澳洲房市再被看衰！国民银行：悉尼房价明年要跌近$30万

澳洲国民银行（NAB）预测，到2023年底，悉尼独栋屋的价格将下跌近30万澳元，墨尔本的也将下跌超20万澳元。

与此同时，澳联储也承认，最近的一连串加息将导致“小部分”借款人拖欠抵押贷款。

澳央行本周连续第6次上调利率，使其达到2.6%的9年来最高水平，预计通货膨胀率将很快达到1990年来的最高水平。

利率上升有可能使失业率上升和工资下降，导致抵押贷款违约和欠款恶化。房价的急剧下降也可能使借款人的欠款超过其房屋的价值，这种情况被称为负资产。

在悉尼，借款人对利率上升特别敏感。NAB预测，两年内的房价将下降22.3%，达到289945澳元。

这家澳洲最大的商业贷款机构预测，2022年的降幅将达12.9%，随后2023年将下降9.4%。

（图片来源：《每日邮报》）

NAB首席经济学家Alan Oster说，更高的利率是“房产价格下跌的主要驱动力”。

“事实上，受负担能力限制最严重的两个首府城市，也即悉尼和墨尔本的跌幅最大。”

CoreLogic的数据显示，利率的上升已经导致压力上升，在截至9月的3个月里，悉尼独栋房屋的中位价跳水了7%，至1283502澳元。

NAB预测，根据去年12月1374970澳元的中位房价，2022年将暴跌177371澳元，明年将再跌112574澳元。这将使房价回到1085025澳元的水平。

澳央行最近加息0.25个百分点，这也意味着，平均60万澳元浮动利率贷款的月还款额将激增89澳元，达到3055澳元。

截至9月的3个月，各首府城市房价变化（图片来源：《每日邮报》）

在悉尼和墨尔本，房价通常要高得多，借款人对利率上升特别敏感。在一些邮编区，95%的借款人受到抵押贷款压力，他们几乎无法支付账单。

澳央行周五在其最新的《金融稳定评论》中，发布了关于抵押贷款违约的新预警。借款人在拖欠还款90天或以上时，就会被认为是拖欠贷款。

澳联储表示，“澳洲一小部分借款人由于利率上升和生活成本压力，特别容易出现还款困难。这将使他们没有什么积蓄，也没有能力出售资产来拥有现金流。这些家庭中的许多人收入较低，没有什么现金流，相对收入而言债务较高。”

经济放缓也降低了税后收入，使借款人更难偿还贷款。

“如果住房价格大幅下降，导致家庭出现负资产，再加上可支配收入受到进一步冲击，将增加一些借款人拖欠贷款的风险。”

澳联储还警告说，拖欠抵押贷款30天以上的人数会增加。

“一小部分储蓄较少、负债较高，容易出现还贷困难。因此，住房贷款拖欠率在未来一段时间内可能会从目前非常低的水平开始上升。”

为了购买中等价位的独栋房子，悉尼的买家一般首付20%，还要欠下百万房贷。

这相当于平均全职工资92030澳元的11倍，这也意味着，只有那些都上班的夫妻，或收入很高的单身人士人才有能力偿还抵押贷款。

澳洲审慎监管局认为，如果债务与收入比率达到或超过6，那么就会很危险。

Oster先生说，住房市场的低迷现在已经蔓延到了悉尼和墨尔本之外。

“迄今为止，悉尼和墨尔本的房价一直在下降，但其他首府城市的房价现在似乎也已经达到了顶峰。布里斯班房价的下降速度加快了。”

在截至9月的3个月里，布里斯班的独栋房屋价格中位数下降了5.1%，至841923澳元。

NAB预计，2022年将小幅下降0.8%，随后2023年将下降9.4%。

这将使布里斯班的房价中值在今年下降6263澳元，明年下降73010澳元，这将使房价回到703693澳元的水平。

在截至9月的3个月里，霍巴特的独栋房屋价格中位数下降了4.3%，达到761368澳元。

NAB预计，霍巴特的房价两年内将下降23%，至583272澳元。

澳联储预计，2022年的通胀率将创下32年来的新高，达到7.75%。

全球经济放缓有可能也会导致澳洲的经济放缓。澳联储特别关注这个问题。

“如果经济状况，特别是失业率比预期的要差，而且住房价格急剧下降，偿债挑战将变得更加普遍。”

西太银行预测，到明年2月，现金利率将达到3.6%。而根据澳新银行的预测，则在2023年5月达到这一水平。国民银行预测达到3.1%，而联邦银行则预测为2.6%。