房市全面放开:杭州西安不限购 北上广深跟不跟?(图)

中国新闻周刊

标志性事件 杭州全面取消住房限购的消息甫一公布，就引发业界和市场的广泛关注。 5月9日，浙江省杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），其中提到，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。 这就意味着，杭州执行多年的住房限购政策全面取消，购房者在杭州购置房产，无需再持有杭州户籍，也无需提供任何杭州社保或纳税证明。 在此前，杭州虽然全面放开了二手房及多个郊区的限购，但在主城四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）仍然执行限购政策，具体条件为：本市户籍限购2套住房；非本市户籍有社保或个税记录，限购1套住房。 值得一提的是，5月8日，市场就传出杭州要全面取消限购的消息。当时杭州市房产市场综合管理服务中心相关人员回复称，目前未接到通知，政策未发布前仍按照老政策执行。 但一夕之后，杭州官宣全面取消住房限购。易居研究院研究总监严跃进表示，杭州此次全面取消住房政策，属于中央政治局4月底会议后全国首个全面取消限购的城市，对于其他一些还有限购的城市而言，具有非常大的启发。 与此同时，陕西省会城市西安也于5月9日下午官宣全面取消住房限购措施，全国住房“不限购”城市再增一城。

杭州城市建筑。图/图虫创意 渐次松绑到全面放开 与全国诸多城市类似，杭州楼市的限购政策，可以追溯到2010年前后。 2010年4月17日，国务院发布了被业界称为“新国十条”的房地产调控政策，对住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区首次提到了限购。 在此背景下，面对当时房价持续高涨，杭州于2011年2月28日开始实施限购政策。当时杭州的政策是，本市居民限购2套，外地居民限购1套。 虽然杭州进入“限购时代”，但当时整体政策相对较为宽松。2014年8月之后，杭州全面取消限购政策，无论是本地人还是外地人都可以在杭州不限套数随意买房。 2016年，是杭州楼市政策转折关键节点。这一年，不仅杭州，全国范围内房价持续高涨。为了楼市健康有序发展，2016年9月19日，杭州重启限购政策，明确在市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，同步暂停购房落户政策。 同年11月10日起，杭州明确非本市户籍居民家庭，要提供购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，方可购买1套住房，且不得通过补缴个税、社保方式来满足这一要求。 到了2017年3月，杭州楼市限购范围进一步扩大。相关政策显示，杭州本市户籍家庭限购2套，单身限购1套；外地户籍则需要连续2年缴纳社保或个税才能购房，限购1套。 2021年8月，杭州楼市限购政策达到了史上最严。相关政策明确，落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。 不过，从2022年起，杭州楼市限购政策逐步松绑。2022年5月17日，杭州发布楼市限购松绑政策，内容包括：限购范围内购买二手住房，对落户未满5年户籍家庭，取消社保缴纳要求；对非本市户籍家庭要求购房前1年有满12个月的社保或个税。 与此同时，还将个人唯一住房转让增值税免征年限从5年缩短至2年。符合三孩家庭标准，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，且在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 2023年10月，杭州大幅度调整限购政策，将限购区由9个减少到4个，即由原来的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区，调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，且落户杭州可直接购房，家庭单位可购2套；非本市户籍，只要有过在杭缴纳社保、个税的记录即可购房1套。 今年3月，杭州进一步放开二手房购房限制，明确取消在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制。两次政策调整后，杭州仅上城区、拱墅区、西湖区、滨江区的新房仍执行限购。 “回顾杭州最近两年限购放松的路径，先是针对近郊区市场进行放松，而后针对核心区的二手房进行放松。此次明确不再限购，意味着上城、西湖、拱墅和滨江不再限购，到此类区域认购新房也不需要社保缴纳条件。”严跃进表示。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示，杭州是热点城市的代表，限购政策相对严格。杭州全面取消住房限购意味着，除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本上已退出。 李宇嘉提到，杭州目前新房和二手房的库存去化压力都非常大，二手房挂牌量居高不下，价格持续下跌，新房土地成本比较高，未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。 “不限购”时代来了？ 作为中国楼市风向标城市之一，杭州住房限购政策从实施到渐次松绑，再到全面放开的历程，可以说是全国各大城市限购政策变化的缩影。 事实上，在杭州之前，已有多个城市全面取消限购。今年1月31日，苏州宣布，不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。由此，苏州成为2024年首个全面取消限购的城市。 而过去三年，包括东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、宁波、沈阳、大连、武汉等城市，已经相继全面取消限购，其中武汉是首个全面取消限购的超大城市。 不久前，长沙、成都也已经全面取消限购。今年4月18日，长沙取消了楼市限购，同时出台了“一揽子”政策。比如，消费者“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度等。 4月28日，成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格、不再实施公证摇号选房。 杭州官宣取消限购同日，西安市住房和城乡建设局等部门发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

西安城市风光。图/图虫创意 随着杭州、西安“一纸官宣”，目前全国绝大部分城市已陆续取消限购政策，目前存在限购的城市已是少数。据中指研究院监测数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳限购政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）等城市部分核心区仍有限购政策。 不过，上述城市的限购政策，也已有逐步松动趋势。比如，北京近期就放松五环外限购政策——允许已拥有两套住房的京籍居民家庭、已拥有一套住房的京籍单身人士、连续在京缴纳五年及以上社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买一套商品住房，包括新建商品住房和二手住房。这被认为是北京已经执行13年的限购政策的一次松动。 更早前的1月30日，上海市住建委、市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。 深圳日前也实施分区优化住房限购政策，将非核心区的社保限制从3年降至1年，具体包括个人所得税、社会保险的缴交满一年（原为3年）的非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房；有两个及以上未成年子女的深户居民家庭在执行现有住房限购政策的基础上，可再购买1套住房等。 广州在一线城市中解绑力度相对不小，除了取消番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购，只保留了天河、越秀、海珠、荔湾、南沙和白云靠近核心的片区外，还将限购区的社保门槛由5年降至2年。 至于天津，不仅放开了限购区（市六区）120平米以上住房的限购政策，还明确京冀两地与天津市户籍居民“同权”，即北京市、河北省的户籍居民以及在两省市就业的人员，在天津购买住房时，可享受与天津本地户籍居民相同的购房政策。 在严跃进看来，杭州此番全面取消住房限购，有助于全国其他城市的政策全面放松，是房地产供求关系发生重大变化后地方政策放松的标杆性事件，也是政策全方位调整的标志性事件。 他认为，5月份将迎来一波全国罕见的放松潮，会涉及购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策、摇号政策、落户政策、高品质住宅政策等，有助于真正促进房地产市场的循环和健康发展。 不过，谈及外界普遍关心的北上广深四个一线城市会否全面取消住房限购政策时，严跃进表示，四个一线城市完全放开的可能性不大。在他看来，如果没有社保等约束，可能会衍生一些问题，比如说房价炒作等。所以，适当设置社保限制是合乎情理的。 他对中国新闻周刊说，现在各地没有全面放开限购的城市，比如天津等也都有类似的约束，“但基本上约束都变少了”。 一日两省会全面取消限购，全国仅剩6地还有限制 各地关于房地产松绑政策的调控终于不再“挤牙膏”，多地选择一次性“放大招”。5月9日上午，杭州全面取消限购政策、买房送户口的消息尚在热议中，当日下午西安紧随其后加入“解禁”大军。 据观察者网了解，西安发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，除了全面取消限购措施、购房不再审核购房资格外，还包括全市商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号；建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”；同时支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化；鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用等措施。 西安市发布的通知中还明确，首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%；使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年；二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。 而在此之前，杭州发布的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》中也提到，除了全面取消住房限购之外，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。 另外，杭州此次通知特意强调，“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”，即买房送户口。 易居研究院研究总监严跃进向观察者网预测称，中央政治局会议后，5月份各地持续推进一城一策和政策放松的动作，而在杭州、西安标杆性的政策调整之后，预计5月份将迎来一波全国罕见的放松潮，具体内容会涉及到购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策、摇号政策、落户政策、高品质住宅政策、工地和出台交易政策等，特点是“人房地钱”四个领域打通，有助于真正促进房地产市场的循环和健康发展。 值得关注的是，截至目前全国尚未全面取消限购政策、仅针对部分区域和人群进行松绑的城市仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市，天津以及海南省部分城市。 其中，北京于4月30日宣布，限购人群可在五环外加购1套住房；深圳5月6日对非深户居民在盐田区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明去、大鹏新区及宝安区部分区域限购时间由三年调整为一年，多孩家庭全市限购数量增加1套至3套。 相较之下，上海、广州及天津对于相关政策的调整则更早。上海于今年1月31日仅取消了非户籍单身人事无法购房的部分限制；广州1月27日则是取消了全市超过120平方米住宅的限购；天津则于去年9月，取消了非市内六区的购房限制；海南省的调整则更早，同样为有条件的放松，且三亚、海口等不同城市的限制略有不同。 因此行业普遍猜测，接下来这六大地区或有新的松绑政策释放，同时伴随着落户、借贷等方面的创新。