有200套房子的人，会是什么样的人？或许是富二代，或许是拆二代，也或许人家家族本来就是做房地产生意的。
但若这人是白手起家的上班族，用十多年的时间积累了200套房子，听起来就相当不可思议了。
而这是真人真事，主人公是日本现年38岁的男子川村隼太。
川村隼太大学毕业后，在日本东建公司上班。稍有些积蓄后，他就开始利用业余时间进行房地产投资，如今已经十多年了。
和普通人投资买好房子、坐等升值不同，川村从不买地段好、装修好的房子，而是专门找破旧的、便宜的、没人想要的一户建。
他购买的价格最初多是在100万日元以下（折合人民币5万元以下）。
听这价格就知道，房子肯定都是有些问题的。要么年久失修，要么地处偏远，肯定和租赁市场需要的房屋有很大差距。
他会实地去考察房子，也看周边的环境，比如周围有什么工厂或公司之类，还有附近房子的出租情况等。
如果其他房子出租都很顺利，那就说明值得投资。他买房就是为了将房子租出去，至于房子破旧，总能找到解决方案的。
川村的解决方案，就是重新装修一遍。他会拿出比买房价格高1~2倍的钱来装修。
装修重点是破损的地方，比如漏雨的问题是必须解决的，水电的问题也要重点考虑，厨房、窗户问题都要保证没问题，至少不能让租户因为这些问题投诉。
他有专门做装修的合作伙伴。双方会沟通装修方案，原房间能用的东西尽量用，不能用的再购买材料来重装，价格都尽量控制在最低范围内。
他还有和清洁公司有深度合作。他对房屋内的卫生要求很严格，希望租户能在看到房间的第一眼时觉得干净整洁。
除此之外，川村还和房产中介的人关系很好。他认识不少不同城市的房产中介，对方一旦有“一户建”的房子，会第一时间和他联系。
而他也会尽快安排时间去现场考察。如果实在距离太远，他会线上看看房屋情况，然后给出报价。
他几乎没有直接拒绝过中介。只是根据情况给报价，觉得好的报价稍高，觉得不好报价低，让对方有选择的权利。
双方一旦谈好价格，他会尽快签合同，付清费用。这样干脆的态度，也让他的人缘格外好。
中介愿意给他介绍房子，当然也是因为有额外利润。川村将旧房子重装好之后，会继续委托中介将房子租出去。一旦租赁成功，中介工作人员会拿到几个月的房租，那是远高于市场价的中介费。
靠着好眼光和好人缘，川村购买的房子越来越多，大部分也都顺利地租出去了。
32岁的时候，他每个月的房租收入就有260万日元（折合人民币约12万多）。
于是，他辞去了原本的工作，成立了不动产公司，自己摇身一变成了公司老总兼房东。
如今，川村38岁了。这么多年勤勤恳恳地买房子，他已拥有200套房子。
他对房产的总投资超过13亿日元，每年租房收入超过1.4亿日元！公司规模大了，他也会买些超过100万日元的房子。
现在谈到买“一户建”房子投资，川村已有了自己的理论和实践经验。
几个月前，他又花150万日元（折合人民币7.2万元）买了一套房子，并分享了这套房子的装修方案及收益回报方案。
这次，他购买的是大阪府大东市的连栋户型，到附近车站步行约要20分钟左右，房子后面有公园和超市，还是比较适合居住的。
这套房子共2层，第一层是1个房间和餐厅，第二层是2个房间。之所以卖得这么便宜，是因为房子很老了，建筑年龄超过50年。
按照川村的估算，这套房子装修好之后，每个月的房租约4.0万~4.8万日元。租房人群，预计是老人家庭、拿低保的人或单身母亲。
房子收益率的话，要将房产价格和装修费合起来计算，预计表面回报率16%左右（1年房租收入/不动产购入及装修费用）。
对于这套房子，他打算花约170万日元来做重修。
房间里有残留物品，预计拆除费用要10~15万日元。
门窗是需要更换的，窗户要安装纱窗，坏掉的门也需要换，门口的邮筒不需要换，只要喷漆保持干净就行了。
另外水电路要重修。如果水电经常坏的话，肯定租户会投诉。这部分钱川村从来不省，虽然不是很容易看到的问题，但如果不处理的话，后续运营会很麻烦。
一楼玄关部分的瓷砖旧了，部分有破损，入口地板也有剥落，这个部分他打算做修复，瓷砖换成长条状的，地板贴上缓冲地板。入门很重要，他希望客户进门后的第一印象是“真漂亮”，这样更容易租出去。
几个房间，川村不打算大动。他想请清洁公司先清理榻榻米，如果能整理干净，就只换个表面。如果实在清理不干净，再考虑重做一个，将日式房间换成西式房间。
一楼墙壁略有破损，他想在破损处打涂密封胶，然后直接贴上布料。至于天花板，没有损伤就不再处理。
厨房重点是干净，换气扇坏了要换，煤气灶太脏也要换。厨台不变，清理干净后用漆喷雾涂饰，再用腻子和装饰材料处理下就可以。
二楼的重点是修缮屋顶，有些瓦偏离或破损了，必须进行填缝处理，否则后期漏雨也会麻烦。
在川村看来，这套房子的表面回报率维持在16%左右就很好。后期不管是租赁还是再卖出去，都不会亏损。
想象中，拥有200套房产，坐在家里收房租是幸福的事。不过，看川村的工作就能发现，买房重装真的是有很多特别琐碎的事情。
每一套房子都花费了足够多的心思，才能让合作的装修公司、房产中介和租户都满意，同时也让自己处于盈利的状态。
这样的富豪经历能够复制吗？只能说，哪一行都不容易，需要足够的用心，同时能够积累自己的经验和人脉关系，才有可能获得成功。
发表于 2024-12-18 20:30:21
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