315余波没有放过地产行业!人才房居然也爆雷了(组图)

315的余波，终究没有放过地产行业。 当大部分人在纠结，地铁站口的淀粉肠还要不要买，楼下的螺蛳粉还可不可以吃的时候，有人在想的却是： 这房子还能不能要了？


上周，一位深圳业主在社交媒体上晒出了自己刚交付4个月的人才房。 并且直言，自己就是个“大冤种”。


图源：小红书@X许爱生活 这位业主到底经历了什么呢？ 据南方都市报报道，这位业主购买的人才房，出现多处质量问题。 从业主提供的图片来看，首先引入眼帘的就是一段残缺的楼梯，一看就知道这房子有多“脆”。


图源：小红书@X许爱生活 购房合同里写的明明白白的钢质门，交付后却成了木门，而且还是损坏的木门。


图源：南方都市报 如果说这些还都是小问题，咬咬牙也就忍了，可接下来的场景就有点颠覆人的三观了。 主卧外墙上，足足有12个螺杆洞，属于密集恐惧症看一眼都头皮发麻的程度。


图源：南方都市报 天花板漏水就不说了，还“漏光”，几个大洞直通楼上。


图源：小红书@X许爱生活 地板也是打穿的，一指深的大洞明晃晃的摆在地上。


图源：小红书@X许爱生活 更狠的是房子的飘窗，直接就在泡沫上面刷水泥，随便踩一脚就可以看到楼下。


图源：南方都市报 而这些表面的问题还都只是冰山一角，有其他业主反应，在做淋水测试的时候，窗户直接漏成瀑布，有的户型阳台采光不满足最低标准，停车场设计不合理…… 这样那样的质量问题，业主们足足列了43页，希望开发商可以整改。 如今距离交房已经过去4个月了，开发商整改的如何呢？ 只能说，还不如不改…… 就说阳台漏水这么一件事吧，处理前阳台一片泥泞，屋外下大雨，阳台下小雨。


图源：南方都市报 可开发商整改完呢？漏不漏水不知道，就看这肆意粘黏的发泡胶，想必业主的血压已经开始狂飙了。


图源：南方都市报 当然，在安居房、人才房的队伍里，峰景苑也并不是个例。 去年12月，宝安的可售人才房项目鸿栖台延期交付。 原因是业主们在临交付前发现房子存在很多质量问题，包括但不限于墙面受潮、掉沙、裂缝，楼板开裂，电梯故障，外立面凹凸不平等。


图源：小红书@韭菜 还有安居型商品房项目天屿花园，原本定于去年12月30日交房的，结果因为质量问题，先后三次通知延期交付。


这些项目基本都是2020年拿的地，算是渔村的第一批人才房和安居房项目了，结果刚一交付就折戟沉沙，也是让人有些始料未及。


其实为安居房和人才房糟心的业主，也远远不止渔村一家。 就在前不久，海口的安居房项目锦绣仕家，就因为一份近万字的补充协议，被购房者疯狂举报。


开发商在业主收房的时候，让业主签订一份补充协议，这份近万字的协议中，几乎免除了开发商需要承担的所有责任，比如： 将6级以上热带风暴、24小时内降水10毫米（以上）暴雨、洪水，震级5级以上地震等纳入不可抗力范畴； 取得安居房不动产权天数为720天； 除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，不得作为买受人拒绝或拖延接收安居房的理由等等。 零零总总的不平等条款，足足有40多条。 开发商就差把“与我无关”四个大字贴脑门上了。 虽说房屋有质量问题，开发商疯狂甩锅，这肯定是不对的行为。 但开发商对人才房、安居房项目的态度转变，还是非常值得推敲的。 就拿深圳来说吧，2022年之前，人才房和安居房基本都是作为竞拍地块的条件附加给开发商的。 后期开发商意识到了安居房和人才房与周边商品房价巨大的利差，开始主动进军安居房、人才房市场。 2022年深圳在宝安和龙岗两个区推出了两宗纯安居型商品房地块，引来一众开发商疯抢，最终双双价格封顶进入摇号阶段，溢价率全都在14%以上。 但当时开发商觉得，这种只有市场价6折的房子一定会很好卖，哪怕是有10年的限售期。 可为什么到了现在，曾经开发商眼里的明星产品却成了累赘？态度上也是极尽敷衍。 甚至不惜搞出一份万字协议，想要割清所有责任？ 一方面，安居房和人才房主打的就是一个薄利多销，在商品房价格6折的限价之下，安居房和人才房的利润其实是不高的。 一般安居房和人才房项目，能把利润做到10%以上就算是很厉害了。 利润低也就算了，去化的难度也有些超出开发商的想象。 去年一整年，深圳的安居房、人才房卖出去了1万多套，差不多是新房成交量的三分之一。 可是深圳在售加在建的安居房、人才房数量预计还有4万套。 也就是说，不出意外的话，这种“小本买卖”深圳开发商还要做4年…… 这让很多开发商失去了耐心。 另一方面，也是更关键的原因在于，房企自身流动资金的紧张。 就在前几天，承建了深圳60%以上安居房、人才房项目的深圳人才安居集团，因为一笔20亿的欠款，被山东高速给告了。 作为一家国资背景的企业，当然不至于因为20亿的债务就如何，但是流动资金短缺的情况也是一目了然了。


事实上，安居房和人才房，正在劝退越来越多的人。 2022年，深圳推出第一批可售型人才房，一共4422套，价格仅仅是市场价的5-6折，最便宜的甚至只要2万/㎡。 可是严格的门槛加上10年的限售，导致当时这批安居房的去化率不足5成。 但是买到这批房子的人，却是真正有需求的一帮人。 他们落了深户，交着社保，也不在乎10年的限售期。 有业主在买到鸿栖台安居房的时候，还兴奋的在社交平台上分享喜悦。 “安居鸿栖台，我来啦，哈哈哈” “赶上了鸿村的末班车”





有选中了峰景苑的业主，摇号摇到了100多号，为了选到喜欢的户型，头天晚上熬夜补课。 终于在选好房子，付完首付之后，激动地宣布 “我们也是有房一族了。”


可是现在，这些当初满怀希望选择了安居房、人才房的人，一心只想退房……


除此之外，很多奔着安居房、人才房巨大价差而来的投资客，心里也在疯狂打鼓了。 去年9月，深圳前海的人才房项目云海湾花园入市。 718套房，10896户家庭抢购，相当于15个家庭抢1套，中签率6.6%。 为什么一个人才房项目会搞成万人摇？ 倒挂太大了。 云海湾花园限价5.5万/㎡，但是前海的房价遍地望去都是10万+，这让不少人眼红。 可是到了现在，当初抢房的人对于自己的决定，也不是那么有信心了。 因为新房价格战的余波，已经开始冲击到安居房、人才房了。 就是这个月，南山区新入市的云山海公馆，最低单价直接降到6字头了。 龙华上周入市的珺奕府，折后单价才4.6万/㎡起，总价最低约369万就能买个精装3房。 有意思的是，就在珺奕府2公里之外，星河开市客的人才房也在差不多的时间认购，3房的总价大约366万元。 这一波操作，直接把已经选上安居房的购房者心态都给整崩了，线上求助想要退房……


此前，要选择安居房和人才房，需要先衡量的是： 6折的价格和10年的限售期，到底划不划算。 而现在，拷问你内心的问题则是： 我有没有必要花和商品房一样的钱，买一个限售10年，质量堪忧的房子？


安居房和人才房已经处在一个非常尴尬的境地了。 去年年初，深圳已经取消了安居房和人才房等保障房类型，取而代之的是配售型保障房和配租型保障房两种。 这也是深圳认识到了，在楼市双轨制发展的当下，安居房和人才房是无法承担保障房的作用的。 这两种房子虽然价格便宜，但是可以上市交易的前提，以及不断降低的门槛，注定了这个市场鱼龙混杂。 经济学家薛兆丰曾经提出一个观点，廉租房不能修厕所，这样才能保障穷人的权益。 在安居房、人才房这也是一样的，居住、增值、好上车，这三点如果同时出现，那就一定会有问题。 尤其是增值这个特点，更是会将整个保障房体系带入歧途。 在深圳保障房的历史里，一直有一个神话级别的存在——侨香村。 2011年侨香村刚刚建成，被称作深圳最贵的经济适用房，房价一平9000多，限售10年。 当时侨香村最小的户型是90平，总价81万。 可到了2022年，侨香村十年限售期结束之后，作为香蜜湖板块10年楼龄的次新盘，房价直接飙升到12万/㎡。 同样的90平户型，售价是1250万。 10年涨1169万，这个纪录放眼全国都是奇迹。 可是说起侨香村的质量问题，闹出的动静也不小。 早在2016年就有媒体报道，侨香村因为楼顶有水泵，导致墙体开裂，噪音巨大。


可是这一切问题在飙涨的房价下，全都不再是问题了…… 所以当安居房和人才房被赋予了增值的特点后，这个保障房体系就无法完全的保障真正有需求的人了。 而如今推行的配售型保障房，直接锁死房屋的流动性，反而更有助于让大城市的居民住有所居。 只是在质量这方面，还是要有更加严格的监管和规范。 毕竟从最开始的经济适用房，到安居房、人才房，再到配售型保障房，每一次保障房体制的改变，影响的都是千千万万的家庭。 不要让这些人，成为楼市变革的代价。