特别关注|九成房产卖家“笑到最后”：谁是赢家中的赢家？

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

ACB News《澳华财经在线》3月29日讯 CoreLogic最新一期《痛苦与收益》（Pain and Gain）报告分析了2020年四季度发生的约9.8万宗二手房销售情况。结果显示，澳洲房地产的盈利性上升，在89.9%的交易中，卖家获得了名义上的收益，比二季度的88.3%有所增长。

这意味着去年四季度只有10.1%的房产在名义上亏损出售，这是2018年二季度以来的最低水平。

CoreLogic的研究主管Eliza Owen在最新的《痛苦与收益》报告中说：“在去年11月降息的提振下，四季度各州和领地的房产价值上升，利润也大幅增加。四季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元。来自转售的综合损失也从三季度的12亿澳元缩减到10亿澳元。”

四季度房产交易量的提升，是推动总收益上升的主要因素。尤其是，整个墨尔本的房产交易活动活跃，当地经济摆脱了长期封锁带来的疲软，整个城市的房产销售和上市量都有显著增长。

CoreLogic估计，去年四季度的二手房销售量比三季度增加了23.6%，四季度的销售量也比5年平均水平高出20.4%。

四季度，全澳销售的二手房持有期中位数约为8.9年。对于获利的出售，持有期通常为9.2年，而亏损的销售持有期通常为6.9年。

在各首府城市中，霍巴特是最大赢家。霍巴特房主的获利出售率最高，达到97.2%，比三季度的96.7%有所上升。

达尔文和珀斯的获利出售率最低，分别为51.4%和72.2%，正如Eliza Owen所指出的，这是 “2014年中期至2020年中期房价长期下滑的结果”。

即便如此，珀斯的亏损出售率降幅最大，降低了4个百分点，推动因素来自最近几个月受到私人矿业投资复苏以及州际移民。

独立屋、单元房“风景”不一

在全澳范围内，楼房的亏损销售比例（16.8%）是独立屋（7.6%）的两倍多。

澳大利亚亏损销售房产情况

来源：CoreLogic

此外，20多年来，澳洲独立屋和单元房之间较大的盈利出售率差距一直存在。

在过去的20年里，全澳范围内独立屋获利出售率平均为93.5%，单元房获利出售率为87.4%。这可能是因为单元房的供应，尤其是大型楼盘的供应，相对于需求的弹性更大，尤其是在2010-2020年期间，单元房竣工量的上升幅度远远大于独立屋。

据CoreLogic估计，截至2020年2月，澳洲65.5%的存量单元房由投资者拥有，而独立屋的这一比例则为21.2%。与此相对应的是，自住者获利出售的几率更高，92.2%的自住者获利出售，而投资者获利比例为84.9%。

在整个澳大利亚，尤其是在主要的首府城市，单元房和独立屋的盈利性差异非常明显。

各地区获利/亏损销售的单元房和独立屋比例（2020年四季度）

来源：CoreLogic

其中最有意思的是布里斯班。在2020年四季度，布里斯班只有4%的独立屋业主亏损出售，而单元房业主的比例为32.3%。这说明布里斯班的独立屋投资风险较低，而投资单元房的风险要高得多。

赢家中的赢家

九成房产卖家都赚了钱，但在各首府城市中，最赚钱的卖家在哪些郊区，他们赚了多少？

从最新一期《痛苦与收益》报告中看，每个首府城市的“幸运”卖家都获利颇丰。

霍巴特

霍巴特所有郊区的获利销售比例都超过了90%，前三名是：

利润中位数最高的是Hobart，其次是Kingborough和Clarence（$245,000）、Sorrell（$243,500）。Sorrel持有期中位数最短，为5.9年，也是所有首府郊区中持有期最短的。Derwent Valley的持有期最长，为11.1年。

堪培拉

去年四季度堪培拉92.9%的房产销售获利，高于上一季度的90.7%。

堪培拉独立屋的名义获利销售率在所有首府城市中最高。四季度亏损单元房销售共计132余套，其中Belconnen最多，为19套。

首都直辖区以外的地区销售获利中位数为215,000澳元。整个首都地区四季度售房总利润为573,377,856澳元。

悉尼

大悉尼地区的获利出售比例比三季度的92.1%提高了3个百分点，达到95.6%。

在悉尼的各个郊区，获利出售比例前三位的是：

Hunters Hill不仅获利出售比例最高，利润中位数也居各郊区之首，超过了Mosman（$912,500）、Ku-Ring-Gai（$902,014）、Woollahra（$824,250）、Waverley（$756,500）、The Hills Shire（$664,900）。

大悉尼地区房产交易中持有期最短的是Wollondilly，为7.1年，其次是Campbelltown，为7.8年，Lane Cove和Liverpool为8年。最长的是Hornsby，12.8年。

墨尔本

与悉尼一样，大墨尔本地区的获利销售率也有所上升，从三季度的93%上升到四季度的94.3%。

获利销售比例最高的主要外围郊区，包括：

利润中位数最高的郊区是Boroondara（$709,750）、Bayside（$705,000）、White Horse（$548,300）、Manningham（$542,500）和Monash（$498,400）。

Wyndham和Melton持有期中位数最短，为7年，其次是Moreland 和Cardinia，7.4年。Boroondara的持有期中位数最长，为11.4年。

布里斯班

大布里斯班地区四季度89.4%的出售房产获利，高于前一季度的88.9%。

在大布里斯班地区中，获利出售比例最高的郊区是：

Brisbane的获利出售比例最低，为87.2%，但该区的利润中位数最高，为$201,000，其次是Scenic Rim、Redland、Moreton Bay（$152,000）和Logan（$134,500）。

Scenic Rim持有期中位数为7.4年，其次是Somerset，为7.8年，Moreton Bay为8.1年，Ipswich为8.2年。Brisbane的持有期中位数最长，为10.1年。

阿德莱德

阿德莱德的获利出售比例增长了1.7个百分点，达到93.2%。报告指出，目前，阿德莱德的房价处于历史高位。

在阿德莱德的各个郊区中，获利出售比例最高的三个郊区是：

利润中位数最高的郊区是Walkerville（$324,750）、Prospect（$291,500）、Burnside（$282,500）、Mount Barker（$234,500）和Mitcham（$229,750）。

Mount Barker的持有期中位数最短，为7.6年，其次是Charles Sturt和Holdfast Bay，为8.7年。Mallala持有期中位数最长，为12.6年。

珀斯

四季度整个珀斯的获利出售率从三季度的68.2%攀升到72.2%，其中独立屋和单位房的获利出售率都有很大的增长，分别达到76.8%和49.1%。

获利出售比例最高的三个郊区是：

Cottesloe的利润中位数在大珀斯地区排名第二，仅次于Peppermint Grove的$1,997,500。其它利润中位数较高的有Cambridge（$480,000）、East Fremantle（$469,500）、Nedlands（$400,000）和Claremont（$325,500）。

Cottlesloe的持有期中位数也是最短的，为7.1年，其次是Fremantle的8.3年和Claremont的8.4年。Peppermint Grove的持有期中位数最长，为22.4年，也是全澳首府城市的最高纪录。

达尔文

四季度达尔文的获利出售率为51.4%，是2015年4月以来最低的纪录。不过，自2020年2月触底以来，达尔文的房价上涨了13.8％。

获利出售比例最高的三个郊区是：

利润中位数最高的是Palmerston，其次是Litchfield和Darwin。Palmerston持有期中位数最短，为8.7年，其次是Darwin的13年和Litchfield的13.8年。

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