加息远超预期，年底利率或达2.35%！悉、墨房价恐加速下跌？

新数据显示，在疫情期间接近创纪录的上涨之后，澳洲首府城市的房价现在正以1989年以来最快的速度放缓。

过去6个月的放缓比2004年房市停滞和动荡以及2008年全球金融危机更糟糕。

PropTrack刚刚发布的分析报告发现，首府城市的房价年增长率已从1月份的24%降至14%。

PropTrack报告称，悉尼房价以1989年以来的最快速度放缓，墨尔本房价下降速度是2010年以来最快的，布里斯班房价放缓速度是2008年以来最快的。

霍巴特的房地产增长下降速度是1986年以来最快的，而阿德莱德和珀斯也陷入了停滞。

经济学家Paul Ryan表示，经济放缓或许“并不令人意外”，并将此归咎于近期的加息，预计澳联储将在今年剩余时间内进一步加息。

而6月7日，澳联储宣布加息0.5%，将现金利率提高到了0.85%。

达到22年来的最大增幅。

该行称，通胀率的峰值将高于5月份预测的6%，这也令经济学家们大跌眼镜。

专家表示，加息后悉尼和墨尔本的房价将加速下跌，甚至可能影响到目前房价正在上涨的布里斯班和阿德莱德。

而相关机构预测，澳洲将继续加息！

01、利息上涨，还贷压力骤增

由于利率上升，近期购买房产的房主，特别是那些选择低首付贷款的人，也有可能在未来三个月内面临还贷压力。

如果将5月以及6月的加息压力完全转嫁给借款人，那么持有75万澳元房贷的家庭每月需多还295澳元，100万澳元的抵押贷款每月需多还394澳元。

RateCity研究主任Sally Tindall说：“虽然本月的月度还款额增长相对温和，但还贷家庭需要为未来几个月的大幅增长做好准备。”

02、专家预测未来恐持续加息

此前，高盛和美国银行都准确预测了澳联储周二的加息幅度。除了上述两家机构外，汇丰银行、摩根大通、西太银行和联邦银行也都预测，澳联储会在7月再次加息。

金融市场预计，加息50个基点的可能性达到了80%。

联邦银行经济部门主管Gareth Aird表示，预计澳联储将加息50个基点，随后在8月、9月和11月分别加息25个基点。

这将使现金利率在2022年底达到2.10%。

8月的加息幅度也可能更高，从而到年底的利率水平达到2.35%。

Aird还表示，他预计明年下半年会降息，因为更高的利率会抑制未来的经济增长。

高盛经济学家Andrew Boak说：“我们认为，风险偏向于更快的紧缩步伐，包括在8月份额外加息50个基点的重大风险。”

BetaShares首席经济学家David Bassanese将周二的加息称为一个对经济“施加冲击和敬畏”的决定，“无疑是为了消除对通胀前景的任何挥之不去的自满情绪。”

“澳联储显然希望避免落后于通胀曲线，并判断经济有足够的韧性和动力来承受加息的冲击。”

03、房价恐加速下跌

多家银行和金融集团最近发布了对未来18个月价格走势的新预测，预计价格将下跌5%至15%不等。

房产价格中位数若下跌15%，则意味着平均房价将下跌约15万澳元。

较高的利率降低了潜在买家的数量，这是预测房价会下跌的主要假设，但也有其他因素可能拖累市场下跌。

SQM研究主管Louis Christopher表示，在经历了一年近30%的房价上涨和家庭收入几乎没有变化之后，悉尼市场已经被“高估”了。

澳洲国立大学（ANU）的研究显示，去年的价格增长是近150年来第三高的年度价值增长。

Christopher表示，现在能够负担得起城市住房所需的巨额资金的买家越来越少，而贷款成本的上升，将加剧许多此类负担能力障碍。

PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，悉尼市场将对加息最敏感，因为人们的负担能力最紧张，家庭债务水平也最高。

近几个月来，银行提高贷款利率已经对市场产生了显著影响，PropTrack的数据显示，悉尼房价已经连续两个月下跌。

5月份同比下降0.29%，虽然幅度不大，但在首府城市中是最高的。

房地产经纪人Peter Kelaher说，在房价和生活成本不断上涨的环境下，目前悉尼许多地区的房价都难以维持。

“去年的繁荣是由情绪和利率非常低推动的。当汽油2.2澳元/升，生菜5/颗，价格还在上涨的时候，买家不可能保持这种消费。”

从最新的拍卖数据可以看出，买家越来越犹豫。5月的拍卖市场跌至2020年4月新冠疫情初期以来的最低水平，当时禁止现场销售和检查。

在过去一年里，登记参加拍卖的竞标者平均人数几乎减少了一半，而拍卖的成功率从去年的80%至90%降至55%左右。

SQM研究模型显示，2022年悉尼房价平均下降约7%。

澳新银行（ANZ）预计，未来几个月，悉尼的房价将是所有首府中跌幅最大的，今年将下跌8%。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测，全澳房价将从峰值跌至谷底，跌幅约为10%至15%。

联邦银行（CBA)预计，随着澳澳联储加息的步伐越来越快：

同期全国房价将下跌10%。

今年悉尼的房价将下跌11%，墨尔本将下跌10%。

而到2023年底，悉尼和墨尔本的房价预计将分别累计下滑18%。

《澳洲金融评论报》报道称，从全国来看，今年的房价预计将下降6%。布里斯班和阿德莱德的房价今年仍将各增长6%，但2023年将分别下降10%和11%。

到今年年底，预测霍巴特和堪培拉将分别下降4%，达尔文将下降1%。预计到2023年底，上述3个首府城市的房价将分别下跌9%。

Finder的消费者研究主管Graham Cooke表示，澳人已经感受到了近期加息的痛楚。

“经济正处于悬崖边上，一些家庭真的开始在生活成本上挣扎。对于那些有住房贷款的人来说，情况可能会变得更糟。提高现金利率对储户来说是个好消息，将有助于减缓澳洲失控的房地产市场，但那些有住房贷款的人将面临几次进一步的成本上涨。”

Ryan也认为有可能进一步加息，“通货膨胀率高于澳联储的预期。但今年年底利率会有多高，是房地产市场不确定性的一个关键因素。”

“金融市场已经消化了今年年底现金利率将上升两个百分点的预期，这将使抵押贷款偿还额再增加24%。然而，主要银行预测人士认为，澳联储不太可能这么快加息，他们预测加息幅度将接近这个数字的一半。”