 房价的天花板，又要被捅破了。 前几天住建部的会议，大家都在关注房屋养老金，却忽略了一个更强烈的信号： 住宅改革，也即从去年开始就提出的住房要从“有没有”到“好不好”的转变。 Advertisements 住建部部长的原话： 建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，住建部在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫，让“好房子”成为一个不动的更大智能终端。 新房子我们要建成“好房子”，对于老房子，也要结合城市更新，想办法去改造成“好房子”。 Advertisements  其实就是告诉你，“好房子”的核心趋势已经基本确定，房价分化的行情也将加速到来。 最近市场上的2个动作，就是在说明这个趋势： Advertisements 1个是部分一二线城市的土拍市场又开始进行报复性卖地，纷纷刷新了地王记录。 1个就是我昨天说的，各地开始下场修改中小户型和建筑标准，拉升得房率到100%以上。 这2个动作，有人解读为房地产以后会变成有钱人玩的游戏，跟普通人更没有关系了。 Advertisements 不完全对。 反而对于多数人来说，当下正是你可以跟着有钱人入场、抄底套利的最后时机。 1 Advertisements 房子在未来，很难是普通人玩得起的游戏； 但楼市的下半场，却一定是关乎所有人在进行的一场财富洗牌。 如何说？ 你可以理解为： 房价下跌的这两年，就是大家长在主动拆除过去“高房价”这颗大雷的同时，让普通人也有机会参与进来。 比如第1个，就是能以更低的成本去换取更好的产品。 这在过去是很难实现的，因为过去的房价虽贵，却贵得毫无道理； 质量再差、公摊再多、维权再难，都无人在意，只要房价还在上涨，开发商就只管卖房，不管烂房。 而房价上涨带来的一系列扩张行为：过度的卖地、过多的僵尸企业、过松的市场监管等， 又助长了这种恶性风气，才跟养蛊一样，出现了像恒大那么多的房企，房价一下跌，天雷滚滚的就都爆了。 但也幸好爆了，才给到了我们现在低成本套利的机会： 一方面，像以前那种高周转、高负债、高杠杆，却是低成本建造的房子你很难再去踩到； 毕竟现在开发商为了卖房，都会有意识地去卷品质、卷服务、甚至卷保交楼。 另一方面，对比起二手房，新房在当下的性价比也明显更高。 因为修改建筑标准，得房率大增的情况下，像有部分城市的新楼盘甚至取消了限跌令； 那显然从价格折扣来说，就是比起二手房性价比要更高的。 第2个，是能以更低的门槛去获取一座城市的资源。 比如以前要落户是很麻烦的，你光买房还不行，你还得在当地缴满多少个月社保； 但现在，在一些三四线城市，已经靠租房就能落户。 而未来走双轨制后，这种趋势只会更明显。 今年以来国家大力收储去库存的动作，就是在做这个事情。 市场归市场，保障归保障，以后大路朝天，各走一边。 不过我仍然要提醒各位，即便如此，落在同一个城市，商品房对应的优质资源，也仍然是保障房无法去对等匹配到的。 为什么？ 因为商品房对应的需求，一定是这个城市里面处于中高收入以上的家庭，买得起、也愿意买。 那未来一旦双轨制落地，为了让中高收入家庭肯买房，就一定要有相应的配套。 比如好的学区、好的医疗，品质好的房子，只有这些才会让有钱人买单。 记住，双轨制只保公平，而不保财富。 参考先我们一步推出双轨制的新加坡就好，不就是有钱的买商品房，没钱还想彻底躺平的就去住保障房，那影响房价涨了吗？ 并没有吧。 所以你纠结保障房会不会冲击二手房价，甚至认为说保障房的出现就是意味着大家长要把“房住不炒”贯彻到底，房价以后也不会再涨了，都是在杞人忧天。 记住，房价是由这个城市中高收入人群决定的，商品房也是卖给这些人的，只是这些人过去没得选罢了。 但未来有了好房子，你不拿出好房子，人家就不可能接盘。 所以对各位来说，最重要的是要去审视你手上的房子，在未来保障房大量上市后，还存不存在竞争力。 如果没有，那就该考虑尽快做好置换了。 还有最重要的第3个原因： 正是国家队又开始在部分一二线城市的土拍市场布局卖地，也意味着部分城市的房价来到了一个相对的底部区间。 因为房企拿地，本质上就代表着房企对楼市的信心，如果没有这一复苏信号，房价的阶段性回暖就会变得后劲不足，回暖上涨的持续性也会被怀疑。 看看我们上半年，房企拿地是在谷底状态的，甚至行业头部央国企也开始“收缩”拿地。 有数据统计，24年上半年百强有7成房企0拿地，拿地总额同比下降35.8%； 其中，上半年的“销冠”保利发展拿地额115.8亿，比23年大跌70%；中海地产下滑73%；万科拿地仅28亿，下滑94%。 显然，房地产最后的拿地主力军，在上半年是不堪一击的。 所以这次从房企拿地额的增加和蔓延的速度，其实就意味着有部分城市的房价已经在拉升阶段了，正在逐步从复苏过渡到回暖阶段，那么土拍热度持续上升的城市同样是大家可以去重点关注选筹的城市。 至于具体是哪些城市，这两天我就会整理出全新的《土拍重点城市分析》的相关资料包出来，大家可以先扫码加到我微信，听完闭门直播后回复助理老师领取。 而落到具体板块和楼盘，我给到大家的思路是尽量找国字头、央字头的房企，毕竟有大家长背书兜底，在保交楼上面也肯定是更有保障的。 2 有人说，好房子一旦确定，是对二手房的全面利空，甚至是对全国房价的利空。 因为二手房才是判断资产价格的锚，如果政策对二手房造成影响，那么新房也将很难被拉升。 光这么看确实没毛病，但这里面还有一个核心问题： 就是我们这一轮救市的最终目的是什么？ 去库存，且是去新房的库存。 且不是过去那种棚改货币化推动涨价去库存，存量时代，我们讲究的是收储。 所以，你会发现现有的政策是围绕两条线来做的： 一个是政府下场收储去库存； 一个是对于未来“好房子”的新规定和新政策。 包括最近全国的拍地热度，你也能看出来很多城市其实都在对新地块做调整： 降容积率、提高户型面积、提升产品品质、商改住等等。 也就是所谓的住宅改革。 而你又会发现，这两条政策线，其实都和二手房价格是脱离的。 就如我刚刚说的，现有的行情下，新房价格下跌，那么采用了新建筑标准的这些新房，得房率大增，价格却没有上涨，那么和二手房相比，价格折扣更大，成了变相降价，性价比反而更高了。 所以你更应该去考虑的是： 如果你还持有着多套房产，你还抱着搏拆迁、搏吃香的租售比现金流想去抄底小户型、老房子等各种能给带来短线回报的东西，你在未来才是更吃亏的。 因为烂在手里的概率只会更大。 一边好房子一大堆，一边小房子又有保障房，你还想留着砸手里么？ 住宅改革的信号，就是最后一次提醒你尽快做好优化置换的信号。 Advertisements
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