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维州关键的学生住宿项目的发展前景，以及其在振兴墨尔本CBD方面的作用，因新出台的留学生上限政策而受到威胁。  联邦政府本周宣布，从2025年起，全国范围内的留学生入学人数将限制在27万名。 但一些专家认为，此举将损害墨尔本本已低迷的市中心，因为留学生是振兴该地区的关键因素。  （图片来源：《先驱太阳报》） 去年8月，澳洲地产委员会（Property Council of Australia）和建筑事务所Hassell在全市范围内确定了86座利用率不足的写字楼，这些大楼可以改建为住房，包括学生宿舍。 墨尔本市政府已开始与各大学和学生住房供应商接洽，“探讨增加留学生住宿选择的可能性”，其中包括改造空置写字楼。 市长Nick Reece表示，留学生为城市街道带来了急需的活力，每年为维州经济贡献148亿澳元。 他说：“满足在墨尔本学习的留学生的住房需求至关重要。”  （图片来源：《先驱太阳报》） 在政府宣布这一政策之前，Reece曾致信总理Anthony Albanese，告诉他这一上限“对我们的城市不利”。 他写道：“我们可以帮助制定和实施一项计划，让墨尔本接纳更多留学生，保护我们的声誉并促进经济发展。” 8月，他还曾公布了一项政策，如果当选市长，将“快速推进”将80座利用率不足的办公楼改造成数千套公寓。 在7月份的一次市议会会议上，议员Davydd Griffiths表示，如果没有留学生在疫情后的回归，墨尔本不会出现经济活动的“回升”。  （图片来源：《先驱太阳报》） 在已经开始改建为学生宿舍的大楼中，有一座位于King St的12层空置写字楼，正在由Plus Architecture和SLB Development进行改造。 但学生住宿委员会（Student Accommodation Council）执行董事Torie Brown表示，维州政府的重税，如外国业主附加费，阻碍了学生住宿的开发，特别是旧办公楼的再利用。 Brown称：“维州的外国业主附加费是全国最高的，而学生住宿又几乎完全由外国投资提供资金。” “为了使旧写字楼的改造具有可行性，政府需要减少对学生住宿开发商征收的税费。这样，我们就可以在CBD释放更多的写字楼资源。” 学生住宿委员会透露，对于一家学生住宿运营商来说，在维州，每个学生床位的土地税成本约为2300澳元，而在南澳为320澳元，在昆州为670澳元，在新州为1030澳元。 该委员会最近的一份报告显示，目前新建的学生宿舍开发项目将无法满足未来的需求，预计到2026年只会新增7770个床位。 学生住宿运营商Scape的首席执行官Anouk Darling表示，该公司已评估了改建写字楼作为扩大供应的机会。  Anouk Darling（图片来源：《先驱太阳报》） 然而，她表示，自从缺席业主附加费（absentee owner surcharge）从1月份的房产土地价值的2%提高到4%以来，Scape的税单增加了55%。 它现在占Scape运营成本的30%，这是无法承受的。 澳洲地产委员会维州执行董事Cath Evans表示，与拆除重建相比，改造利用不足的建筑物有两个优势：效率和环保。 根据他们的研究，Evans表示，与拆除重建相比，改造房产可以节省大约12个月的时间，并避免拆除过程中向大气中释放“数千吨”碳。 皇家墨尔本理工大学（RMIT）的专门学生住宿网络有24个综合体，这些都是由大学以外的运营商提供的，共有超过1.3万个床位，所有供应商都报告了较高的入住率。 在墨尔本大学向联邦政府提交的意见中，该大学表示，政府将留学生作为住房危机的替罪羊，令人失望。
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