“政府收储救楼市”经典案例:西班牙打5折收了千亿房产

今日楼市出台多项重磅政策，应对商品房库存这一问题，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款。在全国切实做好保交房工作视频会议中，国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。杭州市临安区打响收储模式去库存第一枪，分析指出住房“收储”有望在全国加速推进。 “收储救市”并非孤例，汇丰银行在周五的报告中指出，西班牙楼市救助计划就是一个很好的参考，两国形势较为相似，中国和西班牙人都有购房偏好，两个经济体在之前都经历了长期房地产繁荣，且都存在供应过剩但分配不均，小城市面临更大挑战...... 从西班牙救市经验来看，其中一个经典操作设立坏账银行Sareb，从银行接管了1000亿欧元的房地产资产和开发商贷款，平均折扣率为50%，然而西班牙政府最初承诺的资金支持只有20亿欧元。 这意味着政府最初承诺的“救市”资金，最终可能撬动更大楼市资产规模。 西班牙“收储救市”经济案例汇丰介绍称： 在2008年全球金融危机期间，西班牙房地产市场经历了严重的泡沫破裂，导致大量不良资产积累在银行体系中。为了稳定金融市场，西班牙政府采取了一系列措施，包括成立所谓的“坏账银行”Sareb，专门用于管理、重组和处置这些不良资产。 Sareb成立于2012年，旨在15年的时间框架内，将银行的不良房地产资产分离出来，以防止这些资产对金融稳定构成威胁。值得注意的是，在Sareb成立后西班牙私人住宅价格开始稳定，同时也阻止了银行部门内部的风险传播。


Sareb的“救市”资金从哪来？汇丰表示，主要来源于政府和私人银行的出资以及债务发行： 政府和私人银行的出资：政府通过银行业重组基金(FROB)出资5.4亿欧元，相当于Sareb资本的45%，FROB还为吸收资产处置损失向Sareb提供了16.5亿欧元的次级债务，剩余的资本和次级债务由私人银行提供。高级债务发行：Sareb还发行了由西班牙政府担保的508亿欧元的高级债务，这些债务被转移银行认购，并通过在欧洲央行贴现获得流动性。


最终撬动了多大规模资产？汇丰表示： Sareb以大约市场价值50%的折扣，从银行手中接管了价值1000亿欧元的房地产资产和开发商贷款，包括折后大约113亿的地产资产，以及394亿开发商贷款。 Sareb以何种方式处置其不良资产？汇丰表示，Sareb将一部分资产转变为保障性住房，另一部分则在私人市场上出售，这一过程仍在进行中。通过这种转变，将其资产负债表中的资产转换为更流动的资产。 不过，西班牙大约仍有五十万套房子，在十年前就已经处于未售出状态，直到今天仍然没有卖出去，主要位于经济前景不强的小型城市。 汇丰认为： 西班牙的救助计划是一个财政和货币政策协作的良好案例，政府的初始资金承诺与其所要解决的问题规模相比较低。这一计划不仅为西班牙房地产市场的稳定提供了有效支持，也为其他国家，如中国，在面临类似问题时提供了宝贵的经验。我们认为，干预计划越快越大胆，效果就越好。