如何看澳大利亚租房市场指标 分析投资潜力

AFN

投资者一般聚焦于房产中位价、拍卖出清率来估计房产走势。澳洲知名房地产分析机构、买方代理Propertyology的一份新调查，从全澳各地近几十年来租房市场的数据，分析了投资市场的走向。

据澳洲房地产网消息，Propertyology研究部门主任普莱斯利（Simon Pressley）说，租房市场空置率在3%通常是市场“平衡”的临界点。

“当空置率超过3%的时候，说明供大于求，租金开始下降——之后销售市场也会跟随这个趋势。反过来，当空置率低于2%的时候，租金开始上升。”

租金增长区

近几年，霍巴特的空置率非常低衹有0.6%，不难解释为什么这几年霍巴特的房产市场表现是全澳最好的。

普莱斯利说，在过去两年里，霍巴特最普通独立房的周租金涨幅达100澳元。“霍巴特是本世纪以来澳洲经济涨幅最大的城市。劳动力市场扩大了，来自外州的移民增加了，很多项目都在规划中。霍巴特的建筑业跟不上这些发展带动下对房产的需求。”

调查显示，在过去的一年里堪培拉的租房市场在澳洲第二强劲。“旺盛的旅游业、专业服务工作和国际留学生的增加，提振了堪培拉的经济。”

“不过，随着堪培拉新房供应的增加，特别是新公寓房的上市，可能会对租金形成压力。”

租金持平区

近十年来，布里斯本租房市场都比较疲软，经济表现不尽人意，独立房库存太充裕，住房市场投资量很小。

普莱斯利分析说，由于悉尼和墨尔本房产市场的压力，一些人迁至布里斯本，加上住房建筑项目数量减少，布里斯本租房市场终于恢复到平衡点。但是如果私有经济没有大的发展，要想看到房产大幅增长也不容易。

墨尔本的租房市场在过去四、五年间还算平衡，普莱斯利说，要看到增长短期内也不大可能。“墨尔本空置率目前在2%左右，但是已经导致墨尔本和悉尼房产下滑的因素——过量的公寓房供应和价格压力，仍在限制发展。”

再看阿德莱德，普莱斯利说不尽人意的经济和疲弱的人口增长，导致阿德莱德的租房市场在过去十年都没什么增长。这里新的独立房供应量小，空置率衹有1%左右，对租金形成一定压力。普莱斯利称，阿德莱德的房产市场就像布里斯本的拷贝，没有强劲的就业发展为动力，就看不到其它的发展，因此短期内看到租金或房价的上涨也不大可能。

租金下降区

创纪录的新房上市、大量投资房的涌入，以及人口迁至外州，悉尼租金开始下降。

普莱斯利说，珀斯的情况与悉尼类似。“珀斯这十年的趋势，凸显了大量人口迁去外州导致这全国第四大城市房产的高峰和低潮。特别在过去四年里，珀斯租房需求减少，租金下跌。”

至于北部的达尔文，普莱斯利认表示，上一次看到房价的上涨是2012年。

“经济的持续低迷，人口的流失，导致达尔文的空置率为全国最高。租金还在下降，不过下降的速度有所放缓。”普莱斯利说。

租金上涨的非大城市郊区

普莱斯利特别挑出了一些租金上涨的非大城市郊区，认为除了大城市和中心城市，这些郊区倒是有些投资机会。

他说，凯恩斯、麦凯（Mackay）和班达伯格（Bundaberg），就是昆士兰非大城市地区低空置率的典范，比多数首府城市都低，莫兰巴（Moranbah）的租金最近大涨。

“在新州，卧龙岗（Wollongong）、纽卡斯尔（Newcastle）和麦觉理港（Port Macquarie）的租金有些疲软，达博（Dubbo）和中西部大部分城镇郊区租房市场（利润空间）有些紧，阿米代尔（Armidale）、瓦嘎瓦嘎（Wagga Wagga）、格里菲斯（Griffith）租房（投资市场）压力将进一步增强。”

“维州的吉朗（Geelong）、巴拉瑞特（Ballarat）近几年发展强劲，不过最近势头有所削弱，说明这些城镇发展周期的顶峰已过。”普莱斯利说。

最后，普莱斯利的话题又回到了塔斯马尼亚。

“朗塞斯顿（Launceston）在过去12个月间是全国最强劲的房产市场之一。伯尼（Burnie）和德文波特（Devonport）租房和买卖市场压力都较大。”

“在我看来，塔斯马尼亚房产市场的投资回报仍然最好。”普莱斯利说。

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