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前 言 眼下，“封锁2.0”的恐慌情绪笼罩着澳大利亚。 维州确诊感染病例连续多日以每天200余例的速度递增，大墨尔本已经封城。 更为严峻的是，悉尼酒店Crossroads Hotel出现聚集性感染，确诊病例数达到33例，并且还在增加。 据悉，引发这一聚集性感染的零号病人可能是来自墨尔本的一名货运司机。 …… 疫情的反复，商家和购物中心的焦虑越来越重。 没有营业额，还要支付房租、水电和员工工资，连规模较大的知名品牌也抵不过负面情绪。 即使没有关闭所而保留外卖业务的餐饮大佬们，都在接受采访时提到自己每天一睁开眼就要亏损几百万的巨大压力。 对于多种业态聚集的购物中心来说，如果商家熬不过去，那么在疫情结束后，整个购物中心将会面临新一轮的洗牌。 1 全球购物中心求“新生” 在世界各地，购物中心一直在探索新的方式，通过重新利用零售空间来吸引顾客。 那些未能适应疫情的购物中心，结果当然是痛苦。 例如，在美国，作为购物中心代言的零售业巨头，例如JC Penney、Neiman Marcus和J. Crew，都已申请破产。 新冠病毒将它们推向了边缘，美国专家现在预测，在未来五年内，将有多达25%的购物中心关闭。 同样，澳大利亚也正面临着瞬息万变的购物环境，Target、David Jones和Flight Center等大型国民品牌最近纷纷宣布将关闭部分商店和分支机构。 例如，今年5月底，Target宣布关闭在澳大利亚的75家门店。 在最新的一份报告中，摩根士丹利（Morgan Stanley，简称：大摩）指出，以澳大利亚最大的两家购物中心业主为例，即Westfield购物中心运营商Scentre和Vicinity的租金收入或将调整为“新常态”，即比疫情大流行之前低15％-18％。 大摩指出，网购电商、社交疏离限制、和百货商店撤店都是“吃掉”购物中心收入的元凶。 以撤店为例，这种现象对购物中心存在两个副作用，即直接减少购物中心的租金收入，然后，随着空置率的上升，从其他购物中心租户那里收取的租金也将减少。 根据大摩的预测，未来五年内，诸如Myer、David Jones等百货零售商、Kmart和Target等折扣零售商陆续撤店，多达7万平米的零售空间将“还给”购物中心。 对于购物中心而言，回填这些空间无疑没有那么容易。 毕竟，那些动辄租赁好几层的大零售商，如ZARA，又或者如快速扩店的全球时尚品牌H&M、Uniqlo等等都在削减店铺面积。 然而，经过年初第一波感染高峰的“洗礼”，澳大利亚一些购物中心已经迅速适应了疫情所带来的“残酷现实”。 2 邻里购物中心崛起 近年来，大型购物中心动辄10万㎡+的体量，确实给城市增添了许多亮丽的风景，注入了许多新鲜的商业血液。 然而，大体量必然要面对的是更远的辐射范围，更大量的人群聚集。 在重大疫情面前，反而成为了它的弱点。 相比之下，社区型购物中心更能有效解决1-2公里范围内人们的基础需求，满足人们日常生活的需要，避免了人群长距离的移动。 在此次疫情中，中小型的社区购物中心成为市民维持日常生活的首选，戴着口罩去大批量采购食品、日用品的现象成为常态。 澳大利亚Hawaiian零售集团拥有Claremont Quarter购物中心以及其它一系列当地的购物中心。 Hawaiian购物中心总经理斯科特·格林伍德（Scott Greenwood）表示，相比大型购物中心，规模相对较小的社区购物中心意外地表现出了更强的弹性，顺利地度过了风暴。 他说：“复苏超出了我们的预期。” “这些购物中心的人流已经恢复至疫情之前的水平。相比之下，6-8周前，这里还是一副死气沉沉的样子。 “客户倾向于在本地购物，选择便利的邻里型购物中心。并且，他们越来越希望为本地小企业提供支持。” 经过这些天的“磨合”，在疫情结束后，市民与社区购物中心的感情链接将会得到加强，社区购物中心崛起势在必行。 即使是在未来的正常时期，社区购物中心的发展也将提升居民生活的便捷性，提高生活效率，缓解城市的交通压力，提升城市出行效率。 事实上，敏觉的机构投资者已经觉察到了这一点。 例如，珀斯最大房企、澳交所上市公司Primewest于最近推出了一项价值3亿澳元的基金，投资标的正是澳大利亚邻里购物中心。 地产投资公司Real Asset Management负责人Will Gray说道：“资本重新部署的重点转向了有大型超市入驻的社区零售资产。这是眼下的一种新趋势。” “在去年年底和今年年初，您会看到很多来自香港的投资团体开始购买澳大利亚房产，他们以前大多专注于写字楼，但现在开始转向零售，尤其是邻里购物中心。” 3 线上线下更融合 在本次新冠病毒大流行期间，电商无疑是最大的赢家之一。 对于很多实体购物中心而言，这次疫情让他们加深了线上购物与线下实体经济的联系。 毕竟宅在家中，网购不仅可以满足日常所需，也是不少人缓解焦虑的一个“出口”。 然而，疫情之下，一些购物中心零售商网络平台的漏洞也因此暴露无疑。 例如，在需求高峰时，澳大利亚两大超市巨头Coles和Woolworths都被迫暂时停止在线服务。 伴随疫情的全球大流行，澳大利亚于3月底实施锁国，Hawaiian顺势为购物中心的租户推出了一项送货服务。 为此，Hawaiian还特意创建了一个在线平台。并且，这个平台已经作为一项永久业务，而不是疫情临时部门保留下来。 购物中心业务负责人Greenwood说：“我们不得不重塑自己。” “我们的许多爸妈级零售商都没有资源或专业知识可以在线进行交易，因此我们的这项线上平台为他们解决了后顾之忧。” “我们预计，未来很多年，平台业务将进一步增长。” “平台业务增长的同时，我们也留住了租户……” 澳大利亚科廷大学研究员Billy Sung一直在研究大流行期间，的消费者行为。 他说：“ 新冠病毒极大地改变了消费者的行为。” “现在，消费者已经更加数字化了。购物中心应该在技术和数字平台上投入更多的资金，并[研究]他们如何提供体验生态系统，从而将线下和在线整合到一个无缝品牌中经验。 “为什么消费者会选择购物中心？后者显然需要给出这个问题的答案。” 线上与线下结合的道路将越走越细，越走越多样。 未来，越来越多的品牌将积极探索二者的平衡。 此次疫情，“宅经济”变得更正面，由此网络、新零售、云购物等与大家的日常生活也将普及至更宽的年龄层。 4 零售转物流 有一个趋势，相信没人会否认。 越来越多的人网购，实体零售商需要适应，购物中心需要调整。 在最新的报告中，全球地产服务商仲量联行（JLL）指出，伴随越来越多的人开始网购，并且期望尽快送货，临近主要首府城市的大型零售物业（large-format retail，LFR）具备更好的用途，即作为“最后一英里”物流设施。 据其分析，在悉尼和墨尔本，LFR的平均占地面积超过3公顷。 但是，购物中心通常只占大约一半的空间，并且其中还有相当一部分被用作了客户停车场。 JLL指出，如果业主将LFR转为工业用途，或将尚未开发/停车场部分打造成为物流设施，他们有望获得更高的回报，并增加此类物业价值。 一方面, LFR具备工业/物流设施相类似的物理结构。 另一方面，许多LFR资产比传统工业区更靠近人口稠密的地区，这可以满足对最后一英里配送设施日益增长的需求。 JLL模拟了悉尼现有LFR资产向物流用途的转换假设。 JLL指出，如果65％的土地被利用，并且建筑面积增加1万多平方米，租金将从310万澳元增加到350万澳元。 资本价值将从4500万澳元增至7000万澳元，收益率将从7％收紧至5％。 仲量联行零售投资高级总监斯图尔特·泰勒（Stuart Taylor）表示：“大型购物中心业主已经在改变其战略，通过整合另类用途来最大化资产价值，其中包括在购物中心所在地块进行酒店、办公室和住宅开发。” “我们认为，将物流用途整合到某些LFR资产中似乎更为合乎逻辑。” 在澳大利亚，这种趋势似乎已经开始出现。 例如，商业地产巨头Dexus以6500万澳元的价格买下了西悉尼的一个购物中心，目的是寻求未来用途转换。 Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格（Darren Steinberg）说道：“购物中心位于一个绝佳的地理位置。我们的意图是将其逐步转变为工业/物流资产。” 结语 当然，疫情之下，我们还看到了购物中心的其他适应方式。 在这次疫情中，人们对健康、医疗、医药品的认识和需求进一步加强，购物中心里是否有药店，是否有健康产业，成为人们选择的重点。 运动业态成为购物中心的新标配。 另外，疫情之下，一些购物中心的好感度得到大幅提升，比如对公共区域的消毒视为每日必做的高档商场。 未来，消费者必将更注重购物中心的整体环境品质，那些始终如一的经营者，将会得到更多的青睐。 高品质购物中心，不仅仅只包括卫生，还有经营手段。 另外，大流行会改变未来购物中心的设计和建造方式。 业主专家指出，购物中心必须考虑灵活性。 “如果大流行再次发生，或者如果发生自然灾害，我们如何才能迅速转移这个空间以适应这些不可预见的事件？” 发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com |
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