继续解封！新州恢复看房和现场拍卖，4月房价数据好于预期！但走势仍然纠结

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前 言4月整体房价仍上涨0.3%移民减少成为两大城市硬伤楼市放缓对相关产业的冲击租客可选择性增多
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在这个多事之秋，澳大利亚的事态开始逐步向好的方向发展。

例如，各地的新冠感染曲线开始拉平，限制举措开始放松。

以新州为例，自下周末开始，新州将放松住房市场社交疏离限制，即常规的看房活动和现场拍卖将恢复。

据了解，新州政府已经发布了房产公开拍卖和检查的指导原则。

其中包括：间隔1. 5米的距离、双手消毒、记录参与人员的详细联系方式、确保无病患参加、扩大视野、尽可能在户外场地进行拍卖；如在室内，则选择大型的室内拍卖场地。

这条消息恰逢CoreLogic最新发布的4月房价报告。报告显示，虽有疫情当道，但4月份的房价整体表现好于预期。

那么，伴随看房等限制的放松，住房市场是否会就此开始绝地反击呢？

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4月整体房价仍上涨0.3%

尽管疫情笼罩下的住房市场活动斗转直下，消费者信心严重缩水，但是4月份的房价却没有人们想象的那么糟糕。

当然，不受影响、完好无损显然不是当下住房市场的代言词。

澳大利亚住房研究机构CoreLogic发布的最新房价指数报告显示，今年4月份，澳大利亚整体住房价格上涨0.3%，较上月0.7%的涨幅已经放缓过半。

不仅如此，4月的住房涨幅是自去年6月住房市场止跌反弹以来的最低月度涨幅。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示称：“自3月中下旬以来，尤其是联邦政府宣布了有关公开拍卖和检查房屋的禁令，住房市场的上升趋势出现明显减弱。”

整体而言，非首府地区房价较首府城市表现更为坚挺。今年4月份，非首府城市地区房价上涨了0.5%，明显好于首府城市的0.2%。

在八大首府城市中，绝大部分首府城市当月房价仍出现上涨。

值得一提的是，曾经一度领涨，房价涨幅超过悉尼的墨尔本率先出现下跌。今年4月份，墨尔本的房价下跌了0.3%。

与之相反，悉尼的房价仍然录得上涨，4月涨幅为0.4%。但是相比此前1.7%的月均涨幅，当地住房市场明显上涨乏力。

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移民减少成为两大城市硬伤

Tim Lawless指出，澳大利亚两个规模最大的市场，即悉尼和墨尔本存在相对较高的下行风险。

他说：“就悉尼和墨尔本而言，移民是两座城市住房需求的一大驱动力。”

“眼下，无论是海外留学生，还是移民人数均出现大幅下降，因此两地住房市场受到的冲击也表现更为明显。”

以悉尼为例，经济学家指出，移民数量减少将导致悉尼人口规模出现暂时缩水。到2025年，悉尼总人口相比预期要减少超过20万人。

根据咨询公司SGS Economics and Planning（简称：SGS）的建模显示，如果经济不能从新冠病毒引起的低迷中迅速恢复，悉尼将在下一个财政年度仅增加1.56万人。这还不到上个财政年度8.7万人口增长的五分之一。

经济学家特里•罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，今年约有30万名临时签证持有人从澳大利亚离开，这甚至可能会暂时导致“悉尼人口出现倒退”。

另外，根据罗恩斯利的预测，悉尼经济在2019/20年将萎缩6.8％至9.5％。这将是该市自1982/83年以来经济首次出现同比下降。

最新的人口估计数字显示，悉尼的人口在2019年6月达到530万人。在新冠病毒流行之前，基线预测是到2025年悉尼的人口将达到584万人。但如果经济持续下滑，该数字将降至563万人。

墨尔本的情况也大体类似。

除了墨尔本4月房价出现下跌以外，另外一个房价录得下跌的首府城市是霍巴特。

数据显示，今年4月份，霍巴特房价下跌了0.1%。从独占鳌头到最终下跌也不过一年两载的时间。

Tim Lawless就霍巴特的下跌也做了进一步的解读。

他说：“在任何首府城市中，霍巴特对这场疫情的风险敞口是最大的。从各行业受雇人数遭遇新冠病毒冲击的比例来看，霍巴特的确如此。”

“数据显示，在霍巴特，高达12.7%的劳动力集中在餐饮住宿、文化艺术等服务性产业，而这些产业恰恰是受新冠疫情打击最为严重的产业。”

最新的官方数据显示，受新冠疫情影响，澳大利亚旅游产业月损接近30亿澳元。

澳大利亚旅游业出口理事会（ATEC）常务理事彼得·雪莱（Peter Shelley）指出，鉴于联邦政府实施封锁政策，游客人数呈断崖式下跌。

雪莱说：“没有国际游客意味着许多旅行分销商和旅游业相关供应商都没有生意。雪上加霜的是，未来几个月内这些公司也不太可能有生意。”

行业高峰论坛，旅游和交通协会（TTF）首席执行官玛格·奥斯蒙德（Margy Osmond）表示，相关行业有数十万人被迫下岗。

值得一提的是，尽管住房市场条件趋于疲软，部分首府城市的表现仍相对坚挺，4月份房价涨幅高于六个月月均水平。

这些城市包括珀斯（涨0.2%）、阿德莱德（涨0.4%）、和达尔文（1.7%）。这也在一定程度上表明，无论是价值投资，还是经济景气度的回升，这些城市都有支撑房价上涨的因素。

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楼市放缓对相关产业的冲击

除了房价指标外，其它一些指标表现并不乐观，例如住房成交量。

根据CoreLogic的估计，今年4月份，澳大利亚住房成交量估计下跌了约40%。

同期的新增上市房源数量开始趋于“干涸”。

在澳大利亚，绝大部分房产中介都会使用CoreLogic平台RP Data进行研究来为待售房源做准备。

数据显示，在复活节前平台活动下降了大约60%。这一明确信号表明，受活跃买家/卖家人数的大幅减少，公开拍卖和检查房屋禁令的影响，地产行业活动遭遇重创。

新增房源数量的骤减也反应了地经纪人活动的下降。

数据显示，4月新增房源数量较去年同期骤减35%，较五年平均水平则下降了43%。

当然，上市房源数量的大幅减少在一定程度上为房价大幅下跌提供了缓冲。

Lawless指出，对于直接或间接以来住房销售的众多行业而言，住房成交率的下降对其影响明显。

首当其冲的是房产经纪行业。其次，住房活动的显著减少也将对银行和金融业产生了影响，主要表现在住房贷款相关的活动的减少。

另外，住房估值和产权转让减少，建筑物和病虫害检查、清除服务等相关行业也遭遇打击。

Lawless说道：“在新冠疫情期间，尽管住宅建设活动并没有关闭，但是这个行业面临生产力方面的严峻挑战。”

“一方面，工地需要进行相应调整，以确保施工工人的健康和安全。另一方面，新增住房审批数量严重放缓对建筑公司也造成了打击。”

另外，伴随交易的减少，州政府印花税收入骤减，给预算造成打击。这也可能是新州政府为什么在疫情稍有好转就放开限制的主要原因。

一些零售项目（例如家具、白电等）也会出现相应的下降。不过，也有一些积极的迹象。一些具备经济实力的家庭开始利用这段时间来进行房屋升级或装修，继而利好相关行业，如硬件产品和园艺产品等。

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租客可选择性增多

今年4月份，由于供应增加而需求减少，住房租赁市场表现疲软，租金开始下跌。

数据显示，今年4月，整体而言，首府城市的公寓和独栋屋租金分别下跌了0.9%和0.3%。

其中，8个首府城市中有7个城市的月租金出现下跌。其中，霍巴特（跌1.1%）、悉尼（跌0.7%）、堪培拉（跌0.7%）和墨尔本（跌0.5%）的跌幅最大。

值得注意的是，珀斯的租赁市场条件已经持续几年录得增长，同时也是今年4月唯一一个录得租金上涨（涨0.1%）的首府城市。

Lawless说道：“受疫情影响，租赁市场表现非常疲软。在截至今年3月一年内，首府城市租金年均增长率仅为1.0%。截至4月份的一年内，这一数据已经拖累至0.4%。”

“由于供应增加（例如很多短租房转为长租），未来几个月的租房市场可能持续疲软。”

“在需求方面，由于留学生人数骤减，出租率受到负面冲击。另外，劳动力市场表现疲软也对租房市场造成打击。”

伴随租金的下降，低收入人群可负担的住房数量明显增多。

根据慈善机构Anglicare对近70,000个出租房源的最新年度分析，自3月以来，JobSeeker补贴支付金额增加了一倍，达到每两周1100澳元。

此举大大增加了中低收入者在私房租赁市场中可获得的住房数量。

以一对夫妇带两个（不到10岁）的孩子为例，在JobSeeker补贴上调之前，这个家庭可负担的出租房源数量仅为589处，占比0.8%。但是在JobSeeker补贴上调之后，这个家庭可负担的出租房源数量增加至8100处，占比11.6%。

对于享有育儿补贴、家庭退税福利的家庭而言，情况更好。数据显示，租金占家庭收入不超过30%的房屋数量从4455套（占6.4%）升至10272套（14.7%）。

END

整体而言，尽管疫情来势汹汹，但是澳大利亚住房市场在4月仍表现出强劲的弹性。

对此，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，疫情在澳大利亚的爆发仅1个半月左右的时间。未来几个月中，住房价格仍然面临下行压力。

他说：“这种下行压力将取决于政府取消社会隔离政策的时机。”

就这一方面而言，我们看到在联邦和各州/领地政府的抗疫举措下，澳大利亚的感染曲线已经趋平。西澳、新州等地已经开始陆续放松限制措施。

此外，多重因素将影响房价的表现。

例如，澳大利亚银行针对陷入困境“房奴”的宽恕期是否会有所延长？目前，各大银行对陷入困境的借款人实施长达六个月延期还贷的宽恕期。

这项政策对于限制不良市场流向市场只管重要，否则在被迫出售房屋激增的重压之下，房价势必会受到影响。

另外，就业市场也是影响住房市场的一大因素。不过值得庆幸的是，澳大利亚推出了史无前例的救助措施，以帮助企业维持运营，并确保就业岗位。

最后，Tim Lawless表示称：“下月住房市场的方向将更为明确。一个重要指标是消费者信心。如果消费者信心反弹至正常水平，我们住房活动将触底回升。”

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