“梦回90年代”！堪培拉房主将近一半的税后收入用于抵押贷款

据《堪培拉时报》报道，堪培拉的业主不得不拿出与他们收入的相同比例来偿还他们的抵押贷款，就像他们在1990年底一样——当时现金利率高达14%。

但住房专家仍然乐观地认为，大量的不良住房销售是不可能存在的。

基金管理公司Betashares的首席经济学家David Bassanese说，现在的抵押贷款负担能力和三十多年前一样糟糕。

他根据澳大利亚统计局和CoreLogic的数据建立的模型显示，在3月份的季度里，一个有着平均收入水平的堪培拉家庭将其税后收入的44%用于偿还中位价房屋的贷款。

上一次收入比例超过44%是在1990年9月，当时官方现金利率为14%，利率为16%。

尽管现在的现金利率为3.85%，但一些因素导致了贷款负担能力的迅速恶化。

Bassanese先生说，虽然过去一年房价下跌，但这已经被不断上升的利率所抵消。

他说：“因此在过去的一年里，抵押贷款的负担能力实际上变得更糟。”

工资增长也落后于房价的增长。CoreLogic的数据显示，在堪培拉，从大流行的开始到2022年6月的市场高峰，房屋价值飙升了38.3%。

Bassanese先生说，再有两次加息，再加上房价的稳定，可能会使抵押贷款的不可负担性进一步加深。

他说：“澳大利亚央行再上调50个基点，流向抵押贷款利率，很可能看到抵押贷款负担不起的情况创下历史新高，甚至比1990年的情况还要糟糕。”

专家们对储备银行的下一步行动

存在分歧

业主们正在为6月的现金利率决定做准备，而经济学家和专家们对周二的宣布产生了分歧。

在比较网站Finder调查的39位专家中，绝大多数（56%）预测储备银行将在6月份把现金利率维持在3.85%。

在44%的预测者中，大多数人预计会增加25个基点，使现金利率达到4.1%。

6月之后，67%的专家预测现金利率将在7月保持不变。

Bassanese先生预测，再次加息是可能的，但可能不会早于这个月。

“我认为有一些证据表明，零售支出放缓，建筑审批正在减少。所以我们看到了经济放缓的更多证据。”他说。

4月份的月度消费者价格指数跃升至6.8%，高于预期的年率，然而这在很大程度上受到了去年燃料消费税削减的影响。

为此，Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，储备银行本月可能会维持现金利率。

她说：“如果你去掉高度波动的区域，通胀率确实略有下降。所以我认为在这一点上，他们可能会保持，但没有保证我们不会在某个时候看到另一次增加。”

抵押贷款的负担能力

可能会变得更糟吗？

据估计，有80万份固定利率贷款将在2023年到期，所谓的固定利率悬崖预计将增加抵押贷款的压力水平。

在5月份房屋价值数据发布后，CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，在未来几个月里，固定利率房屋贷款的滚存数量将急剧上升。

他说：“随着越来越多的借款人进行再融资，我们应该更好地了解借款人在大幅提高利率的情况下的偿债能力如何。但是紧张的劳动力市场条件和健康的家庭储蓄将为防止高水平的不良销售提供了一个缓冲区。

“如果认为抵押贷款欠款在今年下半年不会增加，那就太天真了，不过，有动机的卖家似乎不太可能大幅增加。”

Conisbee女士说，虽然家庭预算无疑是紧张的，但仍然没有大规模强制销售的迹象。

她说：“当我们看到最糟糕的抵押贷款压力的情况时，也就是抵押人的出售，全国大约有300个抵押人被列入。它已经上升了很多，但我们并没有看到这种因利率上升而大规模抛售房产的情况。”

Bassanese先生说，主要关注的不是强制销售，而是那些试图进入市场的人。

“现在试图购买房产的首套房买家，真的很难，而且是在你能拿到存款的前提下。1990年，堪培拉的房屋曾经是税后收入的三倍。现在，它接近收入的六倍。”