澳洲房价调整第2个月，房市的未来仍不确定？

由于利率上涨和难以承受的房地产价格，6月份全澳大部分首府城市调整了房价。

01 6月房价表现

根据 PropTrack 房价指数，自2020年3月以来价格仍上涨了34%，但6月份全国房价下跌了0.25%。悉尼和墨尔本是房价跌幅最大的两个城市，分别下跌0.4%和0.6%。

在悉尼，房价现在比2022年2月的峰值低1.5%，年价格增长率是2020年10月以来的最低水平。

墨尔本房价在6月份连续第4个月下跌，目前价格比2022年2月的峰值低1%。

澳洲第3大首府城市布里斯班的房产价值自2020年4月以来首次下跌，跌幅为0.09%。

尽管如此，数据显示布里斯班仍然是过去一年最强劲的市场，并且在不久的将来将继续跑赢其他市场。

02 各首府城市分化

PropTrack经济学家 Paul Ryan 表示，澳洲的两速分化住房市场仍然很明显。

“霍巴特和阿德莱德是本月表现最强劲的首府城市，都达到了新的价格高峰。布里斯班、阿德莱德、昆士兰州和塔斯马尼亚等负担得起的地区继续增长，但放缓正在蔓延到这些市场，布里斯班出现了自大流行开始以来的首次小幅下滑。”Mr.Ryan表示

CoreLogic 研究总监Tim Lawless表示，利率上升和通货膨胀是房地产价格下跌的主要原因。

“自2021年3月达到顶峰以来，房价增长速度一直在放缓。当时放缓的早期驱动因素包括定期抵押贷款利率上升、财政支持到期、消费者信心下降趋势、负担能力挑战和信贷条件收紧。”Mr. Lawless说。

“最近，通胀飙升和现金利率迅速上升为下行趋势增添了进一步的动力。考虑到通胀可能会在一段时间内持续居高不下，而利率预计将大幅上涨，因此房价下跌的速度可能会继续加快并变得更加普遍。”

尽管截至6月季度的全国房屋销售量比一年前下降了 -15.9%，但仍比前五年的数字高出13%。

03 房价的未来掌握在利率手中

房地产价格的轨迹完全取决于利率。根据 Mr.Lawless 的说法，现金利率可能会超过COVID之前10年的平均水平2.56%。

“在这种情况下，自住业主贷款的平均可变抵押贷款利率将约为4.96%，是4月份利率的两倍多，在500,000澳元的抵押贷款基础上每月增加约720澳元。”他说。

“高通胀的双重打击可能是影响家庭部门并最终影响住房需求的另一个因素。”

然而，房价的未来仍然不确定。

04 全国房租上涨

CoreLogic的数据还显示，6月份全国的租金上涨了0.9%。

“当前周期如此强劲的租赁条件主要发生在没有海外移民的情况下，尽管国际边界的重新开放可能会进一步增加租金需求的上行压力。”Mr.Lawless解释道。

“大流行导致平均家庭人数减少，这有助于解释在国际边境关闭期间如此高的租金需求。”

由于预计租赁市场将保持紧张，租金很可能会继续超过住房价值的增长。