新州州长的住房计划或许是个好消息，但只对房地产开发商有利

新州政府解决悉尼住房危机的计划将让房地产开发商乐开了花。

尽管细节不多，该提案承诺对包含15%可负担住房的开发项目进行快速审批，并提供30%的建筑高度奖励。可负担住房指的是供那些“收入不足以支付所在地区租金”的人居住的住房。

这是一个积极的方面，但对于数以万计的有稳定收入、有购房意愿但因与投资者竞争而被房价排挤的年轻人来说，并没有帮助。这些投资者通常是富裕的年长人群，已经有了自己的住房，并受到联邦政府的税收政策鼓励，以“积累财富”的方式损害其他公民的利益。

看看自2000年以来发生的情况。新南威尔士州已建造了超过25万套公寓，其中超过一半被投资者抢购，实际上减少了首次购房者的供应。新南威尔士州有超过10%的公寓处于空置状态。除非我们通过对土地征收地税等方式减少投资动力，否则我们永远无法解决住房可负担性问题。

然而，由于经济学家对住房问题的理解有限，住房辩论中出现了一个新口号——我们需要在人们想居住的地方建造更多住房。然而，不喜欢公寓的富人们正在阻碍住房供应，无论是否考虑到除Green Square外，悉尼最昂贵的地区——东区和北岸住宅密度也最高。多亏了20世纪中期的公寓繁荣，这些地区到处都是品质良好的中层公寓建筑。

在几乎每一寸土地都有居民的地区中，这些新的高层建筑将建在哪里呢？主要有两个可能性。政府将继续拆除质量良好的中层公共住房，就像在Waterloo所做的那样，来建造高层建筑。第二个可能性是开发商进行强制收购。

是的，你没看错。住在独立屋的人没问题。唯一能够强制收购住房的机构是政府，而这样做将确保在下次选举中失去支持。

然而，根据2015年引入的分层终止法律，如果开发商购买了某个楼群的75%公寓，或者如果75%的现有业主（其中大多数是投资者）同意，剩下的业主将被强制出售。

这项立法的推销理由是为了帮助业主节省那些需要拆除的建筑中无意义的维护费用。然而，在悉尼西部重新开发破旧楼盘并不受开发商青睐。在东部和北岸价值较高的地区重新开发中层建筑则更具盈利性，尤其是当高度限制被放宽时。不管它可能是非常优质的住房资源，并且已经是某人的家。

(图片来源：网络)

关于对高密度开发的突然无限热情，一个显著的问题是完全没有考虑到地契法，而地契法将促进并监管这些开发项目中的每一个，包括15%的可负担住房部分。可负担租房将由非营利组织或其他企业所有，并成为业主协会的一部分，与普通人共同拥有和管理建筑。分层住宅法告诉我们，具有不同动机的业主很难共同管理建筑物。

或者，如果开发商真的聪明，他们将通过将可负担住房拆分为独立的分层单位，使其摆脱业主协会的约束，不受分层法规的监管。

我们都认同存在住房危机，但是继续做过去二十年来所做的事情——为开发商提供方便，以便将房屋出售给最高的投资者，而不考虑居住在这些法律和社会复杂的开发项目中的人们的需求——并不能解决我们的问题。它只会制造新的问题。