去年第四季度，新西兰大多数类型住宅投资的吸引力都有所下降，毛租金收益率和自由现金流双双下滑。
全国三居室住宅的毛租金收益率从去年第三季度的5.8%下降至5.6%。自由现金流（即支付抵押贷款后的剩余租金收入）从每周$90降至$74。
Interest.co.nz 计算了新西兰主要城市的三种主要住宅投资类别的毛租金收益率和现金流情况，分别是：
1）三居室独立住宅
2）两居室单元房/公寓
3）一居室单元房/公寓
总体来看，三居室住宅和两居室单元房/公寓的收益率和现金流在四季度均有所下降，而一居室单元房/公寓的表现最佳，不仅回报率远高于其他类型的房产，且在当季实现了收益增长。
奥克兰一类房产回报极低
特别值得注意的是，奥克兰地区的三居室住宅投资回报极低。
当地三居室房产的租金收益率仅在3.1%（Orakei Ward）至5.0%（Manurewa-Papakura Ward）之间，且所有区域的现金流均为负数，也就是说，房东在支付房贷后仍需额外补贴资金。
事实上，投资者的实际现金流情况可能比数据反映的更糟糕，因为这些数据并未考虑空置期、地税、保险、维修和维护费用等因素。
因此，如果没有充足的现金储备，投资奥克兰的三居室住宅可能会面临较大的资金压力。
更关键的是，在当前市场环境下，投资者只能完全依赖房价上涨获利，但这一前景仍不确定。此外，一旦利率回升，投资者的现金流将进一步受到冲击。
相较之下，奥克兰两居室单元房/公寓的表现虽优于三居室住宅，但也回报也在下降。
小户型表现亮眼
一居室单元房/公寓成为唯一实现租金收益和现金流双增长的房产类型。
四季度毛租金收益率上升至9.2%，自由现金流增至每周$205。这些数据表明，一居室公寓或许是当前最具投资价值的房产类型。
不过，投资者仍需警惕一些潜在风险。
奥克兰市中心许多一居室公寓（所谓鞋盒公寓）主要依赖国际留学生市场，一旦留学生数量减少，租赁市场可能受到冲击。
另外，奥克兰市中心大量公寓为“租赁产权”（leasehold titles）。这些房产的账面现金流可能看起来很诱人，但一旦计算地租（ground rent），收益会大幅缩水。
购买租赁产权公寓的投资者无法依靠房价上涨获利，因为土地的增值部分归属于土地所有者，而不是房产持有者。
劣迹公屋租户扰邻
61 岁的 Sharon Anderson 与80 岁的母亲及儿子儿媳一家，一同居住在北岛Whangārei。
过去几个月来，这家人饱受隔壁邻居的反社会行为骚扰，并斥责公屋署（Kāinga Ora，KO）不作为，没有终止其租约。
这名公屋租户在酒后曾用玻璃瓶砸向Anderson的家人和她的房子。
Anderson 表示，这名租户在一年多前搬来时，她本想做个友善的邻居，曾给他送食物、开车送他去不同的地方，还帮他组装了一些家具。
但 Anderson 说，这位邻居有酗酒问题，后来开始在夜间向她家的草坪上丢啤酒瓶和易拉罐，碎玻璃掉落的地方不仅靠近她的停车处，还靠近孙子孙女的蹦床，风险很大。
这种行为在 10 月份进一步恶化。这名邻居扔出的一个玻璃瓶砸中了她的脚，使她本就因关节炎而肿胀的下肢更加严重。
Anderson 一家报警后，警方短暂逮捕了这名男子。但在接下来的几个月里，这种反社会行为仍在持续，直到圣诞节前，这名邻居因承认了其他某些罪行被送入监狱。
公屋署（KO）迟迟未终止租约
然而，这名男子在上周获释，Anderson一家担心他会住回原址，因为KO 并未采取措施终止租约。
Anderson 表示，KO 有义务保障社区安全，终止问题租户的租约。
另一位邻居 Ken也持相同看法，他曾向这名租户发出过非法入侵通知（trespass notice）。
Ken 认为，KO 在这名男子入狱期间不应该保留他的公屋，而应该将其提供给更需要的人。
公屋署（KO）喊冤
KO 北地总监 Jeff Murray 表示，该机构已知悉邻居的担忧，并正在与其他相关机构密切关注事态发展。
在当地媒体发布新闻报道后，Murray 透露，该租户已收到正式通知，警告他如果不改变行为，租约将被终止。
“我们为新西兰最脆弱的群体提供住房。其中一些人有着复杂的需求和潜在的问题，作为房东，我们无法单独解决这些问题。”
“我们正在与其他机构合作，帮助这名租户改变行为，但如果问题持续，我们将采取措施终止租约。”
KO表示，如果租户在 90 天内收到三次严重扰民行为的通知，该机构将向租赁法庭（Tenancy Tribunal）申请终止租约。
Murray 表示，如果邻居有任何紧急安全问题，应首先联系警方，同时也应通知 KO，以便该机构在需要时采取适当的措施。
政府承诺严打
然而，新西兰的法规允许在特定情况下快速终止租约，通常是因为租客存在严重的不良行为（如威胁邻居、破坏财产或犯罪活动）。
去年3月，住房部长 Chris Bishop 指示 KO 对持续反社会行为的租户采取更强硬的立场。
住房部长 Chris Bishop
今年1月，政府表示，警告通知的增多和投诉等待时间的缩短表明，政府对不良公屋租户的打击行动正在奏效。
KO 已发出 553 份第 55A 条通知，高于前一年同期的 41 份。
在这些通知中，83% 是第一次通知，16% 是第二次通知，2% 是第三次通知，如上文所说，三次通知会导致租约终止。
Bishop 表示，在投诉违规行为后，人们等待问题解决的时间也大大缩短，到 2024 年 12 月，平均只需 15 个工作日。
而前一年同期，KO 接到了 500 多起投诉，且这些投诉已经持续了近 60 天。
Murray 表示，该机构现在采取的是“既坚定又公平”的方法：“如果租户不改变行为，我们确实会在必要时终止租约。”
此外，KO 还与租户合作，以减少他们的租金债务，包括帮助他们制定还款计划，并在必要时通过租赁法庭执行债务清偿。
今年2月，KO 决定豁免约一半债务，以控制欠款规模。
首席执行官 Matt Crockett 强调，豁免部分欠款是为了鼓励租户还款。他希望约2000名欠租超过12周的租户能接受豁免方案，并参与制定还款计划，否则将被终止租约。
“我们会尽力寻找社区住房选项，但如果租户不愿支付租金，最终只能自己承担无家可归的后果。”
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