长期持有胜过一切！墨尔本房产30年增值459%

常青藤

近期，随着澳洲进入加息通道，全国范围内房地产市场进入调整期。

房屋贷款利率升高，售出房屋的中位价下调，从上市到售出的时间变长……很多人在犹豫，现在是买房的好时机吗？

Corelogic针对1992-2022澳洲房产数据的统计显示，在过去30年中，澳洲房产市场确实出现了数轮周期，但整体全国房产价值30年上涨了382%。

回顾历史，得出结论：长期持有，比买入时机更重要。

长期持有胜过一切

耐心是一种美德，尤其是澳洲人对持有住宅的态度而言。尽管买房卖房是人们在周末BBQ上的常见话题，但澳洲人往往比典型的市场周期更长地持有自己的物业。

以过去12个月为例，澳洲卖房人持有房产时间的中位数是9年。

在最近一个增长周期的高峰，澳大利亚共售出了大约617,300套房屋，是自2003年以来的最大销量，但这相当于一年内只有6.3%的澳大利亚住宅经历了买卖，这突显出大多数人并非直接受到房价变化的影响而作出卖房/买房决策。

在过去30年间，澳洲房产市场出现了6个不同的增长-下降周期（包括当前）。每次房价上涨和下降都受到不同因素的影响，如税收政策、货币政策、经济环境、财政刺激等。

虽然房价经历着增长和下降的周期，但不可否认的是，房价长期趋势向上。在全澳范围内，住宅价值在过去30年中增长了382%，或按年复合计算，自1992年7月以来平均增长5.4%。

在宏观层面上，1992-2002年间，澳洲房产的增长最快，全国房屋价值指数HVI上升了77%，最近十年上涨了72%。

但是，不同地区之间存在很大差异。例如，西澳的矿业繁荣使珀斯的房价在2002年至2012 年期间上涨了104%，但在当前十年（2012-2022 年）中，房价仅涨了14%。在霍巴特，1992-2002年房价仅上涨了30%，而最近10年，由于移民增加和住房供应持续不足，霍巴特的房价飙升了99%。

总体而言，长期趋势突出了房地产市场的周期性。几十年来房屋价值的变化清楚地提醒人们，持有时间比入市时机更重要。

独立屋涨得多，单元房收益好

长期存在的“房价神话”破灭了：住房价值在10年内翻一番实际上是罕见的。在过去十年中，没有一个首府城市，只有一个区域市场（Regional Tasmania）录得100%或更高的增长率。在之前的2002-2012 十年中，只有珀斯和达尔文的房价翻了一番。

在过去的30年中，全澳大部分地区的独立屋房价涨幅都超过了单元房，反映出土地的稀缺价值。但相反的是，单元房却拥有比独立屋更高的租金收益率。综合全澳所有首府城市，独立屋的价格在过去30年中上涨了453%，而单元房涨了307%。

在过去 30 年中，首府城市的增长率高于澳大利亚的偏远地区，首府城市和其他州府地区的住宅价值分别增长了409%和294%。

与区域市场相比，首府城市的较高增长率反映了更高的需求和供应稀缺性，以及首府城市内更加多样化的经济状况。

墨尔本领涨全澳

纵观全澳，过去30年中房价涨得最快的地方是墨尔本。独立屋价格上涨了519.3%，单元房价格上涨了354.1%，整体房价涨了459%。

全澳首府地区房价涨幅最快的20个地区中，墨尔本就占了一半！

具体到墨尔本的不同市政区，涨幅也相当可观，特别值得一提的是，在过去30年墨尔本房价涨幅前20名的地区中，Kingston、Casey、Whitehorse等地区的单元房涨幅都超过500%！