Property Market：大踏步前进的澳洲房市，藏有哪些暗礁？

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

ACB News《澳华财经在线》2月16日讯 房地产成为澳洲经济中最先复苏的行业之一，也许并不令人意外。但涨势之快，甚至超出了业内的预期。

为遵循疫情控制措施的限制，看房者们必须分批进入，因此出现了看房队伍排成长龙的景象。在一些地区，特别是沿海地区，这样的景象并不希奇。

据上周末最新消息，限制负扣税和削减资本利得税优惠，未来数年内都不会再“困扰”房市。（详见：大选渐行渐进: 工党放弃房产负扣税改革主张）

换句话说，自由党和工党已经在这一问题上站成一致的立场，相当于从联邦政府层面扫清了政策打击房价的可能性。

如果你还记得2019年澳洲大选之前，肖顿领导的工党与莫里森领导的自由党如何就负扣税问题展开的持久和激烈的交锋，且在大选前几个月（当时几乎所有民调都预测工党将赢得大选）房市显著降温的情形，就会明白现在负扣税和削减资本利得税优惠改革被彻底打入冷宫的意义。

随着基准利率接近于零，而且澳央行声称未来四年内利率将保持不变，难怪买家们争先恐后地想要分一杯羹。

上周末的拍卖市场呈现了白热化状况。就连再次因疫情紧张而进入紧急封锁的墨尔本，周六初步清盘率也达到了88%（CoreLogic数据），比前一周的80.8%大幅上升。

澳洲最大的房地产中介公司Ray White称，上周末在墨尔本组织了89场拍卖会，清盘率高达94%。

每一次房市起落，都有各自的风景。这一次，大踏步前进的澳洲房市中，当然也不只有鲜花气球，轻率的投资者仍可能会碰到暗礁。

“农村包围城市”

这次房市起飞，并不是一次“均衡”的起飞。疫情之下催生了许多远程工作岗位，被远郊生活方式吸引的工薪族，逃离了大都市，前往远郊居住。

软件工程师John van der Loo就是“逃离悉尼”的人之一。当他得知可以永久在家工作时，就把家迁到了悉尼以北的中央海岸的Empire Bay。在这里，他不需要通勤，可以接送孩子上学后再继续回家工作。

他从去年年中开始选购房产，发现有不少目标可供选择，但热门地区的房产较为抢手。

澳洲一些远郊地区的房价在一年内上涨了三分之一以上。仅在今年1月份，澳洲远郊地区房价价格上涨了1.6%，是主要首府城市房价涨幅的两倍多。

CoreLogic的数据显示，去年新州乡村和远郊区的房价上涨了近10%，是悉尼房价涨幅的5倍。

数据还显示，1月份新州48%的远郊区的房价中位数创下新纪录。新州南部高地郊区Burradoo的房价中位数超过了170万澳元。另有18个远郊区房价中位数超过100万澳元，创下历史新高。

据CoreLogic统计，1月份新州房价最高的10个远郊区为：

1.Burradoo: 173万澳元

2.Byron Bay: 155万澳元

3.Coledale: 152万澳元

4.Suffolk Park: 150万澳元

5.Austinmer: 144万澳元

6.Casuarina: 133万澳元

7.Kangaroo Valley: 130万澳元

8.Exeter: 128万澳元

9.Bangalow: 124万澳元

10.Thirroul: 124万澳元

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，这一趋势的推手是大都市地区的人口流入和较少本地居民离开。她“在近二十年来没有看到过如此分化的房价增长走势”。

她预计，新州远郊房价将在2021年继续增长，这不仅是因为房价利率创下历史新低，而且还因为远郊的COVID-19感染病例较少。

远郊的房市中，不仅房价在涨，而且房租也在上涨。

CoreLogic的数据显示，远郊区租金价格也比悉尼的租金上涨得更快，飙升了7%。

很显然，由于城市居民想“试水”远郊生活，远郊租金也在承压。缓解这种压力的唯一办法是增加供应，但业内人士认为这种情况会在短期内不会缓解。

新州住房部长Melinda Pavey认为大都市居民涌入远郊是好事，同时这也带来了住房土地供应的压力。新州政府正在考虑将一些政府土地尽快向市场释放。

重返四年前？

在大都市城区，某些市场颓势还在恶化。

墨尔本各地数千套学生公寓空置，国际学生的流失使入住率降低了80%，而很可能的是，这还不是谷底。

根据Mitchell Institute的Peter Hurley博士的分析，墨尔本的CBD已经失去了17.2%的居住人口，留学生减少了8900人。

与此同时，数千间专门建造的学生宿舍好似飞蛾扑火。学生公寓供应商Scape在墨尔本的5500间学生公寓的入住率已经从2020年的50%和2019年的95%下降到15%。

墨尔本和悉尼城区的公寓租金比去年大幅下降，分别下降了7.6%和5.7%。受冲击最大的是墨尔本CBD和内城区的公寓租金，同比下降13.7%。在悉尼中心城区房租也大幅下降了12.8%。

据CoreLogic数据显示，去年各首府城市的独立屋租金上涨3.3%，而公寓租金下降了4.6%。

城乡之间的分化更为尖锐：去年远郊独立屋和公寓的租金分别上涨了5.5％和4.5％。

CoreLogic研究总监Tim Lawless分析说，COVID-19不仅改变了澳洲人的生活方式，而且还改变了住房需求，人们的居住偏好转向了低密度住房。高密度住房市场的需求在疫情期间减少了；海外移民增长受抑和远程工作机会吸引居民到更偏远的地方工作，放大了这一趋势。

然而，这轮房市起飞的可持续性还有待观察。

仅从数字上看，澳洲的房价只是反弹到了四年前的位置。但是，与四年前不同是，澳洲经济刚刚从近一个世纪以来最严重的衰退中走出来，失业率异常升高，有大量的剩余产能，通胀阴影笼罩，工资增长速度前所未有的缓慢。

其次是全球经济的脆弱状态。

然后是联邦政府即将停止对失业者和那些因疫情对旅游业等重要产业的影响而失业或半失业人群的补贴。如果政府真的减少补贴，那将给央行带来更大的降息压力。

一个理论上的假设是，降息之后，房价上涨，股市持续上涨，人们就会觉得自己更富有，就会开始消费。这反过来又会提高收入、投资、盈利，并导致通货膨胀和工资上涨。

但事实上到目前为止，降息真正做到的只是提高了资产价格。现在提振经济的希望，就是资产价格飙升能带动消费和投资。

然而这其中的风险在于，可能结果是适得其反。因为当金融或房地产市场下跌会引发 "负财富效应"，这会损害经济增长。

目前，澳央行估计房价上涨将很快开始缓和，主要原因有两个。一是过去一年澳洲没有移民增长，这应该会减少对住房的需求。第二个原因是，大量新建的房产还没有进入市场。

离澳洲不远的新西兰，过去一年房价暴涨超过17%，新西兰央行宣布，从3月1日起将重新引入贷款房价比（LVR）限制，即对首次购房者恢复20%的首付限制，对房地产投资者则恢复30%的限制。从5月1日起，房地产投资者的贷款限制将调整至40%。

不断上涨的房价和持续加深的住房危机终归也会成为澳洲政府的压力。为抑制房价，澳洲监管部门也动用过LVR、利率调整等金融手段发力遏制房价上涨。2016年和2017年这些措施都取得了效果。这一次，当看到房价不能“自动稳定”，监管将不得不出手干预。

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