供不应求的悉尼房产市场：利率上涨难阻反弹大趋势！

澳大利亚的房地产市场似乎再次出乎了市场专家的意料。在过去的一个月中，该国四大银行放弃了更悲观的房价预测，宣布房价的调整主要已经结束。

由于大多数经济学家都认为银行贷款的最高额度已经急剧下降，从而引发更深的房价下跌，因此，房屋市场表现的坚韧令许多经济学家感到意外。

但是，虽然许多房主可能松了一口气，但住房市场复苏的初步迹象可能在澳洲储备银行引起了一些不适。

澳洲储备银行行长菲利普·洛夫（Philip Lowe）解释了本周惊人的加息举动（将利率提高至3.85%）主要是针对控制通胀的，但一些观察家认为洛夫在最近房价上升方面也受到了影响。

在周二晚上解释加息举措的一次讲话中，洛夫指出，在他停顿加息之后，包括房价在内的资产价格都已对市场对利率更温和的观点做出回应。洛夫之前也曾提出过，租房市场极度紧张可能会助长通货膨胀。

尽管澳洲储备银行并没有明确提出对房价的担忧，但安邦财产首席经济学家沙恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，最近房地产相关趋势很可能是洛夫最新加息的一个影响因素。

“澳洲储备银行可能会对房地产市场的早期复苏迹象有点担心，我认为他们可能不想在这个阶段看到这种趋势延续太久，”奥利弗说。

CoreLogic研究总监蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）表示，房屋市场的情况支持了澳洲储备银行提高利率的决定，尽管他认为利率的上升不会导致房价再次下跌。

“利率上涨会抑制一些最近房屋市场的热情，尽管许多其他因素可能仍会支持房产价值的持续稳定，包括供应极为有限的供应、极度紧张的租赁条件以及通过净海外移民增加的需求，”Lawless说。

但是，其他人并不相信房价已经真正触底。根士丹利分析师本周表示，他们预计今年还会进一步下跌，因为较高的利率和较差的就业状况冲击了该市场。在本周的拍卖中，跟随利率上涨的房市将进行重要的测试。

但不管你的观点如何，在房价的变化方面毫无疑问能够对家庭资产负债表和高度从业的行业，如建筑和零售产生重大的经济影响。

（数据来源：CoreLogice）

因此，这个国家最大的资产类别——住宅房地产——受到了全国众多行业的密切关注，它价值9.3万亿澳元，是银行贷款的最大领域。这意味着，许多行业都在密切关注着房价上涨的迹象。在过去的10个月中，首都城市的房价已经下降了约10%。

Tribeca Investment Partners的投资组合经理Jun Bei Liu认为，本周的加息只是将房价复苏的时间框架向后推迟了，随着房价的上涨，消费者和企业将获得广泛的利益。

“在短期内，我们可能会有一些疲软，但我们非常接近底部，”她说。“最终，房价上涨对澳大利亚经济非常有益，因为这是支撑消费者信心、企业信心和经济活动的重要组成部分，与薪资、就业等方面相关。”

(图片来源：SMH)

澳洲国家银行首席执行官罗斯·麦克尤恩（Ross McEwan）在本周的住房问题上更为谨慎，但他强调，住房供应紧缺，认为房价已经触底。

“我们认为房价已经触底了，从过去的6-12个月的下跌趋势中反弹。所以，我认为你将看到更多的房价趋于不变而不是下降，”麦克尤恩说。

尽管房源数量非常少，但刘军贝预计未来几个月房屋销售数量将增加，对最近承受压力的住宅建筑商将产生积极影响。

“例如博乐公司（Boral）、Stockland和Mirvac将看到相当大的需求，”她说。“这并不意味着收益会快速恢复，但这些建筑商的股价将超越收益。”

市场似乎为房地产开发商带来了一些潜在好处，此前的消息称，澳洲麦格理的股票策略师注意到，4月份房地产股票表现优异，这可能有助于房价的趋势。Stockland股票上涨了13.5%，Mirvac股票上涨了14.8%。

制造和供应建筑产品的工业公司，如CSR，也将从房屋需求的增加中获益，Liu表示，消费者情绪也将得到提振。

银行在房地产市场也有大量的资产——21万亿澳元的抵押贷款市场是四大银行贷款的最大来源，也可能是坏账费用的潜在来源。

如果像澳洲联邦银行、ANZ、澳洲国家银行和Westpac预计的那样，房价已经触底，这将降低银行发生大规模贷款损失的风险。房屋市场的任何回升都可能加强住房信贷增长，随着利率的上升，住房信贷增长已经急剧放缓。

与房地产交易直接相关的物业（如REA Group和Domain）也高度依赖于房地产市场的波动。然而，分析师普遍认为，对于这些企业来说，房交易量的增加至关重要，与房价不同，房屋数量尚未增加。

但是，不仅直接从房产交易中受益的企业在房屋市场中有着重要的利益。

零售商——特别是那些出售像哈维·诺曼（Harvey Norman）或JB Hi-Fi这样的高端商品的公司——也可以通过经济学家所说的“财富效应”从房价恢复中受益。澳洲储备银行此前曾表示，新车购买特别敏感于房地产财富的变化，房价每上涨1％，新车购买可能会增加0.5％。

然而，有令人信服的理由认为，最近房价的平稳或许不会像以前那样带动消费者支出的反弹。首先，詹登分析师Carlos Cacho表示，房屋成交量对家庭支出的影响更大，而不是房价，而成交量仍然很低。

（数据来源：CoreLogice）

“住房成交量和家居销售之间存在非常强的关系，”Cacho说道。住房成交量的不足与过去的周期不同，通常在价格上涨之前，销售和上市的数量通常会增加。

其次，当房价上涨时，那些看到纸质财富增加的抵押贷款持有人仍然感到还款压力巨大。

第三，房屋供应紧缩也对许多社区群体不利，例如租房者面临着租金大幅上涨，而希望购买第一套房的人则面临着日益严重的负担问题。

此外，可以肯定的是，澳洲储备银行不希望看到财富效应推动家庭支出的复苏，这将只会加剧澳洲的通货膨胀问题。实际上，利率上升减缓经济增长的方式之一是通过降低资产价格，包括房屋价格。

当澳洲储备银行本周提高利率时，警告可能需要再次提高利率，具体取决于通货膨胀率和经济发展情况。

但明显的风险是，每当澳洲储备银行再次提高利率时，它增加了因刹车过猛而导致“硬着陆”的可能性。例如，奥利弗估计澳洲经济有45％的复苏风险和55％的软着陆风险。而Deloitte Access Economics本周进一步警告澳洲储备银行正在玩“衰退俄罗斯轮盘”。

不过，澳洲国家银行（NAB）经营全国最大的商业银行的McEwan表示，他更持谨慎乐观的态度。

他表示，在未来两年，经济增长将缓慢，生活成本则越来越高，但澳洲似乎越来越可能避免“明显的经济调整”。McEwan说，尽管经济放缓，但企业客户告诉银行，他们仍在增长，而且重要的是，他们仍然很难找到员工。

“因此，这里的信息是，在未来六到九个月里，可能会感觉更加困难，但澳洲经济仍旧强大且表现顽强。”McEwan表示。