摧枯拉朽般的 澳洲地产“热重启”！疫情后复苏是必然吗？

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前言

1. 疫情或将永久改变澳洲房市，短期下跌已成定局，反弹上扬何时到来？

2. 商业地产“阵痛”带来的反思和新机遇

3. 澳洲房地产开发“黄金期”同危机一起携手而至

4. “恐怖阴霾”：若移民增长停滞，澳洲房地产基本面将无情崩塌

前言

澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)表示，澳大利亚“几周后”或许会放松针对冠状病毒疫情设定的限制，因为该国正在努力使确诊统计曲线变得平坦。在我们等待社交疏离措施放松的同时，值得考虑的是，澳大利亚的经济在新冠疫情后会是什么样子。

很明显，新冠疫情将影响澳大利亚经济的每一个部分，并使许多行业陷入低迷，但总会有一些行业将在疫情之后的复苏阶段比其他行业反弹得更快。其中，房地产行业可能会迅速反弹，原因有两个：房地产行业并没有被迫全面关闭；以及借贷成本正处于历史最低水平。由于官方数据存在滞后性，我们还没有掌握COVID-19疫情造成的全面经济影响情况。但目前我们已经可以看到：消费者信心下降、商业信心跌至创纪录低点、澳大利亚人已经勒紧了钱包，失业率也正在不断攀升。

有迹象表明房地产市场也正在放缓，realestate.com.au的Buy购房搜索活动自2月份达到顶峰以来出现了温和下降，挂牌出售的新房产数量也有所放缓。

但另一方面，人们被限制在自己的家里，这意味着他们不仅有更多的时间看房产，而且可能还在寻找改变居住环境的机会。如前所述realestate.com.au的Buy部分的搜索活动比2月份的峰值有所下降，但与去年同期相比上升了14%，这表明需求是有的。总体而言，预计一旦恢复正常，被压抑的需求、加上创纪录的低利率，将提振房地产市场，这是合理的推测。

但今天我们要聊的房地产市场绝对不是仅仅局限于这样小的一个范畴。广大华人在澳持有的房产、未来将要持有的房产或者说正在开发的房产项目涵盖了住宅、商业以及工业地产。疫情之下，每种房产类别都受到了不同程度的影响；疫情过后，各种类别的房产也会有不同的走向。

在本文中，笔者将结合现有信息为诸位读者做一个有分类的分析，但终归还是一家之言，只希望在某种程度上能为大家在特殊时期的投资决策起到一定的参考作用。

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疫情将永久改变澳洲房市，短期下跌已成定局，反弹上扬何时到来？

在股市大幅下跌和经济不明朗之后，消费者信心大幅下降。而且，工作保障和消费者信心对于做出重大购买决定至关重要，比如购买新房或投资房产。毋庸置疑，未来几周，房地产交易数字将大幅下降，但对房价的影响尚不清楚。

鉴于新冠危机所带来的严重冲击，澳大利亚房贷规模最大的银行，澳大利亚联邦银行（CBA）宣布下调未来六个月的房价预期。

CBA表示，在悉尼和墨尔本房价领跌的情况下，澳大利亚整体住房价格在未来六个月内可能会下跌10%。就首府城市而言，墨尔本房价预计下跌最大，达到11％，而悉尼和堪培拉的房价同期将下跌10％。布里斯班、阿德莱德和霍巴特的房价预计将分别下跌8％，而珀斯的房价预计将下跌7％。

瑞银（UBS）的公开数据也显示，社交疏离措施对住房市场的影响开始凸显，澳大利亚整体住房价格可能会下跌10％，甚至更多。同期，新房开工量可能跌至1960年代以来的最低水平。

由澳新银行-房地产协会（ANZ-Property Council）开展的最新调研显示，今年3月份，房地产行业信心跌至创纪录低点。

整体指数从123点跌至62点，跌幅高达50%。同时，受访者对房价的预期已经回落至2019年大选之前的水平。

由澳大利亚地产研究机构CoreLogic进行的调研显示，近三分之一（35％）的地产中介预计未来六个月内房价将下跌10％-20％，超过四分之一（27％）的地产中介预计房价跌幅可能会超过20％。

在市场存在很大不确定性的情况下，买卖是一个艰难的决定。买主不愿进行交易，卖主对测试市场的兴趣也较小。另外，禁止公开拍卖和开放房屋检查让很多代理商面临的挑战更为复杂。

超过三分之二（68％）的地产中介表示，在3月27-30日和4月3-6日的一周内，他们接到的买家咨询数量下降了50％以上。大约三分之二（60.5％）的地产中介也表示，同期的卖家咨询数量也下降了一半以上

“ 

综上所述，目前业内普遍预测澳大利亚住宅房价普降10%左右基本已成定局。如果限制提早解除，我们可以期待买家的信心出现反弹。但是，如果疫情出现反复（例如持续时间长于6个月），那么这将是最糟糕的情况。如果限制期延长六个月，就不能排除房价下跌30％的情况。

”

在当前的情况下，一些在市场峰值期间买入楼花的买家成为该市场的“定时炸弹”。根据一系列行业消息来源，临近期房结算，一些买家目前正在急着融资，还有一些买家正在焦急地寻找接盘人。

据悉，在最坏的情况下，一位支付了首付款的买家在签订期房购买协议的时候，房子价格64.6万澳币。而目前，这套房子最新的估价仅为50万澳币。

那么，澳大利亚的潜在复苏是什么样子呢？

澳大利亚人将不顾一切地出去走动。一旦疫情结束，人们将希望恢复某种正常状态。澳大利亚人将热衷于回到办公室，在外面的餐厅用餐，到现场观看体育比赛，或许还会计划一次假期旅行。

与此同时，没有疫情的出现，各种生活习惯，居住空间的需求，都被隐藏的很好。而疫情居家隔离后，许多人可能会开始对自身居住环境不满，疫情限制解除后，开始换房升级。房地产市场大可能会迅速反弹。

回顾历史，很明显，住宅地产在经济负面冲击时期表现相对较好。为了筹备这篇文章，在过去一段时间里笔者与一些经历了几次房地产周期的经验投资者交谈，这部分投资者普遍认为这是他们长期投资旅程中的短期机遇“昙花一现”。

他们认为，现在许多人坐在场边等着看会发生什么，但实际上，这是购买比几周前便宜得多的房产的绝佳机会，也比12个月后再买房时必须支付的价格便宜得多。目前，许多大胆的购房者已经以低于原价5%-10%的价格买到心仪的物业。

另外，资深经验投资者也在第一时间指出，澳大利亚房地产市场绝对不是一个“大一统”的市场。目前看来，高端房产市场很可能将受到来自疫情最沉重的打击。然而，位于成熟中环城区，位置良好的住宅可能会更好地保持它们的价值。一次短暂的急剧衰退不可避免，但随后也可能会出现快速反弹。如果疫情控制得当，管控解除后，在供应不足（新房供应减少）的情况下，被压抑的需求和不断上升的需求应该会支撑澳洲房地产市场在2020年下半年回升。置身于无可避免的衰退中，着眼于长远的重要性总是胜过短期的反应性思维。房地产基本面总是真正重要的，并长期推动市场发展的根基，例如人口统计、供需情况、可负担性、贷款可获得性和当地经济趋势。当其他人都在四处奔走，宣告世界末日即将到来时，不再买房或进行投资是正常的人类本性。但经历多个房市周期的投资者笃定的说：这时候更可能蕴藏最好的机会。当然在非常时期做投资决策，一定要保证自己的有完全的准备，不论是心理准备还是资金准备，永远不要超出自己的负担能力做任何购买决定。

纵观历史，在每一次全球动荡之后，房地产价格都会上涨，没有理由暗示这一次疫情动荡后会有什么不同，因为潜在的房地产基本面仍然强劲。

除了房价波动，我们还应该注意到一个重要的行业趋势：社会疏离限制改变了澳大利亚人看房和买房的方式：线上看房和虚拟展示（VR）的概念将永远改变住宅物业市场。与其说，这些变化都是疫情带来的，不如说是因为疫情得到充分的放大。未来越来越多的买房者只要有买房的想法，可能都会选择先在线上下单，然后再去线下看。这样的先后次序达成之后，本质上也就意味着房地产营销改革，对房地产中介提出了新的要求。

市场严峻也好，疫情打击也好，风云变幻，瞬息万变的房地产市场不断考验着房产中介们专业能力以及营销能力。艰难的市场环境已经帮买房者们淘汰掉了一大部分不合格的房产中介。在市场低迷之时，依然照常营业，没有转行且不断学习新技能的房产中介，可能就是我们应该去结交，聘用的专业人士。

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商业地产“阵痛”带来的反思和新机遇

到目前为止，澳大利亚商业地产板块暂时还没有陷入困境泥沼的迹象。但目前地产开发项目、购物中心、酒店、写字楼和旅游业相关物业仍旧面临疫情的重大考验。但工业物流地产并没有受到来自疫情的太大影响。

写字楼版块

鉴于澳大利亚已经在全国范围推行了远程在家办公措施，大多数写字楼都被空置，但这并不意味着，写字楼资产出现突然贬值。毕竟，“远程办公”被广泛认可只是暂时行为。不会有公司因为疫情远程办公而做出永久退租决策，但不排除一部分现金流受到重创的中小型公司破产倒闭从而导致的空租。

预计在未来3到6个月的时间里，新的写字楼租赁问询数量将保持在较低水平，且房东需要针对目前的空租提供更高水平的租赁激励，以保持入住率和自身健康现金流。

总体看来，由于疫情的暂时性以及写字楼租赁需求的长期稳定性，写字楼价值仍将被投资者广泛认可。但由于今年悉尼和墨尔本都将有大量新写字楼供应，写字楼价值确实可能出现波动。

根据高纬环球数据，今年一季度澳洲商业地产交易量骤降81%，但优质写字楼资产交易仍然在疫情期间给疲软市场注入活力。

例如：澳大利亚最大的写字楼业主Dexus携手新加坡主权财富基金GIC在本月以6.44亿澳元收购墨尔本中央商务区地标建筑Rialto Tower的50%权益。一家日资背景地产集团在本月宣布以7200万澳元收购位于墨尔本的优质写字楼。

酒店版块

疫情之下，酒店行业是全球范围内最迅速且受影响程度最大的行业之一。旅行禁令之下，酒店行业已经进入了一个极度不确定的时期。另外，大型公众活动取消以及集会限制导致主要体育文化活动长期推迟更是对酒店业未来很长一段时间造成致命打击。

目前，中长期可以期待澳洲国内旅游限制放开，本地人以国内旅游取代原本的海外旅游机会将对酒店业利好。但很明显的是，酒店业整体依赖疫情未来发展以及政策规定，如果恢复正常，酒店业将能够挽回一些损失，特别是人们旅行需求在被长时间压抑后会出现一定程度的大反弹可以在很大程度上利好酒店业。

但如果，全球及国内疫情持续时间比预期更长，国内失业率持续攀升，经济活力持续萎靡，酒店业及酒店资产都将不得不面临极为严峻的挑战。作为经营者以及酒店物业持有者都应充分分析在不同场景下自身的承压能力。

零售物业版块

在过去的两个月时间里，我们可以观察到主要购物中心的人流量不断减少，且消费者对大多数非必要零售项目的需求下降。一些零售商已经通过与业主交流获得了租金减免，一些零售商更是大幅度减少了门店数量。疫情也导致许多购物中心的零售租赁谈判被推迟或者取消，零售物业的空置率出现攀升，业主持有零售物业的成本更是出现激增。物业中有生活必需品零售商以及大型超市的业主处境会相对轻松一些。

总体来看，零售业主的持有成本是关键所在。如果疫情之下，业主持有成本较低且可持续发展，那么长期来看持有零售物业仍然是稳定的资产配置。

鉴于目前商业地产估值已经攀升到较高水平，租赁市场整体疲软之下，未来估值可能面临小幅波动。对于负债水平较高的零售业主来说，零售资产估值一旦下降就可能需要面临严峻财务压力。

与此同时，此次疫情将会让更多零售物业业主重新思考未来的租赁策略，例如：吸引大型必需品零售商入驻，打造具有防御性的商业资产。未来也将有更多投资者转向收益率表现更好的便利零售资产类别。

工业物流版块

毋庸置疑，新冠疫情的爆发彻底扰乱了全球供应链，但疫情的短期内直接影响相对有限。另外，供应链和临时库存的调整反而创造了一些短期仓库需求。在澳洲政府大力支持本地制造业的背景下，从长远来看，工业和物流资产仍然将是电子商务趋势和人口增长的受益者。

本月，地产投资基金Arcadia以3470万澳元的价格将布里斯班东郊一处物流仓储设施出售给了悉尼地产集团City Freeholds。在该处物业上市以来，多达18个买家表达了购买意向，包括REITS、基金集团以及高净值人士。激烈竞争之下，City Freeholds凭借更激进的报价才获得了这处物业。

推广

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澳洲房地产开发“黄金期”同危机一起携手而至

疫情对澳洲经济的打击巨大，为了确保当地建筑业活动，新州政府将对重大开发项目申请实现快通道规划审批流程，新州开发商迎来了“黄金期”。

其中，受益于新州政府对重振经济的定位，位于悉尼中央车站（Central Station）附近的技术开发区，及“悉尼硅谷”的开发已经进入了快通道。

例如，澳大利亚上市地产公司Dexus和新加坡投资的地产基金Frasers Property在当地的一项重大商业开发计划即将获批。作为当地数十亿改造计划的一部分，两家开发商计划在当地新造两座彼此相连的高层塔楼。目标市场为希望入驻悉尼硅谷的全球科技公司。

该项目已经进入了新州主动开发提议流程的尾声。事实上，澳大利亚博彩大亨小帕克旗下的“皇冠度假集团（Crown Resorts）”正是通过这一流程获得了Barangaroo 22亿酒店公寓塔楼项目的开发批准。

目前，该地很多其他开发项目也在实施这一流程。本月，新州政府承诺削减繁文缛节，并实施快通道审批，以确保疫情期间建筑业的持续发展。新州规划与公共空间部长罗伯·斯托克斯（Rob Stokes）表示，建筑和开发对经济复苏至关重要。

据其透露，新州开发项目实施快通道审批有望在六个月内新建3万多个建筑行业岗位。多家开发商已经提交了开发申请，包括Meriton、Dexus、Mirvac、Walker Corporation、Grocon、Bilbergia、Winten和Crown 集团等。

另外，建筑巨头美利通（Meriton）的243米超高塔楼也在近日获批，悉尼郊区最高的塔楼将建在蓬勃发展的西北部麦格理公园（Macquarie Park）城区。

据悉，州政府出人意料地批准了这个高达63层的项目。在2018年麦格理公园(Macquarie Park)的最初计划遭到公众的强烈反对后，该公司提出将楼层降至42层，但现如今政府已批准这家建筑巨头再加建21层，将麦格理公园(Macquarie Park)地块上的任何拟议建筑的最高高度提高到243米。据报道，最初美利通欲提供给莱德议会（Ryde Council）的4000万澳元基础设施捐款已经被支付给新南威尔士州政府的1250万澳元基础设施付款所取代。由此看来，在政府加快审批的助力之下，新一波房地产开发浪潮已经蓄势待发。

但繁荣之下，仍然暗流涌动，危机四伏。

澳联储已经在近日公开表示担心房地产开发商日益恶化的前景，以及这可能给银行带来的问题。

对于那些项目仍在建设但目前未售出物业的开发商来说，可能很难以有利可图的价格实现销售。这也将使开发商在收入枯竭之际，在资产负债表上同时持有库存和债务。这也是出借方面临的一个关键风险。银行在过去经济低迷时期因建筑贷款而蒙受了巨大的损失，虽然建筑贷款在商业贷款中只占很小的份额，但最近增长很快。

澳联储还指出了非银行贷款机构的潜在问题，它指出，非银行贷款机构在为包括公寓在内的商业地产建设提供贷款方面特别活跃，包括公寓建设贷款，所以其面临的风险也远远大于银行。

尽管澳联储没有详细说明这一点，但非银行贷款机构迫使开发商清算其房地产投资组合的任何举措都将对物业价值造成巨大的下行压力。而物业价值的下跌将使更多的借款人陷入违反银行贷款条款的境地。

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“恐怖阴霾”：若移民增长停滞，澳洲房地产基本面将无情崩塌

过去十年来，澳大利亚房地产市场和更广泛的经济发展主要驱动力一直是移民增长。但现如今，新冠病毒正在推动澳大利亚史上最大的人口下降，今年已经有30万游客，临时工人和国际学生离境，这可能会加重消费者支出的下滑并沉重打击住房市场。

今年前三个月，澳大利亚临时签证持有人的数量减少了26万，而在4月份的前两个星期又有5万人离开。《澳大利亚人报》获得的研究预测，到今年年底，还将有30万人离开澳大利亚返回他们的祖国。经济学家警告说，这可能会进一步削弱消费需求，并导致租金和住房市场的下滑。

到今年年底，将有五分之一的外国学生和四分之一的临时外国工人回国。

截止到去年九月的一年中，澳大利亚的人口增长了37.1万，即增长了1.5％，达到2,546万，其中63％是由于海外净移民。

净移民人数的大幅下降将削弱消费者的支出，而消费者支出已经受到全国范围封锁的影响而陷入困境，并且这将使正在努力应对新的国家租赁准则的房地产市场进一步承受压力。

去年年底，美国联邦储备银行质疑莫里森政府夸耀澳大利亚经济连续28年的不间断增长，称这在很大程度上是由于相对较高的移民水平而实现的。

现实也确实如此，政府对移民人数下降的应对方式将对澳大利亚未来几年的发展至关重要。未来几年国际旅游的前景充满不确定性。可能会最终出现这样的一个世界：一些国家已经消灭了COVID-19，还有些国家则没有，而在他们之间将有巨大的鸿沟，尤其是在客运方面。

在之前的繁荣时期，澳大利亚新的住房需求很大程度上来自购买高楼的外国人。

“ 

如果澳洲新增移民人口出现大幅度降低，那么预计即将发生的回调会立即体现在多层开发项目上。随着需求下降和现有房屋库存被吸收，没有更多的建筑需求被触发，一个恶性循环就这样形成，房产价格下跌更是会延伸到整个建筑业的放缓。

”

在需求方面，价格信号会强化买家的克制心理：没有人愿意购买价值在建成时已经下跌的新房。在供应方面，开发商及其融资者在知道未售出的房产的价值可能低于成本的情况下，将不再愿意涉足新项目。可以得出结论，对澳大利亚来说，当移民数量不再繁荣攀升，很多事情都会悬而未决。多少年来，移民和流入资本都一直在有效地推动澳大利亚经济。

政府目前正在尽其所能应对眼前的危机，但随着我们进入经济重启阶段，澳洲政府将必须认真考虑移民和人口问题。不然一场“经济崩溃”将会如约而至，且少有人能够幸免。

END

一场疫情，让我们必须慢下来，必须独处，必须降低沟通。经过这样一次的节奏调整，我们发现现金流经不起太久的停滞，收入也受不了那么长的“断粮”。

我们永远不知道明天和意外哪一个会提前到来。曾经以为这是一句鸡汤，但在疫情之后，才发现这是一句事实。

房地产各个版块的从业者更为清晰的认识到，现在整个地产行业面对的不是黑天鹅，也不是灰犀牛，而是一头巨鲸，正在以我们想象不到的庞大姿态碾压所有人，无人幸免。唯一能做的就是，积极应对，从策略到技术进行一轮大型反思和升级，才是正解。

2020年，包括房地产在内的各行各业都将面临一场 “热重启”，虽然痛，但身在其中的我们都在领悟和觉醒，正在摧枯拉朽般地迎接这样的改变，承载这样的未来。

别人贪婪激进的时候我们要知道害怕，而别人害怕的时候我们要贪婪的寻找机遇。乱世之中，机遇与危机并存。

面对危机，理智思考，积极调控。

面对机遇，保持敬畏之心，伺机而动，一举夺魁。

没有一个冬天无法逾越，也没有一个春天不会到来。那些杀不死我们的，都会让我们更强大。

参考来源：

https://theurbandeveloper.com/articles/ubs-give-three-coronavirus-pandemic-scenarios-for-a-reits

https://www.jll.com.au/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/apac/australia/jll-au-covid-19-implications-for-australian-and-nz-real-estates.pdf

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