悉尼房价被“严重高估”？专家：别担心，崩不了

近期，全球投资银行瑞银集团（UBS）发布了一项最新报告，报告指出，尽管悉尼房价出现大幅回落，但如今的房价仍被“严重高估”。

但有业内人士表示，“被高估”并不意味着房市会崩溃，15%至20%的跌幅才是悉尼房价最理想的情况。

被“严重高估”的房价最近，瑞士最大的私人银行、全球投资银行瑞银集团（UBS）发布了一项报告，报告显示，在悉尼房价大幅回落之后，如今的价值仍被“严重高估”。

该机构对包括澳洲、美国和中国等在内的多个国家总计25个城市计算了房价泡沫指数，并依次进行分类。

其中红色区域（数值大于1.5）的房价有泡沫风险，黄色区域（数值在0.5至1.5之间）的房价被“严重高估”，绿色区域（数值在-0.5至0.5之间）的房价处在正常水平。

多伦多、法兰克福、苏黎世、慕尼黑、中国香港以及温哥华的数值均超过了1.5，这些地方的房价存在泡沫风险。

而悉尼的数值为1.19，虽然没有泡沫风险，但房价仍处在“严重高估”的区间。

同时报告警告称，全球的房地产繁荣期即将结束。

在所分析的25个城市中，今年的房价增速达到了2007年以来的最高水平，家庭债务的增速明显高于长期水平。

去年年中以来，这些城市的抵押贷款利率几乎翻了一番，这意味着一个高技能职工所能负担的居住空间相较疫情前少了三分之一。

UBS Global Wealth Management的首席投资办公室地产主管Claudio Saputelli表示，“通货膨胀和当前金融市场的动荡正在降低家庭的购房能力，遏制了人们对额外居住空间的需求”。

但实际上，自从悉尼房价在2020年和2021年飙升超过30%以后，多次的加息以及更严苛的贷款标准让房价再度回落，未来几个月也将继续下跌。

大幅下跌在即

CoreLogic的数据显示，自央行五月首度加息以来，悉尼四成地区的房价已暴跌超10%，其中近八成相较一年前都出现了下跌。

悉尼北部Hornsby附近的Asquith在三个月里下跌13%，而南部的Taren Point和Kurnell则分别出现了17.1%和17%的跌幅。

在所有的悉尼地区中，豪宅云集的北海滩成为了最大的“受害者”。

位于悉尼北海滩的Narrabeen仅在短短五个月里房价暴跌19.5%，相当于584,739澳元，成为全澳房价降温的“领头羊”。

而其他北海滩地区，如Bayview和Balgowlah也分别下降了16.6%和16%，即522,875澳元和553,003澳元。

来自CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，尽管悉尼房价未来可能会出现多大的跌幅仍不确定，但一些地区已经“跌出新低”。

“几乎可以肯定的是，在宏观层面上，房价将继续走低，除非利率达到一个上限”。

“其中，下跌最剧烈的地方往往房价更加高，特别是那些靠近水边或位于内城区主要地段的市场，”Lawless说。

不过也有业内人士表示，15%至20%的下跌是未来悉尼房市“最希望看到的情形”。

最好情况：下跌15%-20%

来自AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver表示，悉尼的房价确实被高估了，但并没有那么严重，只有大概20%至30%。

“其实，对于澳大利亚的房产来说，房价“被高估”这个问题一直存在，特别是在悉尼，”Oliver说。

“人们通常会对比不同时期利率所处的位置来估计房价，或是用平均房价和平均租金的比值，这往往都会让预期房价处在更高水平”。

“实际上，“被高估”并不代表着“会崩溃”，只有当某一事物达到“泡沫”才意味着它在未来的某一点会崩溃，而对于悉尼房价来说并不是如此”。

Oliver表示，如今的悉尼房市仍存在可负担能力的问题，而要想让价格恢复到正常水平，可能需要房价再下跌30%。

不过他强调说，最好的情况是未来房价下跌15%至20%，并在五年内在此区间徘徊，同时工资得到上涨，住房建设也有所加强。

“这对于悉尼来说才是一个最好的结果”。

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虽然如今的悉尼房价仍“被严重高估”，但未来最可能的情况还是“下跌”。

不过，想要让悉尼的可负担能力问题得到切实解决，光靠房价下跌还不够，工资增长与可负担住房的建设也要“排上议程”。