澳洲各首府城市8月房市报告！阿德超越墨尔本，成第四贵市场

根据CoreLogic的数据，在刚刚过去的8月，阿德莱德房价首次超过墨尔本，月涨幅为1.4%，达到790,789澳元，使其成为仅次于悉尼、布里斯班和堪培拉的全国第四大最昂贵市场。

据《澳洲金融评论报》报道，珀斯的住宅中位价自2015年以来首次超过墨尔本，涨幅为2%，达到785,250澳元，目前在所有首府城市中排名第五。

尽管这些月度涨幅惊人，但过去三个月的数据显示，价格上涨的速度已经显著放缓，原因是可负担性差、高利率和生活成本飙升带来的压力。

（图片来源：AFR）

季节性调整后的房价指数在截至8月的三个月内上涨了1.7%。但这仍然明显低于去年同期的3.3%增幅。悉尼的房价涨幅也放缓至0.8%，低于上一季度的1.3%，与去年同期的3.5%相比下降明显。

布里斯班的涨幅放缓最为显著，从上一季度的4.1%降至2.9%，低于去年同期的4.5%。珀斯的三个月涨幅放缓至5.7%，低于前一个季度的6.2%，而阿德莱德则从4.1%略微放缓至4%。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，虽然较慢的冬季可能影响了结果，但可负担性约束是整体放缓的关键因素。

“当珀斯、阿德莱德和布里斯班这些中型首府城市的房价变得越来越难以负担时，房价不可能以同样的速度继续上涨，特别是在高利率、劳动力市场条件放松和生活成本压力的背景下，”她说道。

墨尔本的住房市场在8月进一步疲软，房价下降了0.2%，至776,044澳元，这是连续第六个月下降。在过去三个月里，房价下降了1.2%。

目前，墨尔本是全国最便宜的主要住房市场，也是首府城市中第三便宜的。排名变化部分是由于墨尔本中位房价受到相对便宜的单元房高集中度的影响。相比之下，房屋（价值较高）占阿德莱德和珀斯市场的约84%。

然而，Owen称，这也反映了该市住房市场的持续低迷，墨尔本中位价自年初以来下降了1.4%，在过去12个月里下降了1%。

目前，珀斯和阿德莱德的中位房价和单元房价分别比墨尔本低约10%和9%。但考虑到它们的强劲增长势头，未来几个月它们的房价和单元房价可能会超过墨尔本，就像布里斯班今年早些时候超过墨尔本一样。

“墨尔本住房市场低迷正在变得更加根深蒂固，随着挂牌量大幅增加（现在比五年平均水平高出25%），今年春天可能会进一步疲软，”她说道。

“增加的税收负担可能会劝阻一些投资者的需求，正如维州投资贷款的急剧下降所显示的那样。“这个市场还有一个长期的供应过剩期，完工量比其他任何州和领地都多。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，随着房价相对于之前较便宜的市场（如布里斯班、阿德莱德和珀斯）变得更加负担得起，需求可能会回到墨尔本。

“相对于墨尔本，阿德莱德和布里斯班变得越来越高估，因此它们对投资者的吸引力减少，”他表示。

“考虑搬到布里斯班和阿德莱德的墨尔本购房者可能会因为这些城市相对于墨尔本变得更贵而不愿搬迁。”

Oliver表示，一旦利率开始下降，墨尔本的住房市场可能会起飞，尽管可能需要几次降息才能点燃价格增长。

“我认为被低估的市场如墨尔本将比阿德莱德、珀斯或布里斯班看到更快的价格增长，我怀疑到明年年中，墨尔本的房地产市场会更好，”他说道。

“到那时，布里斯班、阿德莱德和珀斯将面临可负担性约束。但也有一个风险，即到明年年中，珀斯的矿业繁荣可能会开始消退，这可能会削弱珀斯的价格增长。”

Oxford Economics高级经济学家Maree Kilroy同意墨尔本明年有望实现更强劲的增长。

“墨尔本的住房市场不可能永远低迷，就像大多数首府城市之间的相对关系一样，它们最终会重新调整。所以我认为墨尔本将会看到更强劲的价格增长，但这可能要到本世纪中叶，甚至更晚。”

在过去的12个月里，珀斯的房价上涨了24.4%，阿德莱德上涨了14.9%，布里斯班上涨了15%，悉尼上涨了5%。达尔文涨了1.6%，堪培拉上涨了1.5%，但霍巴特下跌了1.2%。

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