投资物业错误申报致$13亿税收缺口！ATO严查数据，专家警告投资者小心

TheAge

澳洲税务局（ATO）将在本财政年度查阅多达170万个房贷持有人的记录，以解决住宅房地产投资者缴纳税款不足的问题。

（图片来源：《时代报》）

包括四大银行在内的近20家金融机构将被要求与ATO共享贷款数据，以作为新数据匹配计划的一部分。该计划显示，有九成的房东都在税务申报方面存在错误。

ATO的一位发言人表示：“我们经常会发现错误，例如漏报租金收入或过度申报包括抵押贷款费用在内的租赁房产税收扣除。”

在数据匹配计划下，ATO可以查阅贷款贷款账户信息，包括房地产投资物业的详细资料，比如地址，交易历史，以及包括贷款的开始和结束时间。

该计划将对2021-2022财年的记录进行审查，并将持续运行至2025-2026年。除了现有的数据匹配计划，ATO表示还打算启动另一个针对房东保险发行人的计划。

ATO估计，在2019-2020财年，个人所得税存在约90亿澳元的收入缺口，其中约13亿澳元是由于投资物业的错误申报而导致的，主要的原因在于过度申报费用减免和漏报租金收入。

对于大多数有抵押贷款的房地产投资者来说，最大可减税的单一费用是抵押贷款的利息成本。而在此计划下，ATO可以查看贷款机构收取的利息金额。

ATO表示，导致租赁费用申报不正确的一个常见原因是房东错误地分摊贷款利息成本。如果贷款被再融资（refinance）或重新提取（redraw），这一问题会更加普遍，因为房东们会在这一情况下将贷款私人部分的利息错误地申报为费用。

据《时代报》指出，如果房东要申报利息成本和其他费用，投资物业必须在报税的那一年出租或处于可供出租状态。在房东将房产用于私人目的期间，即使是很短的时间，也不能申报该时期的利息。

另一个ATO调整税务申报的主要领域，是将费用作为维修而不是基本工程扣除，后者的费用需要逐步申报，而不是立即申报。

除了确保房东提交所得税申报外，数据匹配还将有助于确保投资者在出售投资物业时履行资本增值税义务。

房地产投资者需保留其租赁物业的收支记录，以及购买和销售记录。

税务会计公司H&R Block的税务沟通总监Mark Chapman表示，ATO将“瞄准”不正确申报税务的房地产投资者。

他说：“房地产投资者需要小心并确定自己能申报的东西。”

Chapman表示，ATO在采取任何行动之前总是会首选自愿遵从，他预计ATO将利用从贷款机构收集的信息，例如利息成本，来预填报税单以提高自愿遵从程度。