复苏势头难挡！澳房价两月连涨，悉尼领涨全澳，原因何在？

“澳洲房价连续两个月上涨，悉尼房价中位数超过100万澳元，但租金也在继续上涨。

分析师表示，海外移民、住房供需失衡和空置率创历史新低是促使越来越多人购买房产的原因之一。

虽然政府已经放宽了住房担保计划，但对于许多人来说，购房仍然难以负担。

房产市场前景取决于利率，一旦降息开始，房价很可能会显著上涨。

澳洲房价连续两个月上涨

澳大利亚的房价已经连续两个月上涨，这表明该国房地产市场的下行趋势似乎已经结束，即便利率走势仍然存在不确定性。

CoreLogic的数据显示，全澳房价中位数继3月份增长0.6%之后，4月份增长了0.5%。

全澳房价的增长主要由悉尼房价1.3%的上涨所带动，悉尼的房价中位数轻松超过100万澳元。悉尼是全澳唯一房价中位数达到七位数的首府城市。

紧随其后的是墨尔本、布里斯班和珀斯这三个最大的首府城市，这些城市房价中位数的月度增幅均低于1%。

阿德莱德房价也报告了略微的增长，而霍巴特和堪培拉这两个较小的首府城市房价没有增长。达尔文的房价中位数上个月下降了1.2%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，尽管各个首府城市房价变化出现了分歧，但这些数据表明澳大利亚的房产市场低迷期已经过去。

他说："不仅在澳大利亚的大部分地区，房价正在稳定或上涨，而且一些其他指标也证实了这一积极转变。"

“拍卖清盘率略高于长期平均水平，市场情绪有所好转，房屋销售量接近前五年平均水平。”

Lawless先生表示，悉尼的房价反弹尤其强劲，自1月份触及低点以来上涨了3%。

CoreLogic的数据也得到了REA集团旗下的监测服务PropTrack的支持。

PropTrack的数据显示，全澳房价在四月上涨，其中悉尼房地产市场引领复苏。

澳洲房价已经超过十年没有在通货膨胀环境下上涨了。

“上一次我们看到房价在利率上升的环境中呈上涨趋势，是在2000年代中至后期的房市繁荣时期，”Lawless先生说道。

"那一时期的特点也是海外净移民激增，大大促进了住房需求。"

然而，CoreLogic分析师表示，在利率下降、信贷政策放松或以住房为重点的刺激措施出台之前——或者三者兼而有之——房价不会显著上涨。

数据还显示，高借贷成本、高债务水平和生活成本压力导致消费者对购房的信心保持在“低于平均水平”（至少在利率下降之前）。

租金持续上涨

尽管房价反弹，但租金仍在继续上涨，在4月份，澳大利亚各个首府城市的租金上涨了1.1%，主要是由公寓租金的增长驱动。

CoreLogic的数据显示，4月份公寓租金上涨了1.6%，而独立屋租金上涨了0.9%。

这一趋势与疫情期间的趋势相反，当时由于越来越多的人想要更大的空间来居住和远程办公，公寓租金的增长相对独立屋较低。

Lawless先生表示，相较于独立屋，公寓租金上涨主要是因为可负担性。

他说：“在2022年初，公寓租金比独立屋租金每周便宜约70澳元。”

“然而，由于公寓租金的上涨速度远快于独立屋租金，4月份这个差距缩小到每周仅20澳元。”

“此外，海外移民，特别是学生，对租赁需求的增加，通常在市中心地区以及靠近大学和交通枢纽的区域表现得更为明显，这些地区通常提供高密度的租赁住宿。”

他还表示，供应不足是导致公寓租金上涨的原因之一，他预测在未来几年内将出现“长期供应不足”。

Lawless先生表示：“自2018年以来，中高密度住宅的批准数量大多低于平均水平，这为未来几年中高密度住宅的长期供应不足定下基调。”

Lawless先生表示，租户可能不会有太大的喘息机会，未来几年租金将继续上涨。

“除非租赁需求和租赁供应趋于平衡，否则租金将继续保持上升趋势，”他说。

“对于租户来说，不幸的现实是，在短期内，租赁供应似乎不会有太大增长，而需求端压力可能会随着移民数量保持高位而进一步上升。”

低空置率促使越来越多的人购买房产

Lawless先生指出，移民不仅是租金上涨的部分原因，也对房价上涨产生了影响。

他表示，住房供需失衡加剧，加上空置率创历史新低，促使越来越多的人购买房产。

“虽然海外移民通常与租赁需求有更直接的关联，但大多数城市的空置率保持在1%左右，可以合理推断越来越多的人正在加快购房决策，原因很简单，因为他们找不到出租住房，” Lawless先生说。

然而，CoreLogic指出，即使房价降低，许多人仍买不起房子。

该机构表示，与2020年3月疫情之前相比，首府城市目前的房价中位数要高出约12%（即8.3万澳元）。

"去年9月底，房价与收入比率略低于8，而疫情爆发时的比率为7.2，"该报告指出。

"抵押贷款月度还款额持续上升，去年9月，首府城市的中位家庭收入大约有42%要用于支付中位抵押贷款月度还款额。"

此前，联邦政府已宣布放宽全澳住房担保计划（National Home Guarantee Scheme）的标准，试图解决住房可负担性危机。

这些变化将放宽首次置业担保计划（First Home Guarantee） 、偏远地区住房担保计划（Regional First Home Buyer Guarantee）和家庭住房担保计划（Family Home Guarantee）的申请资格。

根据这些改革，从7月1日开始，朋友、兄弟姐妹和其他家庭成员可以共同申请首次置业担保计划和偏远地区住房担保计划。

CoreLogic还指出，澳联储为遏制通胀而推动的加息由于存在滞后性，其全面影响尚未完全传导到家庭。

它表示，加息对家庭的影响也需要更长的时间才能显现，因为到目前为止，大部分固定利率房贷借款人都没有受到加息的影响。

CoreLogic的分析指出：“随着越来越多的借款人感受到加息的冲击，我们可能会看到更多的不良迹象，包括抵押贷款逾期上升（尽管是从历史低点开始）以及潜在的房源挂牌数量增加。”

CoreLogic预测，由于失业率维持在3%左右，市场暂无大规模房产抛售的风险。

该机构指出，房产市场前景取决于利率，一旦降息开始，房价很可能会显著上涨，但准确时机尚不确定。