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不卖不行 一项最新研究显示，越来越多的澳洲房东在购入房产后迅速再出售， 尤其是那些资金吃紧或在购房后生活状况发生变化的人。  来自西澳科廷大学的一项研究发现： 澳洲大约五分之一的房东在购买房产一年内就卖掉了房子， 而在两年内售出的则占了近一半。 这种 “快速出清” 的现象让许多租户在本就紧张的租赁市场上不得不匆忙寻找新的住所。 这份由澳洲住房与城市研究院发布的报告， 题为《房东行为建模及其对租金可负担性影响的二十年洞察》，于周三正式公布。 研究基于2001年至2021年间的 “澳洲家庭、收入与劳动力动态调查”（HILDA）数据， 同时结合了CoreLogic和各大房产中介的数据。  研究显示： 受调查房东的出租投资持有期中位数为两年，平均持有期为3.9年。 不过，房东持有时间跨度很大，有约28%的房产投资在20年后仍未出售。 值得注意的是，科廷大学的研究结果显示的房东流动率，比CoreLogic的独立数据更高。 CoreLogic数据显示： 澳洲投资房产的中位持有时间为九年，仅有7%的房产在两年内转手。 差异主要源于方法学不同： CoreLogic的数据也涵盖了企业持有的投资房产以及那些持有超过二十年的老牌投资者。 报告主要作者、科廷大学的Ranjodh Singh博士指出： 尽管一些房东迅速卖房，但那些收入较高、拥有良好财务建议的人， 往往能够顶住房贷上涨和其他成本压力，继续持有房产。 而收入较低、房贷负担沉重，或者因离婚、分居等生活变故的房东，则更容易被迫出售。 此外，突如其来的高额维修费用和土地税增加，也让一些投资者措手不及。  Singh表示： 无法长期持有出租房产的房东，会扰乱私人租赁市场供应， 进而对租户的可负担性和居住稳定性产生负面影响。 不仅如此，房产的频繁买卖也推高了租金。 为了追求更高的出售价格，部分房东在转手前会大幅上调租金，进一步加剧了租户的负担。 Singh认为： 要减少这种投资房产的 “快进快出”，关键在于加强投资者教育， 让他们充分了解投资房地产需要面对的风险与牺牲。 他还建议： 银行在贷款审批时应设置更严格的标准，确保借款人确实有能力偿还投资贷款。 Singh说： 教育非常重要，那些能够长期持有房产的人，通常拥有一个投资圈子，能互相交流经验。 也可能有家人已经从事过房产投资，知道怎么操作。  澳洲国家租户组织代表Leo Patterson Ross也赞成加强投资者教育， 但他进一步呼吁，政府应推动“长期持有”而非短期炒卖的投资文化。 Patterson Ross指出： 现实是，目前投资房地产的行为相对短期化， 房东们受到房价上涨和税收优惠的驱动选择套现。 他认为： 澳洲也应建立类似英国的房东注册制度， 不仅可以更好地追踪市场动态，也能让租户核实房东身份，避免遇到诈骗。 尽管方法论不同，CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen也承认： 投资房产的快速转手正在影响租赁市场的稳定性。 她指出： 投资者的持有时间受市场环境影响很大，当市场上涨时，投资者倾向于套现。 而在市场低迷时，他们则倾向于继续持有，等待价格回升。 此外，利率变动也是关键因素。 尤其是自2022年以来，随着利率迅速上升，短期持有的现象明显增多。 |
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