和玻璃勉强维持的破旧门窗、黑得看不出原本颜色的墙面……整栋楼似乎都在摇摇欲坠。 借用一位老破小业主的评价： “（这种房子）就好比癌症晚期，小修小补就好比打针，都是没用的。” 更令人不堪忍受的是，厨房和卫生间是几户人家共用的，“一日三餐轮流转，你家烧完我家烧”。每天都会因为使用时间和顺序吵跟邻居吵起来。 这样的房子，现在即便白送，很多人也未必愿意住。 但是，在经历过拆除重建之后，它可以变成这样：


来源：真叫卢俊 不光“面子”涅槃重生，“里子”也脱胎换骨。家家户户都拥有独立厨卫，并且配置阳台。 楼下不见了脏乱差，恒温泳池、健身馆、瑜珈室、乒乓球馆、长者照顾之家、早教中心、社区文化活动中心等等，这些新小区才有的配套，统统安排上！ 非本地居民路过，可能还以为是某个开发商的新楼盘。 而且我发现，这并不是个案。 老破小原地重建，正在全国各地开花。 上海，可能是全国高龄小区数量最多的城市。 1950年代，上海市政府决定建造2000幢工人住宅，可供2万户家庭居住，号称“两万户”。 这些工人宿舍大多以“XX新村”命名。今年第一部现象级热剧《繁花》里，当叱咤上海滩的宝总还是机修厂阿宝的时候，他家就住在“曹杨新村”。


曹阳一村，来源：贝壳 如今很多房子已经“年逾古稀”。而上海，正在有计划地进行拆除重建。 据“真叫卢俊”统计，近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有9个，涉及的居民户数近万户之多。


数据来源：网络及上海各区官方发布，制表：真叫卢俊 北京西城区的桦皮厂胡同8号楼，上世纪70年代建成，已经成了危楼。2020年被纳入危旧楼“原拆原建”，目前即将完工。天天盼着回迁的居民兴奋地说：等天然气管道安装完成、实现通气后，就能交付入伙了。 广州花都新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，建于上世纪70年代，如今“年过半百”。去年9月被纳入广州市首批老旧小区成片连片改造项目试点，今年3月开始拆除重建，预计今年年底就能建好。 浙工新村，建于上世纪80年代的教师住宅楼，出现多栋危房。去年4月份项目启动重建，新建7幢11层的小高层，按计划将于2025年竣工。 成都中央花园二期，建成于1998年，是成都第一批商品房小区。经过长达6年的奔波努力，3000多名业主中有99.9%业主同意“自拆自建”。 全国上下，正在掀起一阵“拯救老破小”的超级风暴！ 十几万老旧小区里，住着上亿人口，此刻他们最关心的问题是 什么时候拆到我家？ 2老旧小区要拆除重建，必须先回答一个问题： 钱从哪里来？ 从各大城市的成功案例之中，我大概总结出了三种模式。 第一种，上海模式，地方掏钱。 作为“经济第一城”的魔都，那是相当不差钱。 在彭浦新村的改造上，“钞能力”体现得淋漓尽致。 不花一分钱就能住上新房子，面积比以前更大了。过渡期间每个月还有1900-3700元不等的租房补贴。 这样的好事，谁不想要呢？


彭一小区旧住房成套改造项目启动签约后，租赁房居民签约率达到99.08%，产权房居民签约率达到99.17%， 只花了7天时间。 凤南一村，《上海市城市更新条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目，29天就完成了1813户的100%签约。 历来拆迁最难的补偿问题，也被变得不再是问题了。 2005年启动改造以来，整个彭浦新村累计改造房屋102幢（包含拆除重建），改造面积180222平方米，受益居民4907户。 “上海模式”的优点在于，政府主导集中力量办大事，效率非常高。 缺点在于，十分考验地方政府的钱袋子，真不是谁都能玩得转的。 第二种，杭州模式，业主掏钱。 该模式源于杭州浙工新村的原址重建。 浙工新村是浙江工业大学的家属院，建于上世纪80年代。改造之前，甚至有4幢楼房被鉴定为C级危房。 不同于“上海模式”的大包大揽，浙工新村重建费用的构成中，居民出资额大约占到80%以上。住建部门相关人士算了一笔账，500多个业主自掏腰包，贡献了差不多 5亿元。 平均每户掏了近100万。


浙工大退休教师陈老师，为这个新家投了100多万进去，具体包括—— 建设费9.99万元：原产权面积74㎡（不满53㎡的以53㎡计算），按照1350元/㎡出资 扩面费69万元：每户最多可扩建20㎡，按照市场评估价出资，约34520元/㎡ 车位费22万元：重建后新增400个地下车位，全部针对小区居民出售 陈老师觉得100多万花得很值。可不是嘛，房子面积大了，楼梯变成电梯有了，还多了一个车位。 杭州模式虽好，但却非常考验业主的钱袋子。 陈老师这样的高校退休教师，在当地已属精英中产群体，有七位数的积蓄并不意外。 放眼全国，全国有多少老旧小区的业主，能马上掏出100多万来盖房子？ 第三种，广州模式，政府业主各出一半。 这可能是适合大多数城市的方案。 广州花都集群街2号居民楼，拆除重建资金平均每户约30万元，比起浙工新村的100万便宜不少。 等到开会的时候，不少业主却表示，我好难啊！ A家存了定期存款，现在取出来建房子，利息可就没了；B家有长期病患，经济状况紧张，实在拿不出钱来；C家是几个亲戚共有，存在家庭及财产纠纷，谁都不想当那个出钱的冤大头…… 有人表示无法理解：拆迁不是给我钱吗，怎么还要我掏钱？ 开了十几次业主大会，一户一户走访做工作，终于有了解决方案： 政府补贴一部分资金。 如果是经认定的低保家庭、特困职工家庭等，每平方米补助1000元。算下来50平的房子能补5万块钱。 “广州模式”综合了上海模式和杭州模式的优点，巧妙达成了资金平衡。目前来看，是最有希望推广的一种。 虽然，最终为改造兜底的一方，依然是地方政府。 或许我们可以期待一下“第四种模式”： 适当提高原小区的容积率，把一部分土地拿来建设保障房，用于销售或者出租。 老小区改造搞定了，保障房指标也完成了，顺带拉动房地产上下游，把这些年无工可开、无图可画的产能重新调动起来…… 在未来的十几年里，老旧小区原拆原建，没准能撬动万亿级的庞大市场？ 3旧房子变成了新房子，最让业主开心的莫过于，房价也跟着涨了。 举个例子。改造中的上海蕃瓜弄小区，位于静安苏河湾板块。同一板块老小区的挂牌价在7万元左右，次新房的价格能去到9万以上甚至10万+。 重建之后，这房价不得涨一波？


80年代建老小区价格，来源：贝壳


楼龄20年以内的次新房价格，来源：贝壳 拆除重建，是老破小们一次重生的机会。 只可惜，机会并不是均等的。 首先，要出生在一个富有的大城市。 一方面，外来人口源源不断涌入，永远在产生新的居住需求，大城市里的房子还没有过剩。 另一方面，原拆原建工程量大、周期漫长，必须有天量资金支持，光指望业主出钱根本不现实。若非财力充足，地方即便有意愿推动，也是心有余而力不足。 今年年初，成都中央花园二期的“自拆自建”计划被市住建局否决。 你看，即便是成都这个体量的超级城市，也会对“自拆自建”说NO。其他小城市基本没门。 其次，要有地段价值，占据配套成熟的核心板块。 上海正在改造的9个老小区，所属区域分别是杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口，无一郊区。 除了与10万+为邻的蕃瓜弄小区，保屯路221弄隔壁的世博滨江板块，是上海知名的江景豪宅区，千万豪宅密度超高。


遍地豪宅的上海世博滨江板块，来源：贝壳 北京桦皮厂胡同8号楼位于北京市西直门二环内，这地段不用我多说了吧。 浙工新村所在的拱墅区，是老杭州的地盘，卧虎藏龙。 广州花都虽然是郊区，但集群街2号居民楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺几乎个个都是旺铺。长期来看，更是可以牢牢抱住广州北站这条大腿。 再次，改造难度不能太大。 北京和广州的重建案例，都是只有一栋楼，全部住户加起来不到50户。如果是更大规模的小区，难度将会指数级增长。 值得一提的是，近年来遍地开花的超高层建筑，不仅衰老速度更快，维护费用更贵，而且几乎不存在重建的可能性。 有些房子，或许注定在漫长的等待中衰朽。