澳经济学家：此次楼市低迷为90年代以来最严重，持续时间长

一项新的分析显示，澳洲房地产繁荣的持续时间平均是下跌时间的三倍多，而当房价下跌时，只会下跌小部分。

但经济学家表示，这一趋势可能已经结束，目前的房地产低迷可能是上世纪90年代以来最剧烈、持续时间最长的一次，因为利率触底的日子已经结束，家庭负债比以往任何时候都多。

对近30年数据进行的分析发现，在此前的房地产热潮中，所有首府城市的房价平均上涨32.7%，平均上涨持续了33个月。

在之前的下跌中，房价平均下跌3%，持续了9个月。例如，疫情持续了21个月，价格从低谷升至峰值，上涨33.6%。

房地产繁荣持续时间比下滑的时间长，但这可能会结束（图片来源：《悉尼晨锋报》）

在21世纪初，这种繁荣持续了42个月，房价飙升了76.4%。

至于房价下跌，自上世纪90年代初以来，只有4个时期，首府地区的房价每年都在下跌，而且都保持在10%以下。

Domain的研究和经济学主管Nicola Powell说，房价上升的时间比下降的时间更长，相比之下，下降的时间更短，也更小。

她说，“澳人认为，房地产价格经历了疯狂的上涨和下跌，实际上，当你从历史表现的角度来看，首府城市经历了强劲的增长时期，价格往往飙升，但当我们进入低迷时期，幅度就较小。”

她还表示，尽管所有首府房价中值不太可能恢复到疫情前的水平（意味着房价要下跌25%)，但目前的下跌可能比2017-19年的上一次更剧烈，当时房价下跌了7.9%。

在之前的房地产繁荣时期，房价平均上涨 32.7%，上涨平均持续33个月（图片来源：《悉尼晨锋报》）

“房市低迷的深度可能是我们所见过的最严重的，悉尼和墨尔本的下降幅度可能更大，悉尼房价预计将下跌10%至15%，但价格不太可能恢复到疫情前的水平。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，推动澳房地产经历长期而强劲的繁荣、随后出现短暂而轻微的下跌的因素已经改变，标志着房价周期的一个转折点。

他说:“在过去的30年里，利率一直在下降，每次都降到新的低点，这使人们能够加快步伐，把价格推到新的高点。这也意味着任何下跌都是相对短暂的。这种情况在2017-19年的下滑中开始改变。”

在之前的下跌行情中房价平均跌了3%，持续了9个月（图片来源：《悉尼晨锋报》）

“很有可能，长期的利率下降导致了相对短暂的下跌和更强劲持久的上升，现在可能已经结束。我们可能正在到达一个下行越来越深的点，这是因为我们开始面临更高的债务水平，以及更高的债务收入比。”

Oliver表示，在创纪录的房价和债务水平下，房价不太可能出现此前由于利率处于低位而实现的大幅上涨。

他预测，如果储备银行在明年年中再次降低现金利率，经济低迷可能会持续18个月。

Barrenjoey高级经济学家Jonathan McMenamin说，在过去的30年里，利率下降意味着更便宜的住房贷款，在很大程度上推动了房价的上涨，现在这种情况已经结束。

McMenamin说:“我们预计这次衰退将是80年代初以来最严重的一次。”

他表示，利率在很长一段时间内都出现了结构性下降，但这种趋势现在已经结束，这意味着现在不太可能出现同样幅度的房价上涨。

他说，虽然高杠杆房主在悉尼和墨尔本的房子可能会出现更大的下跌，但像布里斯班这样的较小首府的房价下跌幅度会更小。

“我们计算得出，悉尼家庭收入中值仅比墨尔本高出4%，但人们购买住房的贷款金额却高出30%以上。”

联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示，经济下滑的持续时间最终将取决于澳洲央行是否升息。

“他们将对经济衰退的情况、持续多长时间以及价格下跌的程度有很大的发言权，” Aird说。“如果澳央行在明年下半年降低现金利率，你可以预期房价会上涨。”