澳洲房价飙升！超25%房屋全款购买，年长澳人受益于高房价无惧加息，高房价背后的“代际鸿沟”

“全款购房率超过25%，昆州、维州和新州房产市场凸显代际差异。

富裕城市地区如Gold Coast、墨尔本的Toorak以及悉尼的Mosman成为全款购房热点，高房价驱动了这一趋势。

年长的澳大利亚人在高房价中获益，不受利率上涨影响。

全款购房揭示“代际鸿沟”

去年，昆州、维州和新州售出的房屋中，超过25%的房屋是由年长澳大利亚人在没有抵押贷款的情况下以全款购买的，他们受益于高房价，并且“基本上不受”利率上升的影响，这凸显了住房市场上的“代际鸿沟”。

澳大利亚房地产研究集团Property Exchange Australia（PEXA）发布的最新报告指出，2022年共有4786亿澳元的住宅物业销售，其中有1225亿澳元的物业以全款购买。

研究发现，去年售出的25.6%（即135,544套住宅房产）是在没有抵押贷款的情况下购买的，这意味着澳联储即便试图压低高通胀，加息对很大一部分人口并不会造成影响。

在维州、新州和昆州，大多数的全款购买是为了购买住宅而不是地块。

这些数据不包括商业物业购买，但研究指出购买者可能使用“现有贷款工具”进行购买，例如买家可以利用从其他房产获得的资产净值，或者海外买家利用海外贷款机构。

PEXA的研究负责人Mike Gill表示，全款购买的大多数是年长的澳大利亚人，他们即将退休、希望缩小居住规模，并且受益于高房价。

他说：“他们可能已经卖掉了一套家庭住宅，并且显然受益于过去几年的房价上涨，然后他们利用这些收益来购买下一处房产。”

希望缩小居住规模的年长人士还可以将从出售房屋中获得的最高可达30万澳元的收益投入到他们的养老金基金中，前提是他们至少拥有该房屋10年。

Gill先生表示，全款买家往往从城市搬到乡村地区，而乡村地区的房价一般相对来说比较便宜。

他说：“[这项研究]确实凸显了借款人之间的代际差异。”

"业主越年轻，未偿还的住房贷款余额可能越大，特别是那些最近购房的业主，而许多年长的业主可能已经偿清了房贷或者能够全款购买退休用的住所。"

"因此，当澳联储提高利率以减缓经济和对抗通货膨胀时，负担更多地落在了对利率上升更敏感的年轻澳大利亚人身上，而老一代人的负担则较轻，如果他们有储蓄，事实上可能会受益。"

全款购房的地区有哪些？

根据PEXA的研究发现，全款购买房产的人更多地集中在富裕的城市地区，而这些地区的房价通常比偏远地区要高。

2022年，Gold Coast的Broadbeach地区全款购买的房产价值总额最高，达到13.3亿澳元，附近的Surfers Paradise地区全款购买的房产价值总额为12.7亿澳元。

墨尔本的Toorak是全款购买总额第三高的地区，为8.93亿澳元，Brighton则为6.68亿澳元。

在悉尼，Mosman地区的全款购买额达到7.25亿澳元，Potts Point地区达到5.96亿澳元。

Gill先生表示：“显然，这是由这些地区高昂的房价所驱动的。”

“但这也表明，有些富人有足够的资金在这些地区购买房产，而不需要贷款。”

PEXA的研究还发现，在昆州和新州偏远地区，人们全款购买房产的比例明显偏高。

在昆州，Tara、Russell Island和Gin Gin是全款购房比例最高的前三个邮区，而新州全款购房比例最高的是Emmaville、Gloucester和Wombah。

在维州，只有36.8%的全款购房是在偏远地区进行的，全款购买的房产数量最多的是Yarram、Paynesville和Metung。

Gill先生表示，全款购房并不是什么新鲜事，近年来的全款购房率保持了相似水平。

2021年，全款购买的住宅物业总价值1248亿澳元，而2020年为504亿澳元。

“我们能肯定地说，这种现象只是在利率上升的情况下才出现的吗？或许不能，”他说。

“追溯到2019年，全款购房占总体的购买比例保持相对稳定，约为25％，这表明全款购房并没有显著增加。”

“房价已经上涨了如此之多，这影响了全款购房者需要花费的金额，因此全款购房的总金额一直很高。”

这是否会使通货膨胀恶化？

为了抑制通货膨胀，澳联储在一年多的时间里连续多次加息；PEXA的研究指出，现在年长的全款购房者可从储蓄中获得更高的利息收益。

Gill先生表示：“年长的澳大利亚人，尤其是那些全款购买新房的人，基本上不会受到利率上涨的影响。”

“如果你没有住房贷款，那么加息对你来说并不会有什么困扰。实际上，如果在银行有存款，许多年长的澳大利亚人可能会因为利率上升而受益，因为他们可以获得更高的利息收益。”

“因此，当澳联储提高利率时，这对年轻的借款人或者最近购买房产并支付更高房价的借款人的影响更大。”

“他们为了购买这些物业而贷款更多，所以他们对于利率上升非常敏感，因此他们遭受的痛苦要比年长人群大得多。”

他表示，可以认为全款购买房产的年长人群正推动通货膨胀。

"你可以这样认为，因为他们正在购买房产，他们正在投资市场，这就是消费，这将对房价产生一些通货膨胀的影响，"他说。

“从他们的整体消费模式来看，这一结论可能需要更多的数据支持 - 我们没有任何数据表明他们在其他类别上有消费 - 但是既然他们能够进行海外度假或外出用餐，这就表明他们受加息的影响较小。”

“许多年轻的借款人面临着巨额贷款的压力，他们不得不削减一些非必要的消费，比如外出用餐、流媒体服务等，但是他们的抵押贷款还款额还在大幅增加。”

“但很显然，全款买家不会对此过于担心。”