你买不起或租不起房子的真正原因：澳洲房价租金双涨引爆危机

菲利普·洛威（Philip Lowe）被认为是对购房者的坏消息使者，因为高企的月房贷支付让许多家庭预算疲惫不堪。澳洲储备银行预测，到今年年底，达15%的房屋借款人在浮动利率下将没有“多余现金”。这意味着是非常艰难的时期。

但澳洲储备银行行长本周关于租金的消息同样令人不安。银行预计今年租金将上涨10%。以及行长指出租金是消费者价格指数最大的贡献者，这并没有为循环经济创造理想的版本。

然而，尽管去年储备银行将基准利率从0.1%猛增至3.85%，房价仍然顽固地抵抗增长。

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悉尼引领增长潮流毫不意外，5月份房价上涨1.8%，过去三个月上涨4.5%。但住房市场的势头在全国范围内普遍增长，上个月增长1.2%。

经济增长放缓和消费者趋于谨慎将如何抵消房价上涨带来的“财富效应”？

下周二，洛威和储备银行董事会将在利率决策中努力平衡许多相互对立的全球和国内因素。

没有任何问题比澳大利亚住房市场上正在发生的事情更困难，结果也更为明显。

进一步提高利率无疑会让已经陷入困境的购房者和租房者更加反感澳大利亚储备银行。但是，随着建筑商应对供应链问题、劳动力成本和供应，上涨的利率也使建筑业的生活更加艰难。

但是，该国中央银行并不对这场危机负责，因为这场危机已经酝酿了很长时间。它当然无法解决这个问题。相反，数年的政策矛盾正在地面冲突 —— 或者说凝固。这种情况已经不再方便忽视。

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今年房屋核准和建筑的创纪录低点的警告迹象已经足够难以应对。现在，这些迹象与澳大利亚每年高达2%的人口增长相碰撞，受到本财年预计40万的净海外移民的推动，明年预计（但可能被低估）为31.5万。

总建筑许可数量与2012年4月的水平相当，当时澳大利亚人口比现在少300万。过去一年，新南威尔士州的私人民宅许可下降了23%，维多利亚州下降了近21%，尽管悉尼和墨尔本吸引了近90%的新移民。

所有级别的政府，包括地方议会，大多拒绝承认这些相互冲突的需求，除了指责其他人。

在执政的联邦工党正与堪培拉解决问题的能力极限达成共识。尽管政治言论对目前搁浅在参议院的住房可负担性未来基金的重要性充满了热情，但它的通过对于真正解决问题的影响仅具有边际性。

那就是，始终如一地提高供应。

房价上涨和租金上涨是不可避免的结果，租金空置率为1%。

其中一项目标是在未来五年内建设3万套新的“社会和经济适用”住房，但这在满足整体需求方面几乎不够。

工党在本世纪下半叶的另一个选举承诺，即提供100万套“位置优越、价格合理”的住房， 将有助于弥补日益增长的空缺，但迄今为止还没有突破口号和评论。

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房价上涨、租金上涨和1%的租房空置率是不可避免的结果。

在参议院经济委员会的听证会上，洛威将住房建设的僵化主要归咎于州和地方政府的规划和发展规定，而不是联邦政府。但他也描述了建设不足的住房是澳大利亚面临的最大挑战之一。

澳大利亚人口的快速增长永远不会被完美地限制在少数几个主要城市。城市边缘的进一步扩张和绿地开发将继续。问题的关键在于，以多大的代价取得多大的成果和如何实现。

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但目前受到最广泛关注的解决方案是需要建造更多的中等密度住房，如联排别墅或三至六层公寓楼。焦点是澳大利亚城市环的“失踪中部”，那里已经存在基础设施，人们不必长途跋涉上班。

新南威尔士生产力委员会刚刚发布了另一份关于该州在住房问题上不佳纪录的报告，题为“在人们想要生活的地方建造更多的房屋”。

该报告建议在靠近市中心的郊区允许更高的公寓高度，围绕交通枢纽如火车站进行更多开发，以及建造更多中密度住房或双住宅如附属平房。

但是，联邦政府住房顾问委员会的新主席苏珊·劳埃德-赫尔维茨(Susan Lloyd-Hurwitz)从她自己最近从Mirvac退休的头衔中了解到了规划和开发审批流程的长期、复杂和不确定性。这些决策通常由地方议会作出，而现有的地方居民通常不愿意看到更高的密度，他们抱怨道路拥挤以及其他社区基础设施压力增加。

她仍然对长期以来各方愿意携手合作以达成共识表示信心 -- 只因为别无选择。

这并不意味着可以实现短期解决方案--无论下周二的决定是什么，都只能进一步加强这一点。