澳洲未来的2900万人，何以为家？

预计到2030年底，澳大利亚的人口将达到2900万，将比现在多300万，而跟不上不断增长的住房需求将是澳洲房地产市场未来面临的主要问题之一。

澳洲人口在新冠疫情初期出现倒退，2021财年净损失85,000人。但随着边境重新开放，财政部预计，今年净海外移民将恢复到大流行前的水平，并在中期内保持在235,000人的长期平均水平。

根据预估，到2026年6月，新州和维州预计将增长30万，昆州将增长40万，居民基数分别为850万、700万和560万。

PropTrack 经济学家 Anne Flaherty 说：“确保新房供应跟上澳大利亚不断增长的人口将是未来几年的一项关键挑战。”

全国买方机构BuyersBuyers的联合创始人 Pete Wargent表示，虽然人口增长因新冠疫情而暂时停止，但正在缓慢回升，给房地产市场增加了压力。

租房者将首先感受到压力

随着澳大利亚边境现在开放，各大高校让海外学生回到澳洲大陆学习，市中心租房的竞争空前激烈，租金也相应上涨。

PropTrack 最新的9月季度租金报告显示，租金价格以有记录以来最快的季度速度增长，过去三个月飙升4.3%，达到每周480澳元的全国中位数。

Mrs.Flahertly 说，随着未来几年人口的迅速增加，许多租房者将更加难以住进可负担的心仪房屋。

“出租住房已经供不应求。随着人口增长的恢复，开发活动的放缓将加剧未来几年的供应问题。”

供应需要跟上需求

随着越来越多的人需要栖身之所，鼓励投资者进入市场是政府的一个关键考虑因素。

目前，飙升的利率让投资者感到负担。8月份向投资者提供的新贷款为89亿澳元，这是自2021年6月以来的最低水平。

Mrs.Flahertly 认为：“为了确保更多库存进入市场，投资者需要更容易获得借款。”

自2021年10月以来，澳大利亚审慎监管局（银行业监管机构）已要求贷方对住房贷款申请应用300个基点的可服务性缓冲，以确保在利率上升3%时借款人仍能够偿还还款。此前，缓冲为250个基点。

Mr.Wargent 说：“目前，贷款评估缓冲过于严格，为300个基点，因此租金空置率处于历史低位并持续降低也就不足为奇了。”

建造更多房屋是负担能力的关键

而唯一能解决房屋短缺问题的答案就是，建造更多的房屋。

然而现在的澳大利亚的房屋建设速度正在拖后腿。如果我们按照通常的时间表建造房屋，目前在建独立别墅的总量将在75,000到80,000套左右，而现在超过了100,000套。

建造房屋需要更长时间的原因有很多，包括天气和疾病造成的干扰、国际供应链中断导致材料难以获得，以及建筑成本迅速上升。HIA在2022年曾预计，新房建设成本的增加将持续到2023年。此外，房屋建设的平均时间从8.4个月上升到12.2个月。

更多的待建房屋和更长的建设时间意味着，未来市场上的房屋供应量肯定会下降。

随着移民人口增长超出预期，新住房供应量的下降可能会引发住房空置率收紧。在可预见的未来中，房价和租金还将随之上涨...