公寓楼不行了，是真的不行了吗？

澳洲财经见闻

前不久，一个做公寓楼的开发商朋友跟我说：公寓楼不行了。

确实，疫情之下好多公寓楼的销售都不行了。过去两年，一直听到很多公寓楼的开发商都出问题了，公寓楼不行了，好像是一个很普遍的事情了。销售下降，利润降低，质量不行，反过来又影响了销售，又影响了利润，然后又要靠牺牲质量来控制造价来保障利润，这简直就是一个死循环。

公寓开发变成了一个利润极低的行业。

跟另外一个开发商朋友闲聊，说到现在的开发利润降低，不禁问了一句，开发利润那么低，为什么还要继续做房地产啊？

我们相视一笑，都没有回到这个问题。

其实这个对大部分华人来说，还真的是一个死循环，一个在目前的市场环境下很难解决的死循环。作为一个行业里面的从业者，我其实在2017年，第一次离开设计公司加入到开发商的是候就曾经发出过这样的声音：要生存就必须要重视质量，要重视设计。也是这个公众号一开始建立的目的，也是一直以来的目的。

Aform Architecture 的别墅设计

建筑行业要可持续性的发展，必须增加利润，提升设计水平，注重建造，这样才可以保障质量，然后反过来提升利润，变成一个好的循环，一个大家都可以持续下去的发展。建造如果没有了足够的利润，整条流水线下来，每一个单位都可以有一定利润，那么每个单位都可以有精力去提高自己的技术水平和质量。

需要去提升公寓楼开发的质量和利润，那么我们首先就要了解公寓楼的问题和优势在哪里呢？

公寓楼的问题

问题一：空间太小，太压抑。

跟别墅相比，公寓楼的户型面积比较小。一房公寓最小50平米，两房也只不过70~80平米左右，三房就是90平米左右。即使是阳台，两房、三房规定也只不过不能小于2.5米深，不少于10个平米，但是这个跟带地的别墅完全就是没法比的。

层高，公寓楼的规定是habitable area 是2.7米，其他地方可以是2.4米，也就是说客厅和房间部分需要是2.7米，而厨房、卫生间等的空间需要2.4米净空。而别墅来说，所有空间净空最少是2.4米，但是现在我设计公司遇到很多客人做别墅设计的时候都是至少要求3米净空的，而且大部分空间都可以有2.7米净高。

公寓楼的房间，每个房间基本面宽都是3米，而别墅并没有这个限制，主人房我们想多大都可以，有的主人房连衣帽间，卫生间加起来60平米或以上都有，而公寓楼规定主人房不能少于10个平米而已。

问题二：户型设计太奇葩。

每个地块的容积率都是有一个比例的，例如2.5:1 的容积率就是1000平米的地可以建2500 平米的建筑，这里地下停车场，楼梯和电梯时不计算面积的，而尽可能的利用容积率，也就成了开发商和建筑师最大的考验。

换人话来说就是，怎么可能在有限的面积控制里尽最大的可能性去挤进更多的公寓房，也就是套数必须要多，多，多。这种情况下，各种长走廊，奇葩户型也就应运而生了。在套内的走廊是按照套内面积算的，而澳洲是没有公摊面积这一说，虽然没有很明确的每平米多少钱这样来卖房，但是很明显套内面积越多，卖价也可以越高了，而房子的实用率就不是在一个很重要的位置上了。

见的最多的户型就是通过一条长长的、两边布满了卫生间、洗衣柜，房间门的走廊，走个10秒钟才能见到阳光客厅。

这个跟每一个房间都能看到阳光，没有阳光的楼梯上方增加一个天窗也要给一个阳光的别墅也是没有可比性的。

公寓楼的优势

如果公寓楼真的那么差，那么不堪，那么每年投资在公寓楼的人总是占了投资房地产人数里面的绝大部分。难道公寓楼就仅仅是因为有价格优势吗？

很明显不是的，在chatswood 火车站楼上一套四房公寓，开价都已经是接近400万了，如果把每个季度的管理费计算进去，这一套4房公寓的价格比同区很多的房子都要贵了，要知道全新的townhouses在这个区，离火车站稍微远一点的位置也只是300万多一些，公园附近的旧别墅也是300万出头而已。

虽然有些公寓楼，5、60万就有一套，但是别墅通常都是3房起的，同区的三房公寓，跟三房别墅，价格其实相差就不会太大了，特别是当考虑到每个季度的管理费用的话。

那么公寓楼的优势又在什么地方呢？

1. 所在的位置，也就是我们常说的location location location

公寓楼的位置必然是在容积率比较高的地方，而市政厅做规划的时候，肯定会是把靠近公共交通，商业发达的地区定位高容积率的区域，这个也是一个很容易理解的事情；

容积率高的地方多人气，交通方便，购物方便，上下班方便，当然这样的地方也会有学校等教育设施，station，shops，school，也会更加的安全，也就是 safe，4个S。

随着各大州府大力推广地铁项目（Melbourne metro，Sydney metro， Brisbane Cross River rail），越来越多的地铁上盖物业和周边公寓楼的开发也推广开来了，交通的便利性是所有家庭梦寐以求的。

2. 设计与建造质量

虽然在过去几年，Opal Tower，Mascot Tower等的公寓楼建造质量问题纷纷浮现在台面，公寓楼的质量问题受到了大众的关注。

其实公寓大楼的设计，一般来说都是由一个设计团队来进行的。建筑设计上来说，都是需要注册建筑师签字的，结构设计的计算理论上都是很严谨。其实这一点从设计费用上也很明显的看出来。公寓楼的设计，目前越来越流行用BIM （building information modelling）来做了，各个设计顾问的配合都在三维模型上进行各种推敲的。

对我有了解的朋友都知道，我过去15年一直在做大型的政府项目，BIM 在政府项目基本就是一个标配，施工之前都需要通过三维模型验证。施工队其实就是按图纸施工就好。

而别墅设计，大部分还是局限在二维图纸上，客人很难去理解自己将会拿到一个什么样的产品，而施工单位很多时候都只是靠经验来建造。如果客人想看设计效果，那么不好意思，请付费进行效果图制作。

Aform Architecture 的别墅设计

经历过别墅建造的朋友都知道，包工头说那一天会有哪个工种过来做什么，很有可能会有变卦，有时候连续3、4天都没有工人前来；而公寓建造就不一样了，工程队就像正规军队一样的准时，所有人都是尽可能的按照进度表来进行施工，所以做过政府项目的朋友会跟我笑称能做政府项目的工程队才可以叫tier one，只做住宅公寓楼的顶多也就tier two。

3. 站得高看得远

跟中国国内的大城市相比，澳洲整体来说高楼并不多，大部分的楼层都还是中、底层的开发为主，所以视野还是非常的开阔，如果在一栋高楼之上，基本都能看的很远很远，甚至在某些楼层还能眺望到大海。

以下三张照片是我在Aqualand的办公室拍的悉尼日落，可以看到悉尼周边的高层建筑真的并不多，即使是低矮的公寓楼都能享受很漂亮天际线的风景。

以下这张照片是我在Aqualand 在北悉尼的工地上拍的悉尼市中心风景，左边的海港大桥，右边还能隐约看到ANZ bridge，而且很明显的，我并没有站在很高的楼层。

笑看风云际会，大地在我脚下的这种感觉，是言语很难去描述的。特别是劳累一整周之后，回到家里只想静静的躺在沙发上，眺望窗外一望无际的风景，不得不说是一种很好的放松。

END

其实公寓和别墅都是各有各的优势，两者并存互为补充这是一种必然的社会现象。有的人会觉得周末搞搞花园，弄一下小装修，DIY 一下很开心；而有的人只喜欢静静的躺在沙发上看着日出日落，听着或古典、或现代的音乐，放松身心。无论哪一种都是很好的生活方式。其实无论缺少了哪一方，对于整体楼市来说都不会是一件好事。

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