“买方市场”真来了？最新数据：奥克兰、惠灵顿卖房亏损比例上升！

据新西兰房产数据分析公司CoreLogic NZ五月发布的最新数据：新西兰二手房交易的收益表现呈现出放缓迹象。

该公司首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，当前这一趋势尚不明显，二手房的收益比例和收益规模仍然表现强劲，更为明显的放缓表现将会出现在未来几个季度。

与以往数据相比，二手房交易的收益表现，自2010年起就出现了明显的、持续性的下降。但若仅仅与2019年二、三季度比较（2020年二季度的数据因为疫情封城不具有可比性），收益表现的下滑并不显著。

从几大主要中心城市来看，奥克兰、惠灵顿的降幅比例最大，基督城、但尼丁环比没有变化，汉密尔顿、陶朗加实际上略有增加。

图：新西兰主要中心城市二手房收益表现

短期持有房抛售将更为普遍

专家表示，房产持有期对于收益表现有关键作用，因为市场价值周期性峰值下降对多年持有房产的业主（比如7到10年）影响不大，他们仍然会从出售价格与原始价格的差额中获得净利润。

据统计，2022年一季度，收益表现为正值的房产平均持有期为7.5年，略高于去年四季度的7.2年，与过去两年记录的7到7.5年的典型范围一致。

相反，收益表现为负值的房产，平均持有期为1.8年，低于上季度的2.5年，是自2008年三季度以来最短的平均持有期。

短期持有往往与环境的意外变化有关。

当前数据显示，在强劲的市场下，出于“压力”而不得不承担损失的销售行为还在少数。

但在未来几季度，随着银行利率上升、租金收益率下降，更多业主可能会被迫进行短期持有下的亏损出售，使得市场上这一行为将会更加普遍。

图：房产持有期与收益表现，新西兰全国及各中心城市数据

独栋房屋表现稳定，公寓略有波动

独栋房在交易中鲜有亏损情况出现，自2021年一季度以来，独栋房屋有99%的交易可以获利。这一比例在去年四季度为99.5%，今年一季度为99.4%。

相比较而言，公寓交易的亏损比例有所上升，一季度有91.1%的交易可以获利。公寓的亏损表现对整体二手房交易表现造成了冲击，使其亏损率出现小幅上升。

但专家表示，不用过度担忧未来情况，市场在不同阶段的波动属于正常现象。过去曾出现过仅50%的公寓可在交易中获利（比如2008年），但也出现过短期内大幅度提升（比如2019年）。

图：独栋房屋和公寓往年的亏损比例

“以旧换新”，自住业主没有“意外之财”

按季度数据看，今年一季度，无论自住房还是投资房，交易盈利的比例相同，均为99.2%。然而，与去年四季度相比，自住房交易的盈利比例出现下降，去年四季度有99.5%的交易可以获利。

然而，与投资房业主相比，这笔收益对自住房业主而言并非意外之财。

因为他们通常需要“以旧换新”，购买下一套房产，还可能需要增加贷款比例。除非出售房产的目的是为了缩小房屋，或移居到更便宜的地方。

根据各大中心城市数据，奥克兰和惠灵顿更为疲软，自住房和投资房的亏损比例均有超过1%的上升，其他城市和地区均在1%以下。

图：各中心城市自住房和投资房收益、亏损情况

市场“软着陆”，买方市场来临

值得注意的是，未来主要的预期仍然是资本市场“软着陆”。“软着陆”下，价格仍有可能出现滑落。但过去一两年间积累起来的增长足以应对基于目前价5%~10%的跌幅。

在接下来的几个季度，由于房产市场存量持续增加，无论是独栋房还是公寓，其交易的收益比例和收益规模都将出现收缩，买方市场即将来临。

更为严格的贷款监管、飙升的贷款利率都将对投资房和自住房造成影响。但若能维持较低的失业率，即便未来贷款利率达到理论峰值，这将只不过是一场挑战，而非危机。

对此，你怎么看？