【深度解析】自建别墅还是 House&Land Package

Zoe-Brightland · 发表于 2016-6-10 11:27:40

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前段时间“头条新闻”的一条官方微博将中国人带入了一个关于土地使用权限的思考空间。爱置业的国人尝到了投资房地产的甜头，投资房地产也几乎变成了全民活动。然而温州首批房地产土地到期，需要交纳当前房地产价格的三分之一的费用才能续租，这条重磅新闻瞬间引发激烈讨论。此时才发现你只是一个租客！

相比之下，南半球的澳大利亚人民要幸福的多，因为在绝大部分地区根据澳洲法律规定房产是永久产权，土地私有，可以世代相传并且没有遗产税。

虽然大部分中国人都是习惯了住在公寓楼，小区式的高密度住宅区。但是在自由的澳洲，越来越多的中国人将兴趣转到了有独立花园和土地的独栋别墅（house）上。住house也是很多澳洲人心中理想的生活。

如何才能有自己理想的house呢？

1购买House& Land Package

顾名思义就是房屋和土地捆绑在一起打包出售，这也是市场上期房的一种主要购买方式。对于大多数买家而言，盖房子是一个很陌生的领域，需要和设计师、建造商、水管工、油漆匠等专业人士沟通，其中的繁琐、枯燥，并不是一般人能坚持下来的。

所以开发商提供House & Land Package这样的业务来方便买家，买家需要做的事就是先选择土地，然后卖方会根据买方的想法拿出房子的户型图供其参考，买家可以对户型图提出自己的意见，卖方再进行修改，直至达成一致，可以说这是一个双赢的选择。

首先，选择心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前悉尼西北区正值高速发展的阶段，在政府规划下许多公共设施日趋完善，已经吸引大批人群来此购房，是值得考虑的区域之一。

其次，如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。因此，也要了解户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整等。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。

不可忽视的一点是，要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同，通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

这个购买行为中的两个主体就是土地和房子。土地有两种类别：交割或者未交割。当买家从开发商或者中介手里拿到土地价格时，会发现上面有一项叫做Title 或者Expect title day。已经title是指这片土地已经被开发商开发好，相应的基础设施已经完成，包括地块已划分，马路已开通，下水管道和电缆已经铺设好；而untitle则意味着这片地还未被开发，还是一片荒地，不过一切开发计划已经向政府报批，所以就有了Expect title day。

根据这种情况，已title的地价格比较贵，但是买家可以对这块地甚至整个小区的环境可以有一个直观的了解。而untitle的地价格相应便宜，可是买家对地的认识完全是从图纸上得来，而且买了之后不可以立刻盖房子，要等整片地title之后才可开工。土地交割之后，卖方就会要求买家通知银行支付土地的余款，也就是从支付的那天起，买家就要开始为土地给银行还利息了，为了建造一个称心如意的好房子，等上六七个月也是值得的。

所以说，买House & Land Package 的好处是，申请和建造不用自己花费精力，建造商（builder）会帮你搞定。如果选择大公司，买家只要付10%的定金（deposit）, 剩余款项等到土地交割（settle）时付清。此外House & Land Package价钱固定，不会收取额外费用。

2买地自建，DIY

首先，买地。独立土地别墅增值的不是上面的房子，而是土地，所以选地非常重要。决定土地价格最关键的因素还是地理位置和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。地理位置大家都了解，不同的区，不同的街道，价格都千差万别。土地所属的区域, 面积，面宽，朝向，出房率，平整程度，形状，地下管道分布，火险等级等等都是需要综合考虑的。

购买土地时一定要知道政府对这块土地的规划，比如说，有的土地只能建两层，有的车库只能在前院建，有的只能在后院建。此外，土地合同也是另外一个重要因素。有的合同规定12个月内必须开工建房；有的合同会具体规定你能够造什么样式的房子，外观必须符合什么要求；还有的合同上面规定转角地段只能造40%的栅栏，车库的宽度不能超过lot宽度的40%，front setback多少米，房子正面必须有多少百分比的面积是窗户，车库和房屋之间要有多少米的set back...如果要造的房子靠近easement，还要加深地基，造完了还要弄花园，否则拿不到占用许可证，拿不到那个许可证就住不进去...这些问题都可能会让你操碎心，所以选择时一定要谨慎。

其次，造房：选择信誉良好的建筑商或者owner builder。如果选择Owner builder，必须是有建筑业资质的，此外房主要承担建筑商的组织责任，大到设计，工地处理，砖、瓦，房屋架构，水暖，厨卫，门窗，地板的采购，小到每一电源开关，毛巾架的安装位置，都要自己设计。木工，砌砖工，水暖工，电工，也要自己找承包商。

一个信誉良好的建筑商会很大程度上节省时间和金钱。这就需要货比三家，通过多家咨询沟通，比对报价，找到适合的建筑商。这种公司一般会有几十到上百种的现成设计供房主选择。他们在澳洲连锁经营，有大宗统一采购的优势，又有长期合作的固定承包商，所以相对小规模的建筑商来说，具有价格低，工期短的优势。

选定了建筑商，下一步就是根据业主的财力和土地的大小、方位和地形来决定房型了。必须选择符合土地合同对所建房屋要求的房型，比如说：不能建二层及高于两层的；必须用全新材料；距两侧邻居（院墙）必须一米以上等等。这种对邻里的保护性协议都是在做分割土地时根据邻居意见制定的，目的在于保护该区住户的生活品质和房产价值。选择房屋布局，然后确认交房标准，签订合同，确定最终造价及交付时间。

开工之前建筑商还要对地块进行实地勘察，对土地的土壤进行测试，评估周围的树木，水池等是否对将来所建房屋有潜在风险，因为site cost是建房费用中唯一不能固定的因素，浮动性很大，价格从$0-30000都有可能。

Site Cost是指打房屋水泥地基的费用，根据所选地块的实际土质等情况定价。地势高低，土质松软，填充都是直接的影响因素。很多开发商不给固定价格是因为这个Site Cost要等到开挖地层才能确定具体多少钱。如果挖到大石头，就需要花费大价钱修理。如果发现地下土层比较松软，要打桩，费用也很高。因为这些都是未知因素，所以无法估计具体费用。

造房是个很大很繁琐的工程，每一个流程都非常重要，都要仔细商榷，否则在价格和建造标准上会和初始预计有很大出入。例如，造价是否包括空调，空调的品牌，输风口有几个；是否包括车道；瓷砖，地毯的面积计算；灯饰选择，灯口数量，开关插头等等。如果让建筑商做Landscape的话，那就是一砖一瓦，一草一木都要自己设计。