光阴似箭，十年来悉尼房市场发生了啥变化？哪个区的房价在过去10年增长最快？

AFN

悉尼市民们回想一下，十年前，你住哪里？你买房子了吗？十年前，陆克文还是我们的总理，而苹果的iPad尚未发行。而 Tik Tok 则是一首在排行榜上占据统治地位的 Kesha 流行歌曲，而不是一个迅速发展的社交网站。十年前，悉尼的人口大约为 458万， 房屋的中位价不到65万澳元。10年带来了什么变化呢？这十年，澳洲央行共降息 15次， 我们换了五位总理， 悉尼的房地产也经历了一个轮回，从繁荣到衰退，现在又回到上升的轨道。悉尼现在的独立房子中位价是$1,079,491，和2009年相比，增长了 68%。而公寓的中位价在十年里也增加了$237,400 至 $694,840，大概增加了 40%。Domain的经济学家 Trent Wiltshire 介绍说，在过去10年悉尼的开发商们主要在大力投资和兴建公寓。这也反映到公寓过去十年上涨的幅度没有独立房子快。十年前，悉尼的房价开始猛飞，现在也一样。2010年9月份的前四个季度，房价都是双位数的增长率，然后下一年就有所回落。到 2012年9月，悉尼房价再次以双位数的增长率爬升。这一次大牛市一直维持到2017年年中，直到两级政府出手进行宏观调控房市为止。2017年年中，悉尼独立房子的中位价已经攀升到120万澳元，而悉尼人可支付能力也达到了顶点。房市场有大牛市，也会有萧条的一天。2019年上半年，悉尼遭遇了1980年代以来最大的调整，不过，到年底，悉尼的房市场经过两年的低迷后，开始重新走上上升的轨道。上个季度，悉尼房市场出现了快速回升，房价中位价上涨了将近五万澳元，补回了跌掉的三分之一价格。经济学家 Trent Wiltshire 表示，在过去的十年中，抛开悉尼房价的走势，有许多关键因素推动了悉尼房市场不断上涨， 这些包括1. 央行大幅降低了官方利率2. 人口增长3. 房屋建造水平大幅提高Market Economics的总经理 Stephen Koukoulas，同意 Trent Wiltshire的 看法，他也认为过去十年，悉尼房市场的确坐了一趟过山车。他说，悉尼房市场有起有落。但是基本上，推动悉尼房市场的因素一直是强劲的人口增长，另外就是央行不断降低官方利率。他说，悉尼的土地供应有限，但是需求不断增长。毫无疑问，悉尼房屋的价格平均基本趋势是每年平均复合增长5％。他说，但他指出，APRA加大了对银行房贷的监管，缓慢的工资增长和失业率也影响了这一周期。十年来，悉尼的人口增长了65万多。根据新州规划厅的数据显示，在过去的10个财政年度中，大悉尼地区建设了超过26万套房子。不过，其中三分之二是公寓。其中悉尼五个区政府就占建设新房的40％。ParramattaSydneyBlacktownBaysideLiverpool那么，过去十年，大悉尼哪里的房价表现最好呢？虽然全市房价中位数在过去10年上涨了68％，但悉尼有10个区的房价上涨了90％以上。Canley Vale 位于悉尼西南30公里外的地方，这里涨幅最大，上涨112％，至$80.5万。下北的 Manly 区，房价也翻了一番，中位数从150万跃升至三百万澳元。Trent Wiltshire 表示，房价增长的前十名区域都是经济增长最快的地区。这些地方有新的基础设施，就业增长和房子上市供应有限。另外出售房屋类型的变化（例如更新或更大的房屋）也影响了中位数价格。独立房子排在前十名的区域分别是：Suburbs        2010        2019         Change %Canley Vale        $380,000        $805,000        112Manly        $1,500,000        $3,003,000        100Macquarie Fields        $268,750        $532,500        98Minto        $300,000        $587,500        96North Balgowlah        $1,077,500        $2,097,500        95Bella Vista        $871,000        $1,685,000        93Castle Hill        $720,000        $1,385,000        92Smithfield        $358,000        $689,000        92Chatswood        $1,152,500        $2,185,000        90Cherrybrook        $735,000        $1,400,000        90悉尼北部海滩地区的房地产中介公司Clarke & Humel 的老板 Michael Clarke介绍说， 他们区域特别是 Manly 许多新买家都是来自其它地区，比如在上北有大地大房子的老人家们，将大房子卖掉，搬来Manly居住。另外Manly也有非常多的海外买家来这里买房子。Michael Clarke还说，Many开通了快速渡轮，这改变了游戏规则，刺激了到市中心上班一族对Manly 房子的需求。一些买家指出，与受欢迎的Bondi Beach 相比，他们可以更快地从Manly到市中心上班。他还补充说，Manly 附近的待售房屋，质量也有所提高。拍卖师 Thomas McGlynn 表示，在本世纪初，北部海滩提供的价格吸引了市中心的买家，从而推动了需求和价格上涨。另外北部海滩的生活环境，基础设施和优质学校也吸引了不少人搬来这一带居住。不过，在过去十年，悉尼并不是所有区域的房价都有大幅上升，在南边，房价就没有上涨得这么厉害。南部的 Cronulla, Sylvania 和 Gymea 过去十年，房价增长不到五成。富豪集中的区域，比如 Vaucluse, Woollahra 和 Paddington的房价也没有上涨五成。Thomas McGlynn 说，高价富豪区的房价涨幅较小，不足为奇的，因为他们的中位数价格基数较高，而交投也没有这么旺盛。不过，如果以价格增幅来计算，悉尼的富人区涨幅最为惊人。在过去十年，悉尼有25个区域的房子中位价上涨了一百万澳元以上。其中价格增长最大的是东区 Bellevue Hill，这里的独立房子中位价上涨了 190万，达到512.5万澳元。跟随其后的是 Manly, Vaucluse 和 Mosman。悉尼公寓房子过去10年升幅排在前十名的区域分别是：Suburb        2010        2019        Change %Penrith        $229,950        $458,750        99Darling Point        $950,000        $1,888,000        99Lidcombe        $370,000        $700,600        89Sydney        $590,000        $1,110,500        88Newtown        $370,000        $685,000        85Manly        $720,000        $1,305,000        81Haymarket        $645,000        $1,170,000        81Liverpool        $246,500        $449,500        82Auburn        $310,000        $560,000        81Crows Nest        $500,000        $890,000        78在公寓方面，过去十年中，Newton 是单价中位数增幅最大的五个区域之一。内城区，东区和西区等区域的中位价涨幅最大，Penrith和 Darling Point 的中位价涨幅为99％。Lidcombe，市中心，Newtown 也在前五名之中。在过去十年，悉尼有六个区的公寓房价上涨超过五十万澳元，其中 Darling Point 涨幅最大，中位价格上涨了93.8万澳元。对明年的展望，Stephen Koukoulas 说，他认为尽管悉尼人的工资增长缓慢，但是房子的价格仍将继续上涨。他说，悉尼动力十足，充满活力。他指出，去年和今年政府批出的建筑许可证急剧下降，这可能导致明年这个时候，悉尼会出现房屋短缺。他补充说，所有数据都显示明年悉尼房市场有望实现两位数增长。我们悉尼的房子价格很快就会恢复到最高位我们预计到明年3月或4月，市场价格可能会再创新高，并且可能会继续上涨下去。

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