澳洲房市究竟能挺多久？

澳洲财经见闻

文/ Karen Maley

面对不断上升的失业率和经济活动低迷，悉尼和墨尔本的住宅房地产市场还要多久才会崩溃?

这个问题显然是澳央行的一个主要担忧。在新冠肺炎大流行爆发之前，澳央行一直对房价反弹暗自感到满意，尤其是在悉尼和墨尔本。

央行在其最新的金融稳定评估中指出，在新冠肺炎大流行爆发之前，大多数背负房贷债务的家庭财务状况相当良好，因为他们“通常拥有相当多的流动资金和/或资本缓冲”。

事实上，超过一半的借款者“有足够的资金来提前偿还至少三个月的贷款”。

有些房贷借款人的处境则比较困难。该报告指出，“略低于三分之一的借款人只可以提前偿还不到一个月的还款，其中约一半似乎特别容易受到收入大幅下降的影响”。

问题是，每家零售银行都知道，当人们失去工作时，拖欠房贷还款的人数会急剧上升。

央行表示，其分析显示“失业率每上升一个百分点，房贷拖欠率就会增加约0.8个百分点”。

由于预计失业率上升可能导致房贷还款压力上升，各大银行已宣布，将允许贷款还款延期至多6个月。

但是央行指出还有另一个风险。由于经济严重衰退及前景不明朗，住宅房地产市场的需求已经下降。

报告还警告称，如果房价下跌，“出现负资产的情况将增加”。

不过，由于住房成交量大幅下降，很难准确衡量房地产市场的健康状况。

报告称:“最近几周，悉尼和墨尔本的拍卖数量和清出率大幅下降。”

 “房贷申请也下降，参观房屋的人数大大减少。”

这导致一些房贷借款人处于岌岌可危的局面。

 “对于拖欠还款、房屋净值很低的家庭来说，交易量偏低和房价下跌将使他们更难通过出售物业来解决问题。”

央行指分析显示，如果房价下降10%，房贷出现负资产 (即房贷的价值高于物业价值) 的比率将从3.5%上升至6.5%。如果房价下跌10%以上，负资产的房贷借款人的增幅将更大。

这对银行来说是个坏消息。央行指出，“负资产比率越高，贷款人最终蒙受损失的风险就越大，因为贷款机构会强制出售物业， 以收回房贷。”

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