早在今年初，澳洲房市颓势已现。随着澳联储两度加息，房价应声下跌。
就悉尼和墨尔本各大华人区而言，尽管绝大部分被大势裹挟，极个别城区却出现逆势暴涨的“奇观”。
至于华人房东和买家，此刻心情或如“冰火两重天”。卖家低价抛售、只求“早卖少赔”之际，近7成买家正揣着一颗“捡漏”的心，持币观望并准备入市。
加息前颓势已现，极个别华人区逆势暴涨
CoreLogic最新数据显示，相比过去整年趋势，今年1月至3月区间，悉尼和墨尔本各主要华人区的独立屋和公寓价格涨势均明显放缓，部分开始下滑。
而这段时间的房价数据，并未受到澳联储加息的影响。
下图可见，该时期内，悉尼Zetland的独立屋价格大幅下滑4.47%，Rhodes则已停涨。而在截至今年3月的过去一年间，两地独立屋价格的涨幅一度高达两位数。
悉尼华人区1到3月房价走势（数据来源：CoreLogic）
在上述华人区中，独立屋中位价全面高于全悉尼整体水平。相对而言Campsie最低（$149500），Chatswood（$3250000）最高。
同时期内，悉尼华人区的公寓价格走势比独立屋更为严峻，Allawah、Rhodes和Hurstville这3地公寓价格均下滑，跌幅分别为0.58%、0.74%和0.36%。
公寓价格仍是Campsie（$625000澳元）最低，Chatswood（$1073000）最高。
相比悉尼，墨尔本华人区的房市更不容乐观。
墨尔本华人区1到3月房价走势（数据来源：CoreLogic）
相比1月，Clayton城区3月份独立屋价格大跌4.24%，Docklands、Clayton和Carlton三地公寓价格分别下滑1.64%、0.94%和0.78%，Box Hill和Doncaster的公寓也停涨了。
值得注意的是，在今年前3个月内，整个墨尔本独立屋价格下跌的同时，Carlton逆势暴涨8.21%。Glen Waverley的公寓价格，也出人意料地在3个月内劲涨4.89%。
独立屋中位价最高城区仍是Box Hill（$1756500澳元），Glen Waverly（$923000）的公寓价格已逼近百万大关。
相比去年4月至今年3月的整年趋势，两地华人区房市在今年1-3月区间呈现出更严峻的下行走势。
涨息冲击全澳房价，华人区避无可避
随着联邦储备银行在5月和6月份的两次加息，澳房价雪上加霜，而华人区亦裹挟其中。
在过去两个月间，澳联储分别官息上调25和50个基点，目前现金利率已涨至0.85%，且普遍认为还将持续增高。
在第一次加息后，澳洲广播公司报道指出，全国范围内房价普遍出现下跌，其中受冲击最大的便是悉尼和墨尔本。
全澳房价3-5月数据（数据来源：CoreLogic）
CoreLogic报告显示，截至5月31日，悉尼房价3到5月季度降幅为1.4%居全澳之首，墨尔本以0.8%紧随其后，堪培拉下滑0.1%排第三。
仅就5月份而言，全澳房价下跌0.1%，全澳首府城市下滑0.3%。
全澳房价4-6月数据（数据来源：CoreLogic）
数据显示，6月份第二轮涨息后，在4-6月份区间内，悉尼所有住房房价大跌2.8%，墨尔本下跌1.8%。加上布里斯班、阿德莱德和珀斯，这5座首府城市房价整体下滑0.9%。
华人区流拍率大增，房东对低报价有心理准备
澳洲“华人找房”App首席执行官Thomas Ma认为，涨息冲击全澳房地产，华人区亦不能幸免。
他告诉记者，自涨息以来，各华人区的拍卖率和成交价均下滑，“从近期数据来看，华人区房产流拍率在8%到10%，近两个月的清盘率数据较1-3月份相比大概要下降15%左右。”
“虽然目前挂牌上市的房东对成交价的心理预期低于年初或去年，但面对过低出价时，大部分还是会选择放弃出售。”
他称，最近两个月来，各华人区房源整体减少，减幅约为20-30%。相比年初3个月，每周的新房源上市数量“减少了300到500套房”。而由于流拍量增多，整体房屋的销售周期被拉长，华人区的看房人数也有所减少。
华人区房市的上述特征，与主流市场基本契合。CoreLogic创始人Tim Lawless透露，本月悉尼平均每套房子在市场上的交易周期已增多到29天，相比之下，去年10月只需20天。
“随着房屋出售时间的延长，你会看到折扣开始变大，这也反映在拍卖清盘率的下滑上。”
他预测，市场正处于下跌的“相当早期阶段”，房价还将继续下跌。
在上周六的地产拍卖中，悉尼共有772套房屋参与拍卖，清空率56%，拍卖总价值261,903,738澳元，房价中位数1,320,000澳元；墨尔本则有848套房屋参与拍卖，清空率58%，拍卖总价值258,912,000澳元，房价中位数926,000澳元。
这些数据，均明显低于去年同期水平，如清空率当时曾高达约75%。
华人卖家：“早点卖可能赔得少一点”
涨息冲击华人区房地产市场，这让正计划或已经在卖房的华人业主们忧心忡忡。
华人Ben正出售位于悉尼Eastwood区Mobbs Ln的一套80平米公寓，要价$68万澳元。
代理中介Grace Wang告诉记者，Eastwood的卖房时间被拉长，挂牌一个多月仍未成交，且最终可能达不到这个价格。
（图片来源：供图）
“市场好的时候，这套公寓怎么也要七八十万，而且两周内肯定脱手。”她称，“现在问的人挺多，但即便价不高，还是不好卖。”
Ben担心房价进一步下跌，“早点卖可能赔得还少一点。”
3周前，华人卖家Nick挂牌出售位于悉尼Castle Hill的一栋5卧大屋，要价204万澳元。
Nick最近着急出手自己的物业（图片来源：网络）
他告诉记者，去年买入价格约160万澳元，装修花费30万澳元。如今即便如期售出，其利润空间已经很菲薄，远低于最初卖到220万澳元的心理预期。
挂牌约一个月后仍未成交，“没办法，现在房市不好。”他计划从固定价格交易改为拍卖，但坦承确有担心，因为“最近流拍的很多”。
打“飞的”看房，近7成华人买家存“捡漏”之心
本网6月初曾发布相关投票，询问网友在“澳联储加息料拉低房价”时，是否会“趁机入市置业”。
结果显示，近半数考虑在房市低迷时买房。他们中，近9成存在住房“刚需”，或认为澳洲房地产市场“长期看涨”。
与此同时，57%暂不考虑买房的华人中，42%的原因却是认为“房价还没跌到底”，仍在“观望”，但亦存在“逢低吸纳”的可能。
故此比例高达66.97%的华人，在涨息导致房价下跌之际，对入市买房持正面积极的态度。
阿德莱德华人Parmela正计划下月专程飞往布里斯班看房。
“我之前看的一套房卖80多万，这个月，同一个区70多万就能买到，”她兴奋地告诉记者，要“赶紧去看看”。
墨尔本的孙女士则正在出售在中国的房产，准备趁这波低迷时期“进场”澳洲房市。
她预算120万澳元，打算在东区买入一栋独立屋，“已经在看了，现在价格比较合适。”
示意图（图片来源：网络）
她告诉记者，在她看来，房价下跌“释放了一个好的信号”。“如果汇率暂时能保持在4.8以下，我打算转移一部分国内卖房的资金，到澳洲来购置新房产。”
孙称，“这种时候不买还等什么时候，赶紧捡漏。”
不过，华人买房App的Thomas Ma仍希望提醒华人买家，尽管目前市场对买方有利，在利率还将持续上涨的当下，亦不应盲目冒进入市，需衡量足够的涨息空间，更为严谨做好按揭计划，评估自己的还贷能力，避免现金流断链而无以为继。
发表于 2022-7-2 16:10:16
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