新数据显示,在疫情期间接近创纪录的上涨之后,澳洲首府城市的房价现在正以1989年以来最快的速度放缓。
过去6个月的放缓比2004年房市停滞和动荡以及2008年全球金融危机更糟糕。
PropTrack刚刚发布的分析报告发现,首府城市的房价年增长率已从1月份的24%降至14%。
PropTrack报告称,悉尼房价以1989年以来的最快速度放缓,墨尔本房价下降速度是2010年以来最快的,布里斯班房价放缓速度是2008年以来最快的。
霍巴特的房地产增长下降速度是1986年以来最快的,而阿德莱德和珀斯也陷入了停滞。
经济学家Paul Ryan表示,经济放缓或许“并不令人意外”,并将此归咎于近期的加息,预计澳联储将在今年剩余时间内进一步加息。
而6月7日,澳联储宣布加息0.5%,将现金利率提高到了0.85%。
达到22年来的最大增幅。
该行称,通胀率的峰值将高于5月份预测的6%,这也令经济学家们大跌眼镜。
专家表示,加息后悉尼和墨尔本的房价将加速下跌,甚至可能影响到目前房价正在上涨的布里斯班和阿德莱德。
而相关机构预测,澳洲将继续加息!
01、利息上涨,还贷压力骤增
由于利率上升,近期购买房产的房主,特别是那些选择低首付贷款的人,也有可能在未来三个月内面临还贷压力。
如果将5月以及6月的加息压力完全转嫁给借款人,那么持有75万澳元房贷的家庭每月需多还295澳元,100万澳元的抵押贷款每月需多还394澳元。
RateCity研究主任Sally Tindall说:“虽然本月的月度还款额增长相对温和,但还贷家庭需要为未来几个月的大幅增长做好准备。”
02、专家预测未来恐持续加息
此前,高盛和美国银行都准确预测了澳联储周二的加息幅度。除了上述两家机构外,汇丰银行、摩根大通、西太银行和联邦银行也都预测,澳联储会在7月再次加息。
金融市场预计,加息50个基点的可能性达到了80%。
联邦银行经济部门主管Gareth Aird表示,预计澳联储将加息50个基点,随后在8月、9月和11月分别加息25个基点。
这将使现金利率在2022年底达到2.10%。
8月的加息幅度也可能更高,从而到年底的利率水平达到2.35%。
Aird还表示,他预计明年下半年会降息,因为更高的利率会抑制未来的经济增长。
高盛经济学家Andrew Boak说:“我们认为,风险偏向于更快的紧缩步伐,包括在8月份额外加息50个基点的重大风险。”
BetaShares首席经济学家David Bassanese将周二的加息称为一个对经济“施加冲击和敬畏”的决定,“无疑是为了消除对通胀前景的任何挥之不去的自满情绪。”
“澳联储显然希望避免落后于通胀曲线,并判断经济有足够的韧性和动力来承受加息的冲击。”
03、房价恐加速下跌
多家银行和金融集团最近发布了对未来18个月价格走势的新预测,预计价格将下跌5%至15%不等。
房产价格中位数若下跌15%,则意味着平均房价将下跌约15万澳元。
较高的利率降低了潜在买家的数量,这是预测房价会下跌的主要假设,但也有其他因素可能拖累市场下跌。
SQM研究主管Louis Christopher表示,在经历了一年近30%的房价上涨和家庭收入几乎没有变化之后,悉尼市场已经被“高估”了。
澳洲国立大学(ANU)的研究显示,去年的价格增长是近150年来第三高的年度价值增长。
Christopher表示,现在能够负担得起城市住房所需的巨额资金的买家越来越少,而贷款成本的上升,将加剧许多此类负担能力障碍。
PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示,悉尼市场将对加息最敏感,因为人们的负担能力最紧张,家庭债务水平也最高。
近几个月来,银行提高贷款利率已经对市场产生了显著影响,PropTrack的数据显示,悉尼房价已经连续两个月下跌。
5月份同比下降0.29%,虽然幅度不大,但在首府城市中是最高的。
房地产经纪人Peter Kelaher说,在房价和生活成本不断上涨的环境下,目前悉尼许多地区的房价都难以维持。
“去年的繁荣是由情绪和利率非常低推动的。当汽油2.2澳元/升,生菜5/颗,价格还在上涨的时候,买家不可能保持这种消费。”
从最新的拍卖数据可以看出,买家越来越犹豫。5月的拍卖市场跌至2020年4月新冠疫情初期以来的最低水平,当时禁止现场销售和检查。
在过去一年里,登记参加拍卖的竞标者平均人数几乎减少了一半,而拍卖的成功率从去年的80%至90%降至55%左右。
SQM研究模型显示,2022年悉尼房价平均下降约7%。
澳新银行(ANZ)预计,未来几个月,悉尼的房价将是所有首府中跌幅最大的,今年将下跌8%。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测,全澳房价将从峰值跌至谷底,跌幅约为10%至15%。
联邦银行(CBA)预计,随着澳澳联储加息的步伐越来越快:
同期全国房价将下跌10%。
今年悉尼的房价将下跌11%,墨尔本将下跌10%。
而到2023年底,悉尼和墨尔本的房价预计将分别累计下滑18%。
《澳洲金融评论报》报道称,从全国来看,今年的房价预计将下降6%。布里斯班和阿德莱德的房价今年仍将各增长6%,但2023年将分别下降10%和11%。
到今年年底,预测霍巴特和堪培拉将分别下降4%,达尔文将下降1%。预计到2023年底,上述3个首府城市的房价将分别下跌9%。
Finder的消费者研究主管Graham Cooke表示,澳人已经感受到了近期加息的痛楚。
“经济正处于悬崖边上,一些家庭真的开始在生活成本上挣扎。对于那些有住房贷款的人来说,情况可能会变得更糟。提高现金利率对储户来说是个好消息,将有助于减缓澳洲失控的房地产市场,但那些有住房贷款的人将面临几次进一步的成本上涨。”
Ryan也认为有可能进一步加息,“通货膨胀率高于澳联储的预期。但今年年底利率会有多高,是房地产市场不确定性的一个关键因素。”
“金融市场已经消化了今年年底现金利率将上升两个百分点的预期,这将使抵押贷款偿还额再增加24%。然而,主要银行预测人士认为,澳联储不太可能这么快加息,他们预测加息幅度将接近这个数字的一半。”